담보권신탁

담보권신탁은 위탁자가 채권자가 아닌 수탁자에게 저당권을 설정해 맡기고, 채권자가 수익자로서 그 이익을 받도록 하는 신탁이다(신탁법 제2조, 부동산등기법 제87조의2 제1항). 부동산은 위탁자 또는 제3자 소유일 수 있고, 근저당권도 신탁재산으로 맡길 수 있다(등기예규 제1799호 1.나.(7)).

담보신탁과 무엇이 다른가?

담보권신탁은 저당권을 맡기고, 부동산 담보신탁은 소유권을 수탁자에게 이전해 맡긴다(신탁법 제2조, 부동산등기법 제87조의2 제1항). 담보권신탁에서는 부동산 소유권이 원래 소유자에게 남는다. 채권자와 등기상 저당권자가 서로 다른 점이 특징이다(같은 법 제87조의2 제1항).

설정할 때 어떤 등기가 필요한가?

원칙적으로 저당권설정등기와 신탁등기를 함께 신청해야 한다(부동산등기법 제82조 제1항). 담보권신탁은 두 등기를 1건의 신청정보로 일괄 신청하며, 등기 목적은 “(근)저당권설정 및 신탁”으로 적는다(등기예규 제1799호 1.나.(7)). 다만 위탁자나 수익자가 수탁자를 대신해 신탁등기를 신청하는 경우에는 동시신청 원칙이 적용되지 않는다(부동산등기법 제82조 제2항).

저당권으로 담보하는 채권을 피담보채권이라고 한다. 피담보채권이 여럿이고 채권별 등기사항이 다르면 등기관은 각 채권별로 구분해 기록해야 한다(부동산등기법 제87조의2 제1항). 신탁등기를 해야 그 저당권이 신탁재산이라는 점을 제3자에게 주장할 수 있다(신탁법 제4조 제1항). 신청서와 첨부서류는 담보권신탁 등기 신청에서 설명한다.

채권이 이전되면 무엇을 바꾸는가?

피담보채권이 이전되면 수탁자는 신탁원부 기록의 변경등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제87조의2 제2항). 신탁원부는 위탁자·수탁자·수익자와 신탁 목적 등을 적은 등기기록의 일부다(같은 법 제81조 제1항·제3항). 새 채권자에 맞춰 수익자 기록을 바꾸는 것과 저당권 명의 자체를 이전하는 것은 구별된다(같은 법 제87조의2 제2항·제3항).

저당권 자체의 이전등기를 하는 경우에는 별도의 특례가 있다. 채권 일부의 양도나 대위변제(대신 갚고 채권자의 권리를 이어받는 변제)로 저당권을 일부 이전할 때 양도액·변제액을 기록하도록 한 규정이 적용되지 않는다(부동산등기법 제87조의2 제3항, 같은 법 제79조).

신탁등기는 언제 말소하는가?

저당권이 이전·변경·소멸해 신탁재산에서 빠지면 그에 맞춰 신탁등기도 말소해야 한다(부동산등기법 제87조 제1항). 신탁 종료로 저당권이 이전되거나 소멸하는 때도 같다(같은 법 제87조 제2항).

신탁등기 말소는 권리의 이전·변경·말소등기와 동시에 신청해야 하며, 수탁자가 단독으로 신청할 수 있다. 위탁자나 수익자가 수탁자를 대신해 신청할 때에는 동시신청 원칙의 예외가 적용된다(부동산등기법 제87조 제1항·제3항·제4항). 신탁 자체가 끝나는 사유는 신탁의 종료에서 설명한다.

법원이 선임한 신탁재산관리인은 선임 목적과 권한 범위에서 수탁자 대신 채권 이전에 따른 신탁원부 변경등기와 신탁등기 말소 등을 신청한다(부동산등기법 제87조의3, 신탁법 제17조 제4항, 같은 법 제18조 제1항).

제17조에 따라 선임된 관리인은 법원이 허가를 받도록 정한 사항에 관해서는 그 허가를 받아야 한다(신탁법 제17조 제2항·제4항).

실무 체크포인트

계약서와 등기기록을 볼 때 다음을 확인한다.

• 부동산 소유자, 채권자, 저당권자인 수탁자, 수익자가 각각 누구인지 대조한다.
• 채권을 넘길 때에는 수탁자가 신탁원부의 수익자 기록 변경을 준비했는지 확인한다(부동산등기법 제87조의2 제2항).
• 변제 후에는 저당권의 소멸 여부와 신탁재산에서 빠지는지를 확인해 필요한 말소등기를 준비한다(부동산등기법 제87조).

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• 개념·해설
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• 예규·선례
  등기예규 제1799호
• 법령
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