담보권신탁 등기 신청

담보권신탁등기는 신탁을 원인으로 하는 (근)저당권설정등기와 같은 신청정보로 일괄하여 신청하여야 한다(등기예규 제1799호 1.나.(7)(가)). 피담보채권이 여럿이고 채권별 등기사항이 다르면 부동산등기법 제75조의 등기사항을 채권별로 나누어 신청정보로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제144조의2). 담보권신탁의 정의와 이전 특례는 담보권신탁에서 설명한다.

쉽게 말하면 — 저당권만 수탁자에게 맡기고 채권자는 수익자가 되는 등기를 낼 때, 담보하는 채권이 여러 개이고 각 채권의 등기사항이 다르면 채권마다 나눠 적어야 합니다.

어떤 신탁의 등기인가

위탁자가 자기 또는 제3자 소유의 부동산에 채권자가 아닌 수탁자를 저당권자로 하여 설정한 저당권을 신탁재산으로 하고 채권자를 수익자로 지정한 신탁이 대상이다(부동산등기법 제87조의2 제1항). 소유권 자체를 수탁자에게 이전하는 담보신탁과 구별한다. 신탁업의 인가를 받은 신탁회사 이외의 영리회사를 수탁자로 하는 신탁등기의 신청은 이를 수리하여서는 아니된다(등기예규 제1799호 1.바.).

등기관은 그 저당권에 의하여 담보되는 피담보채권이 여럿이고 각 피담보채권별로 제75조에 따른 등기사항이 다를 때에는 제75조에 따른 등기사항을 각 채권별로 구분하여 기록하여야 한다(부동산등기법 제87조의2 제1항). 신청인은 같은 구분 방식으로 신청정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제144조의2).

설정등기와 신탁등기를 어떻게 신청하나

담보권신탁등기는 신탁을 원인으로 하는 근저당권 또는 저당권 설정등기와 같은 신청정보로 일괄하여 신청하여야 한다(부동산등기규칙 제139조 제1항, 등기예규 제1799호 1.나.(7)(가)). 등기의 목적은 「(근)저당권설정 및 신탁」, 등기원인은 신탁일과 「신탁」으로 적는다(등기예규 제1799호 1.나.(7)(나)).

저당권설정등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하고, 신탁등기 부분은 수탁자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항·제7항). 두 등기를 일괄하여 내더라도 각 등기 부분의 신청인 구조가 같아지는 것은 아니다.

등기원인이 신탁인데 저당권설정등기 또는 신탁등기 가운데 하나만 신청하면 신청정보 방식이 맞지 않아 각하 대상이다(부동산등기법 제29조 제5호, 등기예규 제1799호 1.나.(7)(다)). 다만 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위하여 단독으로 신탁등기만 신청하는 경우에는 각하하지 않는다(같은 예규 1.나.(1)(다)·(7)(다)). 위탁자 또는 수익자가 신탁등기를 대위신청하는 경우에는 대위원인을 증명하는 정보 및 해당 부동산이 신탁재산임을 증명하는 정보를 첨부정보로서 제공하여야 한다(같은 예규 1.다.(4)).

신청정보에 무엇을 나누어 적나

피담보채권이 여럿이고 피담보채권별로 등기사항이 다를 때에만 채권별 구분이 의무다(부동산등기규칙 제144조의2). 채권이 하나이거나 등기사항이 같으면 이 조에 따라 채권별로 나누어 제공할 의무는 없다. 법 제75조에 따른 등기사항은 저당권의 채권액·채무자 등과 근저당권의 채권최고액·채무자 등이다(부동산등기법 제75조 제1항·제2항).

제3호부터 제8호까지(변제기, 이자, 지급장소, 손해배상 약정, 민법 제358조 단서 약정, 채권의 조건)와 근저당의 제3호·제4호(민법 제358조 단서의 약정, 존속기간)는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다(같은 조 제1항 단서·제2항 단서). 채권액 또는 채권최고액과 채무자처럼 필수 등기사항이 채권별로 다를 때에도 채권별로 구분한다(부동산등기규칙 제144조의2). 수탁자가 여러 명인 경우에는 그 공동수탁자가 합유관계라는 뜻을 신청정보의 내용으로 제공하여야 한다(등기예규 제1799호 1.라.(1)).

신탁계약과 신탁원부 정보는 어떻게 준비하나

해당 부동산에 담보권신탁이 있었음을 증명하는 신탁계약서 등 원인정보와, 신탁원부 작성을 위한 정보를 함께 준비한다(등기예규 제1799호 1.다.(1)·(2)(가)). 여러 개의 부동산에 관하여 1건의 신청정보로 일괄하여 신탁등기를 신청하는 경우에는 각 부동산별로 신탁원부 작성을 위한 정보를 제공하여야 한다(같은 예규 1.다.(1)). 신탁원부 정보에는 위탁자·수탁자·수익자와 신탁 목적, 관리·처분 방법, 종료사유 등 해당 기록사항이 포함된다(부동산등기법 제81조 제1항). 담보권신탁은 채권자가 아닌 수탁자를 저당권자로 하여 설정한 저당권을 신탁재산으로 하고 채권자를 수익자로 지정한 신탁이다(부동산등기법 제87조의2 제1항). 계약과 신청정보에서 저당권자는 수탁자로, 수익자는 채권자로 적었는지 대조한다.

신탁원부 작성정보는 방문신청에서도 전자문서로 송신하는 것이 원칙이고 신청인 또는 대리인의 인증서등을 함께 보낸다(부동산등기규칙 제139조 제3항부터 제5항까지). 다만 자연인 또는 법인 아닌 사단·재단이 직접 신청하거나 자격자대리인이 아닌 사람에게 위임해 신청하는 경우에는 서면으로 제공할 수 있다(같은 조 제4항 단서, 같은 규칙 제63조). 서면에는 신청인 또는 대리인이 기명날인하거나 서명한다(부동산등기규칙 제139조 제6항). 신탁계약서를 종이로 준비했다는 것과 신탁원부 작성정보의 제공 방법은 별도로 확인해야 한다.

여러 채권의 조건을 어떻게 대조하나

신청 전에는 각 피담보채권의 채권액(근저당이면 채권의 최고액)·채무자와 등기원인에 있는 약정사항을 나란히 정리하고, 법 제75조 제1항·제2항 각 호의 등기사항이 채권별로 다른지를 확인한다(부동산등기규칙 제144조의2). 채권자는 제75조 각 호에 없는 사항이므로, 각 채권의 채권자는 신탁원부 작성정보의 수익자 기재와 대조한다(부동산등기법 제81조 제1항 제1호). 각 채권의 조건을 하나로 합치거나 서로 다른 채무자의 사항을 바꾸어 기재하지 않도록 한다.

완료 뒤에는 수탁자 명의의 저당권과 신탁등기가 함께 기록됐는지 확인한다(부동산등기법 제87조의2 제1항, 등기예규 제1799호 1.나.(7)). 그 저당권에 의하여 담보되는 피담보채권이 여럿이고 각 피담보채권별로 제75조에 따른 등기사항이 다를 때에는 제75조에 따른 등기사항이 각 채권별로 구분돼 기록됐는지 확인한다(부동산등기법 제87조의2 제1항). 신탁원부의 수익자 기록이 신청 내용과 맞는지도 확인한다(부동산등기법 제81조 제1항 제1호).

피담보채권이 이전되면

담보권신탁(부동산등기법 제87조의2 제1항)의 신탁재산에 속하는 저당권에 의하여 담보되는 피담보채권이 이전되는 경우 수탁자는 신탁원부 기록의 변경등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제87조의2 제2항). 신탁원부 기록을 변경할 때에는 변경된 수익자와 담보하는 채권의 관계를 확인한다(부동산등기법 제87조의2 제2항).

그 저당권의 이전등기를 하는 경우에는 같은 법 제79조를 적용하지 아니한다(같은 법 제87조의2 제3항). 제3항은 저당권의 이전등기를 하는 경우의 규정이다. 제79조는 등기관이 채권의 일부에 대한 양도 또는 대위변제로 인한 저당권 일부이전등기를 할 때 양도액 또는 변제액을 기록하도록 한 규정이다(부동산등기법 제79조).

설정 신청에서 저당권설정 부분은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하고(부동산등기법 제23조 제1항), 피담보채권이 이전된 뒤 신탁원부 기록의 변경등기는 수탁자가 신청한다(같은 법 제87조의2 제2항).

채권자가 바뀌어도 저당권자는 그대로 수탁자이므로, 수탁자가 신탁원부 기록 변경등기를 신청합니다.

실무 체크포인트

저당권자가 채권자가 아닌 수탁자이고 채권자가 수익자인 담보권신탁인지를 확인한다(부동산등기법 제87조의2 제1항).
설정등기와 신탁등기를 같은 신청정보로 일괄하여 신청한다(등기예규 제1799호 1.나.(7)(가)).
등기목적은 「(근)저당권설정 및 신탁」, 등기원인과 그 연월일은 「○년 ○월 ○일 신탁」으로 하여 신청정보의 내용으로 제공한다(등기예규 제1799호 1.나.(7)(나)).
한쪽만 분리하여 신청하면 각하 대상이고, 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위하여 단독으로 신탁등기만 신청하는 경우에는 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 제5호, 등기예규 제1799호 1.나.(1)(다)·(7)(다)).
피담보채권이 여럿이고 채권별로 제75조 등기사항이 다르면 신청정보를 채권별로 구분하여 제공한다(부동산등기규칙 제144조의2).
피담보채권이 이전되면 수탁자가 신탁원부 기록의 변경등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제87조의2 제2항).
담보권신탁의 신탁재산인 저당권을 이전등기할 때는 부동산등기법 제79조(양도액·변제액 기록)를 적용하지 않는다(같은 법 제87조의2 제3항).