무효등기의 유용이란 실체관계가 없어 무효였던 등기를, 그 뒤 같은 당사자 사이에 같은 부동산에 관하여 그 등기의 내용에 맞는 실체관계가 새로 생겼을 때 그대로 유효한 등기로 인정하는 법리다. 무효인 등기를 헐고 다시 등기하는 번거로움을 덜어주는 판례 법리다. 명의인이 다르거나 목적 부동산이 다르면 유용의 문제가 아니다.
쉽게 말하면 — 처음엔 잘못돼서 효력이 없던 등기인데, 나중에 그 등기 내용과 딱 맞는 권리관계가 생긴 경우, 굳이 지웠다 다시 하지 않고 그 등기를 그대로 쓰게 해주는 것입니다.
언제 인정되는가?
무효였던 등기에 부합하는 실체관계가 뒤에 형성돼야 한다. 그 실체관계는 등기명의인과 상대방, 그리고 등기된 부동산·권리의 내용이 그 등기와 같아야 한다.
소유권이전등기는 원인 없이 마쳐진 뒤 당사자들이 그 등기에 맞는 매매계약을 새로 맺은 경우가 예로 든다(대법원 1977. 4. 12. 선고 76다2516 판결).
담보권·가등기는 당사자 사이의 유용합의로 유용한다. 위조된 가등기라도 같은 지분에 관하여 가등기 명의인과 소유자가 유용을 합의하면 그 합의 상대방에 대하여는 등기의 유효를 주장할 수 있다(2015다253573). 다만 합의 전에 이미 이해관계를 가진 제3자에게는 대항하지 못한다.
효력을 잃은 담보등기를 나중에 새로 생긴 채권의 담보로 쓰기로 당사자끼리 합의하는 경우입니다. 단, 합의 전에 이미 권리를 얻은 사람이 있으면 그 사람에게는 유용을 주장하지 못합니다.
한계는 어디까지인가?
유용합의 전에 이미 이해관계를 가진 제3자에게는 유용을 주장하지 못한다(2015다253573). 압류채권자처럼 그 사이에 등기를 마친 사람이 여기 해당한다.
목적물이 다른 등기를 돌려쓰는 것도 유용이 아니다. 멸실된 건물의 보존등기를 새로 지은 건물의 보존등기로 쓰는 것은 별개의 물건에 관한 등기라 허용되지 않는다고 본다. 표제부(부동산 표시)에 관한 등기의 유용도 같은 이유로 인정되지 않는다.
헐린 건물의 등기를 새 건물 등기로 돌려쓰는 것은 안 됩니다. 둘은 별개의 물건이라 표시 자체가 다르기 때문입니다.
인정되면 어떤 효과가 있는가?
유용이 인정되어도 그 등기를 합의 전의 제3자에게 유효하다고 주장하지는 못한다(2015다253573). 유용의 효력은 합의 당사자 사이에서 그 등기를 다시 쓰게 하는 데 그친다.
유용은 당사자 사이에서 그 등기를 다시 쓰게 해 주는 것입니다. 합의하기 전에 이미 권리를 얻은 제3자에게는 그 등기가 유효하다고 주장하지 못합니다.
실무 체크포인트
- 원인이 불분명하거나 취소·해제된 거래에 얽힌 등기를 당사자가 새 계약으로 그대로 살리려 하면, 유용 법리 적용 여부를 검토한다.
- 핵심은 이해관계 있는 제3자가 그 사이에 생겼는지 여부다. 등기부로 후순위 권리자·가압류 등 중간 권리 유무를 먼저 확인한다.
관련
- 개념·해설
- 판례·선례2015다25357376다2516
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