임차권

임차권이란 임대차계약에 따라 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리다(민법 제618조). 본래 채권이지만 부동산 임차권은 등기하면 제3자에게 대항할 수 있어 물권에 가까운 효력을 가진다(민법 제621조).

임차권은 채권인가 물권인가

임차권은 계약으로 생기는 채권이다(민법 제618조). 그래서 원칙적으로 계약 상대방인 임대인에게만 주장할 수 있고, 목적물이 제3자에게 양도되면 새 소유자에게는 대항하지 못한다.

다만 부동산 임차권은 등기하면 그때부터 제3자에게도 효력이 생긴다(민법 제621조 제2항). 등기로 채권인 임차권이 물권에 준하는 대항력을 갖추는 셈이다. 임대인은 반대 약정이 없으면 임차인의 등기 협력 청구에 응해야 한다(민법 제621조 제1항).

건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 임차권을 등기하지 않아도 임차인이 그 지상 건물을 등기하면 제3자에게 대항력이 생긴다(민법 제622조 제1항). 다만 그 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실하거나 후폐하면 이 효력을 잃는다(같은 조 제2항).

임차권등기에는 어떤 종류가 있나

부동산 임차권등기는 크게 두 갈래다.

첫째, 민법 제621조에 따른 임차권설정등기다(민법 제621조). 임대인과 임차인이 공동으로 신청한다. 차임과 범위는 반드시 기록하고, 차임지급시기·존속기간·임차보증금·임대인의 양도·전대 동의는 등기원인에 있을 때 기록한다(부동산등기법 제74조).

둘째, 임차권등기명령에 따른 임차권등기다(임차권등기명령). 임대차가 끝났는데도 보증금을 못 받은 임차인이 법원에 단독으로 신청한다. 등기는 법원 촉탁으로 이뤄지며, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고 이미 취득한 경우에는 그대로 유지한다.

주택·상가 임대차에서 제621조에 따른 임대차등기를 마치면 특별법의 준용 규정에 따라 대항력과 우선변제권의 취득·유지 효과가 붙는다(주택임대차보호법 제3조의4, 상가건물 임대차보호법 제7조). 별도의 세 번째 등기 종류가 생기는 것은 아니다.

임차권은 양도·전대할 수 있나

임차권의 양도나 전대에는 임대인의 동의가 필요하다(민법 제629조). 동의 없이 양도·전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

등기된 임차권을 양도하면 양수인이 등기권리자, 양도인이 등기의무자로 공동신청해 임차권이전등기를 한다. 전대하면 전차인이 등기권리자가 된다. 어느 경우든 부기등기로 실행한다. 임대인의 양도·전대 동의를 미리 등기해 두면 이전·전대등기 때 동의서를 따로 받지 않아도 된다(부동산등기법 제74조).

실무 체크포인트

• 제621조 등기와 임차권등기명령을 구분한다. 민법 제621조 등기는 임대인의 협력이 필요한 공동신청이고, 주택·상가에서는 특별법에 따라 우선변제 효력도 붙을 수 있다. 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우의 법원 절차다.
• 존속 중 협력 거부와 종료 후 미반환을 나눈다. 존속 중 임대인이 제621조 등기에 협력하지 않으면 등기절차 이행을 청구할 수 있다. 종료 후 보증금 미반환이면 단독 신청이 가능한 임차권등기명령을 검토한다. 전세권설정등기는 별도 합의와 공동신청이 원칙이다.
• 양도·전대 동의는 처음 등기할 때 함께 넣는다. 동의를 등기해 두면 나중에 이전·전대등기에서 동의서가 불필요하다(부동산등기법 제74조, 민법 제629조).
• 등기 임차권의 대항력은 점유·전입신고와 별개다. 등기만으로 대항력이 생기지만, 소액보증금 최우선변제 같은 주임법상 보호는 전입신고·점유 등 별도 요건을 따른다.

관련

• 개념·해설
  임차권등기명령전세권설정등기전세권대항력우선변제권최우선변제
• 법령
  민법 제618조민법 제621조민법 제622조민법 제629조부동산등기법 제74조주택임대차보호법 제3조의4상가건물 임대차보호법 제7조