합유란 여러 사람이 조합체로서 하나의 물건을 소유하는 공동소유 형태다(민법 제271조). 법률 규정이나 계약으로 성립하며, 각 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다. 공유와 달리 조합이라는 인적 결합관계가 바탕에 있어, 지분을 자유롭게 처분하거나 분할을 청구할 수 없다.
쉽게 말하면 — 동업자 셋이 함께 산 사무실 건물이 합유입니다. 공유는 각자 자기 몫을 따로 팔 수 있지만, 합유는 동업 관계로 묶여 있어 혼자 자기 몫을 떼어 팔 수 없습니다.
합유는 어떻게 성립하는가?
합유는 법률 규정 또는 계약으로 성립한다(민법 제271조). 계약에 의한 예로는 동업계약·계(契)가 있고, 법률 규정에 의한 예로는 수탁자가 여럿인 신탁재산(신탁법), 공동광업권(광업법)이 있다. 부동산을 합유하면 그 뜻을 등기해야 한다(부동산등기법 제48조).
주로 동업처럼 여러 사람이 공동의 목적으로 뭉칠 때 생깁니다. 등기부에는 지분 없이 “합유자”로만 적힙니다.
합유물과 합유지분은 어떻게 처분하는가?
합유물을 처분하거나 변경하려면 합유자 전원의 동의가 필요하다(민법 제272조). 보존행위는 각자가 단독으로 할 수 있다. 합유자는 전원의 동의 없이 자기 지분을 처분하지 못하고, 합유물의 분할도 청구할 수 없다(민법 제273조).
이 제한 때문에 합유지분 자체를 목적으로 하는 강제집행·가압류·소유권이전청구권가등기 등은 허용되지 않는다. 그런 신청은 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」로 각하한다(부동산등기법 제29조 제2호).
착오로 이미 마쳐진 경우에는 곧바로 지우지 않는다. 등기관은 등기권리자·등기의무자·등기상 이해관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정해 이의를 진술하지 않으면 말소한다는 뜻을 통지하고, 그 기간에 이의가 없거나 이의를 각하한 경우에 직권으로 말소한다(부동산등기법 제58조).
합유물을 팔려면 동업자 전원이 함께 동의해야 합니다. 또 합유자 한 사람의 빚 때문에 그 사람 몫만 떼어 압류·경매하는 것도 안 됩니다.
합유자가 바뀌면 등기를 어떻게 하는가?
합유자 일부가 가입·탈퇴·교체돼도 조합의 동일성이 유지되므로, 그 등기는 소유권변경(부기등기)인 합유명의인 변경등기로 처리한다.
합유자 중 일부가 사망하면 그 합유지분은 상속되지 않고 잔존 합유자에게 귀속하는 것이 원칙이다. 잔존 합유자는 사망 사실을 증명하는 서면을 붙여 합유명의인 변경등기를 신청한다. 다만 합유자 사이에 지분 상속을 인정하는 특별한 약정이 있으면 예외다.
동업자 한 명이 빠지거나 새로 들어오면 소유자를 통째로 바꾸는 것이 아니라 “합유명의인 변경” 등기로 처리합니다. 합유자가 사망하면 그 몫은 상속인이 아니라 남은 동업자들에게 넘어가는 것이 원칙입니다.
합유는 어떻게 끝나는가?
합유는 조합체가 해산하거나 합유물을 양도하면 종료한다(민법 제274조). 합유 종료 후 합유물을 나눌 때는 공유물 분할 규정을 준용한다(공유물분할). 즉 합유가 살아 있는 동안에는 분할이 금지되지만, 종료 후 청산 단계에서는 공유물처럼 나눈다.
실무 체크포인트
합유지분에는 강제집행·가압류가 불가하므로, 합유등기가 채권자 추급을 피하는 방편으로 악용될 수 있다는 점을 유의한다. 현행 법령상 합유등기 시 조합체임을 증명하는 서면은 첨부정보로 규정돼 있지 않다. 공유를 합유로 바꾸는 변경등기는 부기등기로 하는데, 그 지분에 가압류 등 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 없는 한 부기등기로 하지 못한다(부동산등기법 제52조 단서).
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- 개념·해설
- 법령
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