공유물 사용 약정은 지분 매수인에게 승계되는가

공유지분을 취득하면 종전 공유자 사이의 사용·수익·관리 약정도 원칙적으로 승계한다(2011다58701 판결요지 [1]). 다만 사용권을 사실상 포기하는 등 지분권의 본질을 침해하는 약정은, 그 사실을 알고 취득했다는 등의 특별한 사정이 없으면 당연히 승계하지 않는다(2011다58701 판결요지 [1]).

쉽게 말하면 — 건물이 서 있는 땅의 지분만 경매로 산 경우입니다. 건물이 있다는 것을 알았어도, 종전 주인이 건물 소유자에게 땅을 계속 공짜로 쓰게 한 약정까지 알았다고 단정할 수는 없습니다(2010다108210 이유 2). 다만 사용권을 사실상 포기하는 약정임을 알고 지분을 샀다는 등의 특별한 사정이 있다면 그 약정을 승계할 수 있습니다(2011다58701 판결요지 [1]). 상대방이 전유부분 면적 비율에 맞는 적정 대지지분을 가진 구분소유자라면, 약정 승계 여부와 관계없이 땅의 공유지분을 근거로 사용이익을 돌려 달라고 할 수 없습니다(2017다257067 판결요지·이유 2 나 2)). 집합건물이라면 이와 별도로 전유부분 소유를 위한 대지사용권이 이미 성립했는지도 확인해야 합니다(2023다254816 이유 1·4).

어떤 사용약정이 지분을 산 사람에게도 적용되나?

공유지분을 취득한 사람은 공유물의 사용·수익·관리에 관한 통상적인 약정을 승계한다(2011다58701 판결요지 [1]). 특정승계인이란 이처럼 매매나 경매 등을 통해 특정 공유지분을 이전받은 사람을 말한다. 다만 사용·수익권을 사실상 포기하는 등 지분권의 본질을 침해하는 약정에는 별도의 승계 기준이 적용된다(2011다58701 판결요지 [1]).

공유자는 공유물 전부를 자신의 지분 비율에 따라 사용하고 그로부터 이익을 얻을 수 있다(민법 제263조). 공유물 관리에 관한 사항은 사람 수가 아니라 지분의 과반수로 결정하며, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(같은 법 제265조). 공유자 사이에서 사용·수익·관리 방법을 따로 정한 특약도 유효하다(2011다58701 판결요지 [1]).

사용·수익을 포기한 약정도 자동으로 승계되나?

지분 취득자는 사용·수익권을 사실상 포기하여 지분권의 본질을 침해하는 약정을 특별한 사정이 없으면 자동으로 승계하지 않는다(2011다58701 판결요지 [1]). 그 사실을 알고도 지분을 취득했다는 등의 특별한 사정이 있으면 승계가 인정될 수 있다(2011다58701 판결요지 [1]). 따라서 종전 공유자 사이에 약정이 있었는지와 새 취득자도 그 약정에 구속되는지는 나누어 판단한다(2011다58701 판결요지 [1]).

대법원은 집합건물을 분양한 사람이 일부 대지지분을 남겨 둔 사건에서 이 구별을 적용했다. 분양자가 보유한 지분도 구분소유자들이 무상으로 쓰도록 허락한 것으로 해석되더라도, 경매로 지분을 산 사람에게 그 약정이 당연히 승계되지는 않는다고 보았다. 건물이 철거될 때까지 지분에 따른 사용·수익을 포기하는 내용이기 때문이다(2010다108210 이유 2). 대법원은 무상사용 의무의 승계를 인정한 원심판결을 파기환송했다(2010다108210 이유 2·3, 주문).

건물이 있다는 것을 알았으면 무상사용 약정도 안 것으로 보나?

지분 매수인이 대지 위에 건물이 있다는 것을 알았다는 사정만으로 무상사용 약정까지 알고 취득했다고 단정할 수 없다(2010다108210 이유 2). 이 사건 원심은 매각공고·매각물건명세서·현황조사보고서와 등기부등본으로 건물의 존재를 알 수 있었다는 점 등을 들었다. 대법원은 원심이 든 사정만으로는 매수인들이 그 약정의 존재를 알고 지분을 취득했다고 볼 수 없다고 판단했다(2010다108210 이유 2).

특약의 존재와 이를 알면서 취득했다는 등의 특별한 사정은 다음 요소들을 종합하여 판단한다(2011다58701 판결요지 [1]).

공유물을 실제로 어떻게 사용·수익·관리하고 있는지 살핀다(2011다58701 판결요지 [1]).
현재의 사용 상태가 형성된 경위와 공유자들의 의사, 그 상태가 이어진 기간을 살핀다(2011다58701 판결요지 [1]).
지분 취득 경위와 취득 과정에서 특약이 드러나 있었거나 쉽게 알 수 있었는지를 살핀다(2011다58701 판결요지 [1]).

집합건물의 대지사용권과 분리처분금지

집합건물에서는 무상사용 승낙으로 생긴 토지사용권도 전유부분 소유를 위한 대지사용권이 될 수 있으므로, 약정 승계와 별도로 분리처분금지를 살펴야 한다(2023다254816 이유 1·4 가·나, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조). 대법원은 분리처분금지가 적용되는 토지의 매수인에 관하여, 선의로 물권을 취득한 제3자라는 등의 특별한 사정이 없다면 토지사용권의 부담이 있는 소유권을 취득했다고 볼 여지가 있다고 판단하고 원심판결을 파기환송했다(2023다254816 이유 4 나·다·5, 주문). 분리처분을 허용하는 규약이 있으면 달라지고, 금지 취지를 등기하지 않았다면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 그 금지를 주장할 수 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항·제3항).

집합건물 대지지분만 취득한 사람도 사용이익을 청구할 수 있나?

구분소유자가 아닌 대지 공유자는 상대방 구분소유자가 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 갖췄다면 사용이익의 반환을 청구할 수 없다(2017다257067 판결요지). 상대방의 지분이 부족하다면, 자신의 사용·수익권 포기나 포기 약정의 승계 등 무상사용을 정당화할 사정이 없는 한 지분권에 기초해 반환을 청구할 수 있다(2011다58701 판결요지 [2], 2017다257067 이유 2 가 2)). 구분소유자란 아파트의 개별 호수와 같은 독립된 전유부분을 소유한 사람이다. 부당이득반환은 법률상 원인 없이 타인의 재산 등으로 얻어 타인에게 손해를 준 이익을 돌려주는 것이다(민법 제741조).

상대방이 적정 대지지분을 가진 경우

적정 대지지분을 가진 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 사용·수익할 적법한 권원이 있다(2017다257067 이유 2 나). 대지지분만 가진 사람이 대지를 전혀 사용하지 못하거나 무상사용 약정을 승계하지 않았더라도, 이 구분소유자에게는 지분권에 기초한 부당이득반환을 청구할 수 없다(2017다257067 이유 2 나 2)).

대법원 전원합의체는 적정 대지지분을 가진 피고에게 반환의무가 없다고 판단했다(2017다257067 이유 3 나). 피고의 적정 지분 보유 여부를 살피지 않고 반환의무를 인정한 원심판결은 파기환송했다(2017다257067 이유 3 다·4, 주문).

상대방의 대지지분이 부족한 경우

상대방이 적정 대지지분을 갖추지 못했다면, 대지 공유자는 사용·수익권을 포기했거나 그 포기 약정을 승계한 사정 등이 없는 한 자신의 지분권에 기초해 사용이익의 반환을 청구할 수 있다(2011다58701 판결요지 [2], 2017다257067 이유 2 가 2)). 대지지분이 부족하더라도 무상사용을 정당화하는 권원이 있는지 함께 살펴야 한다(2011다58701 판결요지 [2]).

경매·공매로 대지지분을 취득한 사람들이 구분소유자들에게 반환을 구한 사건에서, 대법원은 사용권 포기나 특약 승계 여부를 살피지 않은 원심판결 중 해당 부분을 파기환송했다(2011다58701 이유·주문). 전원합의체는 이 사건을 적정 대지지분을 가지지 못한 구분소유자가 상대방이었던 사건으로 구별했다(2017다257067 이유 2 가 2)).

구분소유자 상호 간의 청구

당초 분양받을 때의 대지지분 비율대로 대지를 공유하는 구분소유자들은, 특별한 사정이 없으면 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있다(2011다58701 판결요지 [2]). 따라서 이들 사이에서는 지분 비율의 차이만을 이유로 부당이득반환을 청구할 수 없다. 다만 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 있으면 달리 판단한다(2011다58701 판결요지 [2]).

누가 어떤 권원을 증명해야 하나?

타인의 공유지분권을 침해한 사용이익의 반환을 다툴 때에는 상대방이 그 이익을 보유할 정당한 권원을 증명해야 한다(2017다37324 이유 2 가). 권원이란 사용·수익을 정당화하는 법적 근거를 말한다. 공유지분권을 침해한 사용이익의 반환에는 타인의 재산권 침해로 얻은 이익을 돌려주는 침해부당이득의 증명책임 법리가 적용된다(2017다37324 이유 2 가).

청구인은 자신이 취득한 지분, 상대방의 사용·수익과 그로 인한 자신의 손해를 구체적으로 정리한다(민법 제741조). 상대방이 무상사용 약정을 근거로 대응한다면, 그 약정과 청구인에 대한 승계를 뒷받침하는 사정을 증명해야 한다(2011다58701 판결요지 [1]·[2], 2017다37324 이유 2 가). 이 권원에 관한 증명책임과 청구인의 지분·사용이익·손해에 관한 주장을 구별해 자료를 준비하는 것이 필요하다.

자신의 의사로 돈이나 재산을 건넨 뒤 반환을 구하는 급부부당이득에서는 법률상 원인이 없다는 점을 청구인이 증명한다. 재산권 침해를 이유로 사용이익을 구하는 경우의 증명책임과는 다르다(2017다37324 이유 2 가).

매수 전후에 어떤 자료를 확인해야 하나?

지분 매수인은 지분과 사용현황뿐 아니라 약정 내용·성립경위, 취득 당시 그 약정을 알 수 있었는지를 함께 확인해야 한다(2011다58701 판결요지 [1]). 다음은 자신의 권리와 상대방의 사용 근거를 확인하기 위한 자료의 예시다.

확인할 자료	확인할 내용과 목적
토지·건물 등기기록	취득 대상이 건물의 전유부분에 딸린 대지권인지, 별도로 남아 있는 대지지분인지 대조한다. 대법원은 별도 지분의 등기 상태와 경매·공매 취득 경위를 확인했다(2011다58701 이유 사실관계).
건물 면적 자료와 토지 지분 등기기록	상대방 전유부분이 전체 전유부분 면적에서 차지하는 비율과 보유 대지지분을 대조한다. 적정 대지지분이 있으면 대지 전부를 용도에 따라 사용할 권원이 있기 때문이다(2017다257067 이유 2 나·3 나).
매매계약과 사용 관련 특약, 종전 공유자의 설명자료	누가 어떤 사용을 허락했는지, 대가와 기간은 어떠한지, 사용권을 사실상 포기하는 내용인지 확인한다. 약정의 성립경위와 공유자들의 의사를 파악하기 위한 확인이다(2011다58701 판결요지 [1]).
토지 사용승낙 자료·규약·등기기록	집합건물에서는 전유부분 소유를 위한 대지사용권이 생겼는지, 분리처분을 허용하는 규약과 금지 취지의 등기가 있는지 확인한다(2023다254816 이유 1·4, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항·제3항).
매각물건명세서·현황조사보고서 등 경매자료	건물의 존재에 관한 기재와 무상사용 약정에 관한 기재를 나누어 읽는다. 건물의 존재를 알 수 있었다는 사정만으로 약정 인식까지 단정할 수는 없다(2010다108210 이유 2).
사용현황·사용기간과 취득 당시 제공된 자료	누가 언제부터 어떻게 사용했는지, 지분을 취득할 때 약정이 드러나 있었거나 쉽게 알 수 있었는지 확인한다(2011다58701 판결요지 [1]).

실무 체크포인트

매수인은 약정의 존재와 내용부터 확인하고, 자신의 사용·수익권을 사실상 포기하게 하는 내용이면 취득 당시 인식에 관한 자료까지 함께 검토한다(2011다58701 판결요지 [1]).
반환을 구하려는 사람은 자신의 지분·실제 사용 상태와 상대방의 전유부분 면적 비율·보유 대지지분을 대조해 적정 대지지분에 따른 사용권원을 확인한다(2017다257067 이유 2 나·3 나). 상대방의 대지지분이 부족하다면 자신의 사용권 포기나 포기 약정의 승계 등 무상사용을 정당화할 사정도 함께 정리한다(2011다58701 판결요지 [2], 2017다257067 이유 2 가 2)).
무상사용 약정으로 반환청구에 대응하는 사람은 약정 내용과 취득자에게도 적용되는 이유를 뒷받침할 자료를 준비한다(2011다58701 판결요지 [1]·[2], 2017다37324 이유 2 가).