소유권변경 사실의 통지와 대장의 소유자 정리

등기관은 소유권의 보존·이전 등 소유권에 관한 네 종류의 등기를 하면 지체 없이 그 사실을 토지는 지적소관청에, 건물은 건축물대장 소관청에 알려야 한다(부동산등기법 제62조). 소유권의 보존 또는 이전의 등기[가등기(假登記)를 포함한다]는 부동산 소재지 관할 세무서장에게도 통지하여야 한다(같은 법 제63조). 대장 소관청은 이 통지와 등기 자료로 대장의 소유자를 정리하고, 등기명의인 표시의 변경·경정등기 절차는 등기명의인에서 다룬다.

쉽게 말하면 — 땅을 사서 소유권이전등기를 마치면 등기관이 그 사실을 지적소관청과 부동산 소재지 관할 세무서장에게 알려야 합니다.

지적공부에 등록된 토지소유자의 변경사항은 등기필증, 등기완료통지서, 등기사항증명서 또는 등기관서에서 제공한 등기전산정보자료에 따라 정리합니다. 신규등록하는 토지의 소유자는 지적소관청이 직접 조사하여 등록합니다.

건물이면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 등기관서로부터 통지된 소유권 변동자료에 따라 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정리하여야 합니다.

등기관은 어떤 등기를 하면 지적소관청이나 건축물대장 소관청에 알려야 하나?

등기관은 다음 각 호의 등기를 하였을 때 지체 없이 그 사실을 토지의 경우에는 지적소관청에, 건물의 경우에는 건축물대장 소관청에 각각 알려야 한다(부동산등기법 제62조).

부동산등기법 제62조 제1호: 소유권의 보존 또는 이전
부동산등기법 제62조 제2호: 소유권의 등기명의인표시의 변경 또는 경정
부동산등기법 제62조 제3호: 소유권의 변경 또는 경정
부동산등기법 제62조 제4호: 소유권의 말소 또는 말소회복

부동산등기규칙 제120조는 법 제62조의 소유권변경사실의 통지나 법 제63조의 과세자료의 제공을 전산정보처리조직을 이용하여 할 수 있다고 정한다. 같은 규칙 제166조는 법 또는 규칙에 따른 통지를 우편이나 그 밖의 편리한 방법으로 한다고 정하되, 별도의 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 한다.

등기관은 어떤 등기를 하면 세무서장에게 통지하나?

등기관은 소유권의 보존 또는 이전의 등기[가등기(假登記)를 포함한다]를 하였을 때 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 지체 없이 그 사실을 부동산 소재지 관할 세무서장에게 통지하여야 한다(부동산등기법 제63조). 대법원규칙은 이 과세자료의 제공을 전산정보처리조직을 이용하여 할 수 있다고 정한다(부동산등기규칙 제120조).

두 조문은 통지 상대, 대상 등기, 동사가 다르다.

구분	부동산등기법 제62조	부동산등기법 제63조
표제	소유권변경 사실의 통지	과세자료의 제공
상대방	토지는 지적소관청, 건물은 건축물대장 소관청	부동산 소재지 관할 세무서장
대상 등기	제1호부터 제4호까지의 소유권 등기	소유권의 보존 또는 이전의 등기[가등기(假登記)를 포함한다]
문언	지체 없이 알려야 한다	대법원규칙으로 정하는 바에 따라 지체 없이 통지하여야 한다

부동산등기법 제62조 제1호는 「소유권의 보존 또는 이전」이라고 적고, 제63조와 달리 [가등기(假登記)를 포함한다]는 괄호를 붙이지 않았다.

지적공부의 토지소유자 변경사항은 무엇에 따라 정리하나?

지적공부의 토지소유자 변경사항은 등기관서가 등기한 것을 증명하는 서류나 등기관서가 제공한 등기전산정보자료에 따라 정리한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조 제1항 본문). 그 서류는 등기필증, 등기완료통지서, 등기사항증명서이다. 신규등록하는 토지의 소유자는 지적소관청이 직접 조사하여 등록한다(같은 법 제88조 제1항 단서).

소유자정리 결의서는 어떻게 작성하나?

지적소관청은 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부를 정리하려는 경우에는 소유자정리 결의서를 작성하여야 한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제84조 제2항). 정리방법과 결의서 작성방법 등은 국토교통부령으로 정한다(같은 영 제84조 제3항).

소유자정리 결의서의 작성은 별지 제85호서식에 따르되 등기필증, 등기부 등본 또는 그 밖에 토지소유자가 변경되었음을 증명하는 서류를 첨부하여야 한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙 제98조 제1항 본문). 같은 항 단서는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류에 대한 정보를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음할 수 있다고 정한다.

토지소유자에 관한 사항의 정정은 무엇에 따르나?

토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 그 정정을 신청할 수 있다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제84조 제1항). 이때 토지소유자는 정정사유를 적은 신청서에 경계 또는 면적의 변경을 가져오는 경우에는 등록사항 정정 측량성과도를, 그 밖의 등록사항을 정정하는 경우에는 변경사항을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙 제93조 제1항). 그 서류를 해당 지적소관청이 관리하는 경우에는 지적소관청의 확인으로 해당 서류의 제출을 갈음할 수 있다(같은 규칙 제93조 제2항). 지적소관청이 제1항 또는 제2항에 따라 등록사항을 정정할 때 그 정정사항이 토지소유자에 관한 사항인 경우에는 등기필증, 등기완료통지서, 등기사항증명서 또는 등기관서에서 제공한 등기전산정보자료에 따라 정정하여야 한다(같은 법 제84조 제4항 본문).

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제84조 제4항 단서가 정하는 경우는 제1항에 따라 미등기 토지에 대하여 토지소유자의 성명 또는 명칭, 주민등록번호, 주소 등에 관한 사항의 정정을 신청한 경우로서 그 등록사항이 명백히 잘못된 경우이다. 이 경우에는 가족관계 기록사항에 관한 증명서에 따라 정정하여야 한다.

대장과 등기부의 소유자 주소가 다르면 어느 쪽을 먼저 고치나?

구 지적법(1991. 12. 14. 법률 제4422호로 일부 개정된 것)과 당시의 부동산등기법이 적용된 사건에서 대법원은 지적공부가 등기된 토지에 관한 한 토지소유자에 관한 사항을 증명하는 것은 아니라고 보았다(2001다37910). 부동산등기부상 소유자의 주소와 임야대장상 소유자의 주소가 다른 경우에는 먼저 진정한 소유자의 신청에 의한 경정등기가 이루어져야 하고, 그 다음에 경정등기가 이루어진 등기필증·등기부등본 또는 초본에 의하여 임야대장상의 등록사항 정정이 이루어져야 한다고 판시했다(2001다37910).

같은 판결은 등기된 부동산의 경우 지적공부가 직접 경정등기의 자료로 사용되는 것이 아니고, 등기부에 먼저 소유자에 관한 사항이 변경 또는 경정된 후에 그에 따라 후속적으로 공부의 기재사항이 변경되어야 한다고 했다(2001다37910). 손해배상 청구를 기각한 원심에 대한 상고는 기각됐다. 경정등기 절차는 등기명의인에서 다룬다.

등기부의 토지 표시가 지적공부와 일치하지 않으면 어떻게 되나?

지적소관청은 등기부에 적혀 있는 토지의 표시가 지적공부와 일치하지 아니하면 제1항에 따라 토지소유자를 정리할 수 없다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조 제3항 전단). 이 경우 그 사실을 관할 등기관서에 통지하여야 하고(같은 법 제88조 제3항 후단), 통지는 별지 제82호서식에 따른다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙 제96조).

지적소관청은 불일치를 어떻게 처리하나?

지적소관청은 필요하다고 인정하는 경우에는 관할 등기관서의 등기부를 열람하여 지적공부와 부동산등기부가 일치하는지 여부를 조사ㆍ확인하여야 한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조 제4항). 일치하지 아니하는 사항을 발견하면 등기사항증명서 또는 등기관서에서 제공한 등기전산정보자료에 따라 지적공부를 직권으로 정리하거나, 토지소유자나 그 밖의 이해관계인에게 그 지적공부와 부동산등기부가 일치하게 하는 데에 필요한 신청 등을 하도록 요구할 수 있다(같은 법 제88조 제4항).

등기신청은 어떻게 되나?

신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장ㆍ임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우에 등기관은 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 한다(부동산등기법 제29조 제11호). 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다(같은 법 제29조 단서).

각하 결정에 이의가 있는 자는 그 결정을 한 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있고(부동산등기법 제100조), 이의신청은 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 그 등기관이 속한 등기소에 이의신청서를 제출하거나 전산정보처리조직을 이용하여 이의신청정보를 보내는 방법으로 한다(같은 법 제101조). 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수는 없다(같은 법 제102조). 지방법원의 이의 결정에 대하여는 「비송사건절차법」에 따라 항고할 수 있다(같은 법 제105조 제2항). 같은 법 제100조·같은 법 제101조·같은 법 제103조·같은 법 제105조와 부동산등기규칙 제158조는 이의신청 기간을 정하지 않는다. 등기기록의 표시를 고치는 등기는 부동산표시변경등기에서 다룬다.

건축물대장의 소유자에 관한 사항은 어떻게 정리하나?

특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등기관서로부터 소유권 변동자료가 통지된 때에는 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정리하여야 한다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제19조 제1항). 건축물대장의 기재내용은 건축물의 표시 및 소유자 현황에 관한 사항을 말한다(같은 규칙 제2조 제4호).

소유자는 어떻게 변경을 신청하나?

건축물의 소유자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 별지 제16호서식의 건축물소유자 변경신청서에 등기사항증명서를 첨부(등기필증 제시를 포함한다)하여 건축물대장의 변경을 신청할 수 있다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제19조 제2항). 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 이 등기사항증명서의 정보를 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 해당 첨부서류의 제출을 갈음한다(같은 규칙 제35조).

소유권보존등기를 할 수 없는 건축물은 어떻게 신청하나?

제3항은 건축물대장이 건축법령에 적합하게 생성되었으나 부동산등기법 제29조 제2호에 해당하여 소유권보존등기를 할 수 없는 건축물을 대상으로 한다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제19조 제3항). 이 건축물의 소유자는 제2항에도 불구하고 별지 제16호서식의 건축물소유자 변경ㆍ정정 신청서에 소유자가 변경되었음을 증명하는 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 건축물과 관련된 행정행위를 위한 기재내용의 변경을 신청할 수 있다(같은 규칙 제19조 제3항). 제29조 제2호의 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」는 부동산등기규칙 제52조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제19조 제3항 제1호: 「부동산등기법」에 따라 등기가 되지 않는 것을 증명하는 서류(특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 「부동산등기규칙」 제166조에 따른 대법원예규로 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 갈음할 수 있다)
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제19조 제3항 제2호: 건축물의 소유권에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제19조 제3항 제3호: 「공증인법」 제50조에 따른 증서의 등본 또는 같은 법 제57조에 따른 인증된 사서증서의 등본(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 부동산거래의 신고를 하고, 매매대금이 완납된 경우에는 같은 법에 따른 신고필증으로 갈음할 수 있다)

소유자에 관한 사항이 잘못된 경우는 어떻게 정정하나?

건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우 별지 제16호서식의 건축물소유자 정정신청서에 건물 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다)를 첨부하여 정정을 신청할 수 있다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조 제3항 제2호). 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 이 등기사항증명서의 정보를 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우에도 그 확인으로 해당 첨부서류의 제출을 갈음한다(같은 규칙 제35조). 신청서와 서류는 건축물대장 표시사항 정정 신청에서 다룬다.

소관청은 건축물대장의 기재누락이나 소유권 불일치와 같은 오류사항 등을 조사하여 건축물대장 기초자료를 작성ㆍ관리할 수 있다(같은 규칙 제21조 제1항).

실무 체크포인트

지적공부에 등록된 토지소유자의 변경사항은 등기필증, 등기완료통지서, 등기사항증명서 또는 등기관서에서 제공한 등기전산정보자료에 따라 정리하고, 신규등록하는 토지의 소유자는 지적소관청이 직접 조사하여 등록한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조 제1항). 등록사항에 잘못이 있으면 토지소유자가 정정사유를 적은 신청서에 정해진 서류를 첨부하여 지적소관청에 정정을 신청할 수 있다(같은 법 제84조 제1항, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙 제93조 제1항).
건축물의 소유자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물소유자 변경신청서에 등기사항증명서를 첨부(등기필증 제시를 포함한다)하여 건축물대장의 변경을 신청할 수 있다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제19조 제2항). 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 정보를 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있으면 그 확인으로 제출을 갈음한다(같은 규칙 제35조).
등기부와 대장의 소유자 주소가 다르면, 구 지적법 사건에서 대법원이 판시한 순서(먼저 경정등기, 그 다음 대장의 등록사항 정정)를 확인한다(2001다37910).
등기를 신청하기 전에 신청정보 또는 등기기록의 부동산 표시가 대장과 일치하는지 본다. 일치하지 아니한 경우는 각하 사유이고, 보정될 수 있는 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정한 때에는 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 제11호·단서). 각하 결정에 이의신청할 때에는 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 삼을 수 없다(같은 법 제102조).
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제19조 제3항은 건축물대장이 건축법령에 적합하게 생성되었으나 부동산등기법 제29조 제2호에 해당하여 소유권보존등기를 할 수 없는 건축물에 적용된다. 그 소유자는 같은 항 각 호의 서류를 첨부한 건축물소유자 변경ㆍ정정 신청서로 그 건축물과 관련된 행정행위를 위한 기재내용의 변경을 신청할 수 있다.