상가 임대차에서 차임을 연속으로 석 달 미납해야만 임대인이 계약을 해지할 수 있나요?

상가 임대차에서 차임을 연속으로 3회 미납하지 않았더라도, 월차임 기준으로 누적된 미납 연체액이 3개월분 차임에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다¹.

다만 2020년 9월 29일부터 6개월간 연체한 차임은 해지 등의 차임연체액으로 보지 않습니다².

3기 기준은 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용됩니다³. 다만 일시사용을 위한 임대차임이 명백하면 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다⁴. 제10조의8이 적용되는 임대차에서 2기 연체만으로 해지할 수 있게 하는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다⁵.

차임연체를 이유로 해지하려면 해지 당시 연체액이 3기의 차임액에 달해야 합니다⁶. 과거에 3기에 이르렀더라도 해지 전에 지급해 연체액이 그보다 줄었다면 제10조의8의 해지 요건은 충족하지 않습니다.

그만큼 연체되어도 자동으로 끝나지는 않고, 임대인의 해지 의사표시가 필요합니다¹. 대법원은 민법 제640조의 2기 연체 해지 사안에서 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 즉시 임대차관계가 종료한다고 보았습니다⁷.

반면 임대차기간 중 3기 차임액까지 연체한 사실이 있으면, 갱신요구 당시 연체액이 3기 미만으로 줄었더라도 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다⁸.

인용 근거

1. 상가건물 임대차보호법 제10조의8 ↩︎
2. 상가건물 임대차보호법 제10조의9 ↩︎
3. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항 ↩︎
4. 상가건물 임대차보호법 제16조 ↩︎
5. 상가건물 임대차보호법 제10조의8, 상가건물 임대차보호법 제15조 ↩︎
6. 2020다263635 이유 중 법리 ↩︎
7. 2012다55860 ↩︎
8. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 2020다263635 판시사항 [1] ↩︎