민법상 건물이나 토지 임대차가 묵시적으로 갱신된 뒤 해지의 통고를 하면 언제 해지의 효력이 생기나요?

민법상 임대차에서 묵시의 갱신이 인정되더라도 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있습니다¹. 상대방이 해지의 통고를 받은 날부터 토지·건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 통고한 경우 6월, 임차인이 통고한 경우 1월이 지나면 해지의 효력이 생기고 동산에 대하여는 5일입니다².

임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다³. 이처럼 묵시의 갱신이 인정되는 경우 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸합니다⁴.

반면 임대인이 상당한 기간 내에 명시적·묵시적 또는 조건부로 이의를 한 때에는 묵시적 갱신의 효과가 생기지 않습니다⁵. 또한 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없습니다⁶. 상가의 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 사안에서도 해당 임대차계약은 만료일에 종료한다고 보았습니다.

묵시적 갱신 뒤 계약을 끝내려면 상대방이 해지의 통고를 받은 날과 목적물이 토지·건물 기타 공작물인지 동산인지, 누가 통고했는지를 먼저 확인해야 합니다². 아울러 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보가 있었는지도 함께 점검하시기 바랍니다⁷.

인용 근거

1. 민법 제639조 제1항 단서 ↩︎
2. 민법 제635조 제2항 ↩︎
3. 민법 제639조 제1항 본문 ↩︎
4. 민법 제639조 제2항 ↩︎
5. 민법 제639조 제1항 본문, 2024다315046 ↩︎
6. 2023다307024 판결요지 [2] ↩︎
7. 민법 제639조 제2항, 묵시적 갱신 ↩︎