농지 소유권이전등기 사무처리

농지의 소유권이전등기를 신청할 때 등기소가 농지취득자격증명(농취증)을 요구하는지는 등기예규 제1635호(농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침)가 등기원인·취득자별로 세부 열거한다. 이 지침의 대상은 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지이고, 그 농지가 어느 시기에 조성·등록전환·지목변경되었는지는 따지지 않는다. 농취증의 발급 요건과 절차는 농지취득자격증명에, 농지전용 일반은 농지전용에 있다. 이 글은 등기소 창구 기준의 요/불요 판단만 다룬다.

쉽게 말하면 — 농지를 넘겨받는 등기를 낼 때 농사 자격 증명서를 같이 내야 하는지는 “어떤 원인으로 누가 취득하는가”에 따라 정해져 있습니다. 매매·증여는 원칙적으로 필요하고, 상속·수용·공유물분할 등은 필요 없습니다. 혼동하기 쉬운 것이 둘 있습니다. 같은 세대 가족끼리의 매매도 증명서가 필요하고, 전용허가를 받은 농지도 필요합니다.

농취증을 첨부해야 하는 경우

농취증이 필요한 기본 주체는 자연인, 영농조합법인, 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인이다(예규 2.가.(1)). 등기원인은 매매, 증여, 교환, 양도담보, 명의신탁해지, 신탁법상의 신탁 또는 신탁해지, 사인증여, 계약해제, 공매, 상속인 이외의 자에 대한 특정적 유증 등이다. 이런 원인으로 소유권이전등기를 신청하면 농지법 제8조 제1항에 따라 발급받은 농취증을 같은 조 제6항에 따라 첨부해야 한다(예규 2.가). 학교나 농지법 시행규칙 별표 2의 공공단체 등이 목적사업 수행을 위해 취득하는 경우와, 농지법 제6조 제2항 제9호의2의 영농여건불리농지를 취득하는 경우도 같다.

예규는 오해하기 쉬운 세 경우를 “필요하다” 쪽에 못 박아 두었다(예규 2.나).

국가나 지방자치단체로부터 농지를 매수한 경우 — 국가·지자체가 취득할 때는 불요이지만, 국가·지자체에게서 사 올 때는 필요하다.
농지전용허가를 받거나 전용신고를 한 농지 — 허가·신고는 면제 사유가 아니다. 면제되는 것은 아래의 전용협의 완료 농지다.
동일 가구(세대) 내 친족간의 매매 등 — 가족 사이라고 면제되지 않는다.

농취증 없이 신청할 수 있는 경우

예규 3.의 가.부터 파.까지가 면제 사유다. 유형별로 묶으면 이렇다.

유형	면제 사유
취득자 기준	국가·지방자치단체의 취득(가.) / 한국농어촌공사의 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」·농어촌정비법 제16조에 따른 취득(자.)
등기원인 기준	상속·포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증, 취득시효완성, 공유물분할, 매각, 진정한 등기명의 회복, 농업법인의 합병(나.)
수용·환매	공익사업법상 수용·협의취득, 징발재산정리특조법 제20조·공익사업법 제91조의 환매권 행사(다.) / 「국가보위에 관한 특별조치법 제5조제4항에 의한 동원대상지역내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령에 의하여 수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법」 제2조·제3조의 환매권자등의 취득(라.)
농지 정책사업	농지법 제17조 농지이용증진사업시행계획에 의한 취득(마.) / 농어촌정비법 제25조 환지계획·같은 법 제43조 교환·분할·합병에 따른 취득, 같은 법 제82조 농어촌관광휴양단지개발사업자가 그 사업의 시행을 위하여 농어촌관광휴양단지로 지정된 지역 안의 농지를 취득하는 경우(차.) / 같은 법 제96조에 따라 지정된 한계농지등의 정비사업시행자가 정비지구 안의 농지를 취득하는 경우(카.)
도시지역·전용	도시지역 내 농지 — 다만 녹지지역 농지는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한함(바.) / 농지법 제34조 제2항의 농지전용협의 완료 농지, 토지거래계약 허가를 받은 농지(사.)
담보농지	농지법 제13조 제1항 제1호~제6호의 저당권자가 경매기일을 2회 이상 진행하여도 매수인이 없어 그 후의 경매에 참가해 스스로 담보농지를 취득하는 경우, 유동화전문회사 등이 같은 항 제1호부터 제4호까지의 저당권자로부터 취득하는 경우(아.)
현상 기준	지목은 농지이나 현상이 경작·다년생식물 재배지로 이용되지 않음이 관할관청 발급 서면으로 증명되는 토지(타.)
공장입지	산업집적법·중소기업창업 지원법에 따른 공장입지승인을 얻은 자의 취득(파.)

지침 자체는 지목 기준이므로, 지목이 전·답·과수원이면 실제로 농사를 짓지 않는 땅이라도 원칙적으로 농취증 대상이다. 그 예외 통로가 타.목이고, 관할관청이 발급하는 서면이라는 증명 방법까지 정해져 있으므로, 개인이 준비한 현황 사진이나 사인 간 사실확인서만으로는 대신할 수 없다.

종중 명의의 취득

종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없고, 위토 목적의 새로운 취득도 허용되지 않는다. 다만 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지에 한하여, 그 농지가 위토대장에 종중 명의로 등재되어 있음을 확인하는 위토대장 소관청 발급의 증명서를 첨부하면 종중 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 있다(예규 4.).

농어촌정비법에 따른 교환·분할·합병등기

농어촌정비법 제47조 제3항의 교환·분할·합병등기 절차는 등기예규 제1589호가 정한다. 주로 사업시행자(시장·군수·구청장 또는 한국농어촌공사)와 등기관을 향한 절차이지만, 소유자에게 직접 닿는 대목이 있다. 농어촌정비법 제43조 제2항의 교환·분할·합병계획 인가고시가 있으면 농어촌정비법 제45조에 따라 그 고시된 계획대로 소유권이 이전되고, 저당권·지상권·임차권 또는 사용차권이 설정되며 이에 대응하는 종전 권리는 소멸하고, 지역권은 설정되거나 소멸한다. 이후의 등기는 이 권리변동을 반영하는 촉탁절차다. 그래서 인가고시가 있은 후에는 종전 토지에 관한 등기를 할 수 없다. 소유권이전등기·근저당권설정등기·가압류등기·경매개시결정등기(정지되는 시점 이전에 설정된 근저당권에 기한 경우도 마찬가지다) 같은 권리에 관한 등기는 물론 표시에 관한 등기도 정지된다. 그런데도 마쳐진 등기는 부동산등기법 제58조의 직권말소 대상이다. 등기관은 등기권리자·등기의무자와 등기상 이해관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정해 이의가 없으면 말소한다는 뜻을 통지한다. 통지를 받을 자의 주소나 거소를 알 수 없으면 통지를 갈음하여 그 기간 동안 등기소 게시장에 게시하거나 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 공고한다. 그 기간에 이의가 없거나 이의를 각하한 때에 직권으로 말소한다.

사업시행자의 등기 촉탁

등기는 사업시행자의 촉탁으로 이루어진다. 촉탁서에는 토지의 표시, 행할 등기와 당사자, 등기원인과 연월일 등을 적되 등기의무자의 등기필정보는 적지 않고, 교환·분할·합병계획인가서 등본과 인가고시 증명 서면을 첨부한다(같은 등기소에 수회 촉탁하면 최초 촉탁서에만 첨부한다). 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서는 필요 없다. 사업시행자는 필요하면 등기명의인·상속인·소유자를 대위하여 분필·합병등기, 표시변경등기, 상속으로 인한 소유권이전등기, 소유권보존등기를 촉탁할 수 있고, 동일 토지에 대한 본등기 촉탁과 대위등기 촉탁은 일괄하여 한다. 이렇게 취득한 농지는 위 표의 차.목대로 농취증도 면제된다.

지료 증감·권리 포기 청구의 기한

지상권자·지역권자·임차인 등이 놓치기 쉬운 기한이 하나 있다. 농어촌정비법 제51조에 따라 교환·분할·합병계획의 인가를 고시한 날부터 30일이 지나면, 같은 법 제50조 제2항의 경우 외에는 제48조부터 제50조까지의 지료 등의 감액·반환 또는 증액 청구, 권리의 포기나 계약의 해지 청구를 할 수 없고, 지역권의 효력도 주장할 수 없다.

실무 체크포인트

동일 세대 친족간 매매를 원인으로 하는 이전등기에도 농취증을 첨부한다(예규 2.나). 증여로 원인을 바꿔도 마찬가지다.
전용허가·전용신고 농지는 농취증이 필요하고, 전용협의 완료 농지만 면제다(예규 2.나·3.사). 어느 절차를 거쳤는지 서류로 확인한 뒤 준비한다.
지목이 전·답·과수원이면 현황이 대지처럼 보여도 농취증 대상이다. 면제받으려면 관할관청 발급 서면으로 현상을 증명해야 한다(등기예규 제1635호 3.타).
교환·분할·합병계획 인가고시가 된 농지는 그 등기가 완료될 때까지 종전 토지에 관한 매매·담보 등 다른 등기를 할 수 없으므로, 거래 일정 전에 등기기록 표제부 상단의 부전지 기록을 확인한다(등기예규 제1589호).