대물변제는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래 약속한 급여 대신 다른 급여를 하고, 그 급여가 이루어진 때 본래 채무를 소멸시키는 제도다(민법 제466조). 다른 급여를 하기로 합의한 단계와 그 급여를 실제로 마친 단계를 구별해야 한다.
쉽게 말하면 — 돈을 갚아야 하는 사람이 채권자의 동의를 받아 그 돈 대신 부동산을 넘기는 경우가 대표적입니다. 부동산을 넘기기로 약속한 것만으로 곧바로 빚이 없어지는 것은 아닙니다. 약속한 소유권이전 등 대체급여를 실제로 마쳐야 변제와 같은 효과가 생깁니다.
어떤 요건이 필요한가?
대물변제에는 본래의 채무가 있고, 채무자가 그 채무의 이행을 대신할 다른 급여를 해야 한다. 채권자의 승낙도 필요하다. 이 요건이 갖추어져 다른 급여가 이루어지면 본래의 채무는 변제된 것과 같이 소멸한다(민법 제466조).
다른 급여의 내용은 당사자의 합의로 정한다. 금전채무 대신 물건이나 부동산 소유권을 이전하기로 할 수 있다. 무엇을 어느 채무에 갈음하여 급여하는지 분명하지 않으면 단순한 담보제공이나 별도의 거래인지가 문제 될 수 있다.
합의만 하면 본래 채무가 없어지는가?
대물변제 합의만으로 본래 채무가 당연히 소멸하는 것은 아니다. 민법은 채권자의 승낙 아래 본래 이행을 대신하는 다른 급여를 한 때 변제와 같은 효력이 생긴다고 정한다(민법 제466조). 따라서 합의 뒤에도 약정한 대체급여가 아직 이루어지지 않았다면, 합의의 채권적 효력과 본래 채무의 소멸 효과를 나누어 보아야 한다.
부동산을 대물변제로 주기로 한 경우에도 이 구별이 적용된다. 대법원은 채권계약으로서 대물변제계약이 성립한 이상, 이를 원인으로 소유권이전등기절차 이행을 청구할 수 있다고 판시하였다(72다414 판결요지). 이는 대물변제 합의에서 등기청구권이 생긴다는 뜻이지, 등기 전부터 본래 채무가 변제되었다는 뜻은 아니다.
부동산 소유권을 대체급여로 정했다면 법률행위에 따른 소유권이전에는 등기가 필요하다(민법 제186조). 약정한 급여의 내용에 따라 등기나 인도 등 필요한 이행을 마친 때에 민법 제466조의 변제 효과가 생긴다. 무엇을 완료해야 하는지는 대물변제계약에서 정한 급여의 내용을 먼저 확인해야 한다.
대물변제예약과 무엇이 다른가?
대물변제예약은 장래에 정한 사유가 생기면 다른 급여로 채무를 갚기로 미리 약정하는 단계다. 약정한 요건이 생기면 예약권리자는 예약완결권을 행사하여 대물변제계약을 완결할 수 있다. 이 완결권은 형성권이고, 행사기간을 약정했으면 그 기간 안에, 약정하지 않았으면 권리가 발생한 때부터 10년 안에 행사해야 한다. 행사에는 특별한 방식이 필요하지 않고 예약의무자에게 의사표시하면 된다(97다12488 판결요지 [1]·[2]).
예약이 있다는 사실만으로 현재 다른 급여가 이루어진 것은 아니다. 따라서 예약만으로 본래 채무가 소멸했다고 볼 수 없고, 실제 대체급여가 이루어졌는지를 별도로 확인해야 한다(민법 제466조).
이미 대물변제계약이 성립하여 그 이행을 청구할 수 있는 경우도 실제 급여 완료와는 구별된다. 부동산 대물변제계약에 따른 이전등기청구권을 인정한 72다414도 이 두 효과를 나누어 본 판례다.
다른 채권자에게 불리하면 취소될 수 있는가?
대물변제라고 해서 언제나 사해행위가 되는 것은 아니다. 다만 대법원은 채무초과 상태의 채무자가 유일한 재산을 특정 채권자 한 사람에게 대물변제로 양도한 사안에서, 특별한 사정이 없으면 다른 채권자에 대한 사해행위가 된다고 보았다(2004다7873 판결요지 [1]). 특정 채권자가 우선하여 만족을 얻는 만큼 다른 채권자의 공동담보가 줄어드는 경우에 관한 판단이다.
따라서 채무자의 전체 재산으로 채무를 모두 갚기 어려운 상태인지, 대물변제 대상이 사실상 유일한 재산인지, 어느 특정 채권자만 우선하여 만족을 얻는지를 함께 살펴야 한다. 위 판례를 모든 대물변제에 일반적으로 적용해서는 안 된다.
실무 체크포인트
- 어떤 본래 채무를 어떤 급여로 대신하는지 계약서에 특정한다.
- 합의일과 실제 대체급여 완료일을 구별한다. 본래 채무의 소멸 시점은 실제 급여가 이루어진 때다(민법 제466조).
- 부동산을 이전하기로 했다면 이전등기청구권의 성립과 소유권이전등기의 완료를 구별한다(72다414, 민법 제186조).
- 채무초과 상태에서 유일한 재산을 특정 채권자에게 넘기는 구조라면 사해행위취소 위험을 점검한다(2004다7873).
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