계약해제란 유효하게 성립한 계약을 당사자 일방의 의사표시로 소급하여 소멸시키는 것이다(민법 제543조).
쉽게 말하면 — 이미 맺은 계약을 없었던 것으로 되돌리는 제도입니다. 예를 들어 물건을 사기로 했는데 판매자가 기한이 지나도 물건을 안 보내주면, 구매자가 “계약을 해제한다”고 통보해 계약 자체를 처음부터 없앨 수 있습니다. 계약해지와 달리 과거까지 소급해 없애는 것이 핵심 차이입니다.
계약해제는 계약해지와 구별된다. 해지는 장래에 대해서만 효력을 잃지만(민법 제550조), 해제는 소급해 처음부터 계약이 없었던 것으로 된다.
해제권은 어떻게 발생하나?
해제권은 법률 규정 또는 당사자 약정에 의해 발생한다(민법 제543조 제1항).
법정해제권의 주요 발생 원인은 다음과 같다.
- 이행지체: 채무자가 이행하지 않을 때 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 내에도 이행하지 않으면 해제할 수 있다. 채무자가 미리 이행 거절 의사를 표시한 경우에는 최고 없이 해제할 수 있다(민법 제544조).
- 정기행위 불이행: 계약 성질이나 당사자 의사에 의해 일정 시일·기간 내 이행하지 않으면 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 그 시기에 이행하지 않으면 최고 없이 해제할 수 있다(민법 제545조).
- 이행불능: 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해진 때에는 최고 없이 해제할 수 있다(민법 제546조).
약정해제권은 계약서에 해제 조건을 미리 정해 두는 경우 그 조건이 충족되면 발생한다.
매매에서 계약금을 해약금으로 교부한 경우에도 해제권이 생긴다. 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항).
이행지체로 해제하려면 대부분의 경우 먼저 “기간을 정해 이행하라”는 최고가 필요합니다. 다만 판매자가 이미 “이행하지 않겠다”고 선언했다면 바로 해제할 수 있습니다. 계약금을 건 매매라면, 상대가 계약 이행을 시작하기 전까지는 산 사람은 계약금을 포기하고 판 사람은 그 두 배를 돌려주고 계약을 무를 수 있습니다.
해제권은 어떻게 행사하나?
해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 일방적으로 하면 되고 상대방 동의는 필요 없다(민법 제543조 제1항).
의사표시는 철회할 수 없다(민법 제543조 제2항). 한번 해제 통보를 하면 되돌릴 수 없다.
당사자 일방 또는 쌍방이 여러 명인 경우에는 전원으로부터 또는 전원에 대해 해제해야 한다(민법 제547조 제1항). 해제권이 당사자 1인에게 소멸하면 다른 당사자에 대해서도 소멸한다(민법 제547조 제2항).
공동매수인 3명이 있다면 해제는 3명 모두에게 해야 효력이 있습니다. 한 명에게만 하면 해제가 성립하지 않습니다.
해제하면 어떤 효과가 생기나?
원상회복 의무가 핵심 효과다. 각 당사자는 상대방에 대해 원상회복 의무를 진다(민법 제548조 제1항). 이미 받은 것을 돌려줘야 한다.
금전을 반환하는 경우 받은 날부터 이자를 붙여 반환해야 한다(민법 제548조 제2항).
원상회복 의무는 서로 동시이행 관계에 있다(민법 제549조는 민법 제536조를 준용). 한쪽이 이행을 제공하기 전에는 상대방이 동시이행 항변으로 반환을 거부할 수 있다.
제3자 보호: 해제는 제3자의 권리를 해하지 못한다(민법 제548조 제1항 단서). 계약 해제 전 그 목적물에 대해 권리를 취득한 제3자는 보호된다. 당사자가 합의로 계약을 무르는 합의해제의 경우에도 이 제3자 보호 규정이 유추적용된다(91다2601).
손해배상: 계약 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다(민법 제551조). 해제와 함께 손해배상도 청구할 수 있다. 이때 손해배상은 원칙적으로 이행이익이지만, 계약이 이행되리라 믿고 지출한 비용(신뢰이익)도 이행이익을 넘지 않는 범위에서 청구할 수 있다(2015다235766).
계약을 해제하면 양쪽이 받은 것을 모두 돌려줘야 합니다. 돈을 받았다면 이자까지 붙여서 돌려줘야 하고, 해제와 별도로 손해배상도 청구할 수 있습니다.
해제권이 소멸하는 경우
해제권의 행사 기간을 정하지 않은 경우, 상대방은 상당한 기간을 정해 해제 여부의 확답을 최고할 수 있다. 그 기간 내 해제 통지를 받지 못하면 해제권은 소멸한다(민법 제552조).
해제권자의 고의나 과실로 계약 목적물이 현저히 훼손되거나 반환할 수 없게 된 때, 또는 가공·개조로 다른 종류의 물건으로 변경된 때에는 해제권이 소멸한다(민법 제553조).
해제할 수 있는 권리도 가만두면 사라질 수 있습니다. 상대가 “해제할 거냐”고 물어 정한 기간 안에 답이 없으면 해제권이 없어지고, 해제할 사람이 목적물을 망가뜨리거나 다른 물건으로 바꿔버린 때에도 해제권을 잃습니다.
실무 체크포인트
- 이행지체 해제 시 최고 절차를 빠뜨리지 않도록 한다. 상당한 기간을 정한 이행 최고 → 기간 도과 → 해제 통지의 순서가 필요하다(이행 거절 의사 사전 표시가 없는 한).
- 해제의 의사표시는 철회 불가이므로, 해제 통보 전 상대방 이행 상황과 계약 내용을 확정해야 한다.
- 부동산 매매에서 계약금만 오간 단계의 해약금 해제(민법 제565조)는 당사자 일방이 이행에 착수하면 더는 할 수 없다. 중도금 지급은 이행 착수로 평가되는 경우가 많아, 중도금이 건네진 뒤에는 해약금 해제가 막힐 수 있다.
- 해제 후 원상회복과 손해배상은 병존한다. 실손해가 있다면 손해배상도 함께 청구한다.
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