상가건물 임대차보호법 제10조의8이 적용되면 임대인은 차임연체액이 3기의 차임액에 이른 때 계약을 해지할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 대법원도 해지 당시 3기 연체를 요건으로 본다(2020다263635, 2020다255429). 건물·공작물의 일반 임대차에서는 2기 연체가 기준이다(민법 제640조).
쉽게 말하면 — 제10조의8이 적용되는 상가임대차에서 월차임 미납을 이유로 해지하려면 잔액이 3개월치에 이르러야 합니다(같은 법 제10조의8). 그만큼 연체되어도 자동으로 끝나지는 않고, 임대인의 해지 의사표시가 필요합니다(같은 법 제10조의8).
2기 연체 판결과 현행법은 어떻게 구별하나
대법원은 제10조의8 신설 전인 2014년에는 상가임대차에도 민법 제640조의 2기 연체 해지 기준이 적용된다고 보았다(2012다28486 판결요지 [1]). 당시에는 갱신거절 사유를 정한 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조의 특례는 아니라고 판단했다(2012다28486 판결요지 [1]).
그러나 2015년 5월 13일 제10조의8이 신설·시행되어 차임연체 해지 기준을 3기로 정했다(같은 법 제10조의8, 법률 제13284호 부칙 제1조). 이 조항이 적용되는 임대차에서 2기 연체만으로 해지할 수 있게 하는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다(같은 법 제10조의8, 같은 법 제15조).
3기 기준은 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용된다(같은 법 제2조 제3항). 다만 일시사용을 위한 임대차임이 명백하면 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다(같은 법 제16조).
3기는 무엇을 뜻하나
3기는 연속으로 3번의 차임을 전부 미납했다는 뜻이 아니라, 어느 한 시점에 남아 있는 연체액의 합계가 차임 지급기 3회분에 이른 상태를 뜻한다. 조문이 연체의 횟수가 아니라 「차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때」라고 정하기 때문이다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 월차임이라면 3개월분이고, 매달 일부만 내어도 미납 잔액이 계속 남아 합계가 3개월분이 되면 해지 기준에 이른다. 이미 지급해 소멸한 과거의 지연액을 단순히 더하는 뜻은 아니다.
연속 3개월인지보다 해지 의사표시 당시의 미납 잔액이 중요합니다. 월차임이라면 여러 달에 걸쳐 생긴 미납 잔액이 3개월치에 이르는지를 따져야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).
대법원은 민법 제640조의 2기 연체 해지 사안에서, 해지 사유를 전차인에게 통지하지 않아도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있다고 판시했다(2012다55860). 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 즉시 임대차관계가 종료한다고 보았다(2012다55860). 또 대법원은 제10조의8 신설 전 갱신 전후의 미납 차임을 합쳐 2기에 이르면 특별한 사정이 없는 한 갱신된 임대차도 해지할 수 있다고 보았다(2012다28486 판결요지 [2]).
해지와 갱신 거절은 언제를 기준으로 보나
차임연체를 이유로 해지하려면 해지할 당시 연체액이 3기의 차임액에 달해야 한다(2020다263635 이유 중 법리). 그래서 과거에 3기에 이르렀더라도 해지권을 행사하기 전에 지급해 연체액이 그보다 줄었다면 제10조의8의 해지 요건은 충족하지 않는다. 반면 행사 당시 3기 이상 연체가 있었다면, 해지 의사표시가 도달하기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 지급되어 3기 미만이 되었더라도 특별한 사정이 없는 한 해지권은 소멸하지 않는다(2024다320215). 자세한 것은 상가 차임 3기 연체와 해지권 발생에서 다룬다.
반면 3기에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신요구 당시에 연체가 해소되었더라도 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 2020다255429, 계약갱신요구권). 권리금 회수기회 보호의무도 같은 사유가 있으면 배제된다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 권리금 회수기회 보호).
연체를 해소해도 남는 효과가 있나
임차인이 임대차기간 중 3기 차임액까지 연체한 사실이 있으면, 갱신요구 당시 연체액이 3기 미만으로 줄었더라도 임대인은 갱신을 거절할 수 있다(2020다263635 판시사항 [1]).
권리금 쪽으로도 이어진다. 그에 따라 임대인은 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다(같은 판례).
임시 특례 기간의 연체분은 어떻게 되나
법률 제17490호의 시행일인 2020. 9. 29.부터 6개월간(2021. 3. 28.까지) 연체한 차임은 해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수기회 보호의 예외를 판단할 때 차임연체액으로 보지 않는다(상가건물 임대차보호법 제10조의9). 다만 그 연체차임을 지급할 의무나 임대인의 다른 권리까지 없애는 규정은 아니다. 따라서 과거 연체 이력을 판단할 때는 이 특례 기간에 생긴 연체분을 따로 구분해야 한다.
보증금에서 공제하려면 어떻게 하나
임대차가 존속하는 동안에는 연체차임이 보증금에서 자동으로 공제되지 않고, 임차인도 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다(2016다211309 판시사항 [1]).
임대차가 종료되고 목적물이 반환되면 특별한 사정이 없는 한 피담보채무는 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 다만 소송에서 임대인이 연체차임·연체관리비 등의 공제를 인정받으려면, 공제 주장을 하고 공제될 채권의 발생 원인을 주장·증명해야 한다(2020다263635 판시사항 [2]).
그 채권이 변제 등으로 소멸하였는지에 관한 주장·증명책임은 임차인에게 돌아간다(같은 판례).
기간을 정하지 않은 고액 임대차는 어떻게 되나
상가건물 임대차보호법 제2조의 보증금액을 초과하는 임대차에는 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차의 기간을 1년으로 보는 제9조 제1항이 적용되지 않는다(2021다233730 판결요지).
그래서 이러한 기간의 정함이 없는 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임차인이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다(민법 제635조). 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 하는 제10조 제1항의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다(같은 판례). 반대로 임차인이 해지를 통고하는 경우에는 임대인이 통고를 받은 날부터 1월이 지나면 해지의 효력이 생긴다(민법 제635조 제2항 제1호).
실무 체크포인트
- 해지는 해지 당시의 미납 잔액, 갱신 거절은 임대차기간 중 3기분에 이른 이력을 구분해 본다(2020다263635).
- 법률 제17490호의 임시 특례 기간에 생긴 연체분은 따로 표시한다(상가건물 임대차보호법 제10조의9).
- 존속 중에는 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다(2016다211309).
- 보증금 공제를 주장하려면 공제 대상 채권의 발생 원인까지 세운다(2020다263635).
- 보증금액이 기준을 넘는 무기한 임대차는 민법 제635조의 해지통고로 정리된다(2021다233730).
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