공장저당

공장저당이란 공장 소유자가 공장에 속하는 토지 또는 건물에 저당권을 설정할 때 그 효력이 부합된 물건과 설치된 기계·기구 등 공용물에까지 미치는 담보 제도다(공장 및 광업재단 저당법 제3조, 공장 및 광업재단 저당법 제4조).

쉽게 말하면 — 공장 건물에 저당권을 걸면 그 건물 안의 기계·기구도 함께 담보에 묶이는 제도입니다. 은행이 공장 건물을 담보로 대출을 해 줄 때, 기계를 빼내 담보 가치를 줄이는 것을 막을 수 있습니다.

공장저당은 왜 필요한가?

일반 저당권의 효력은 목적 부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다(민법 제358조). 그러나 공장에서는 기계·기구가 건물과 생산상 한 단위로 기능하면서도 법적으로는 독립 동산인 경우가 많다. 부동산 저당권만으로는 이 기계들을 담보에서 포섭하지 못해 담보 가치가 흩어진다. 공장저당법은 이 문제를 해결하기 위해 토지·건물 저당권의 효력을 기계·기구까지 법정 확장한다(공장 및 광업재단 저당법 제3조).

건물 안의 기계는 건물에 붙어 있어도 법적으로는 별개의 물건인 경우가 많습니다. 그냥 저당권을 걸면 기계는 담보에서 빠집니다. 공장저당은 이 기계까지 함께 담보로 잡을 수 있게 해 주는 특별 제도입니다.

공장저당의 효력은 어디까지 미치는가?

공장 소유자가 토지에 설정한 저당권의 효력은 그 토지에 부합된 물건과 설치된 기계·기구 그 밖의 공장의 공용물에 미친다(공장 및 광업재단 저당법 제3조). 건물에 설정한 저당권에도 같은 규칙을 준용한다(공장 및 광업재단 저당법 제4조).

다만 두 가지 예외가 있다. 첫째, 설정행위에 효력 범위를 제한하는 특약이 있는 경우다. 이 특약은 등기관이 저당권설정등기에 기록한다(공장 및 광업재단 저당법 제5조). 둘째, 민법 제406조에 따라 채권자가 채무자의 행위를 취소할 수 있는 경우다.

저당권의 목적이 된 기계·기구는 제3취득자에게 인도된 후에도 저당권자가 추급해 행사할 수 있다(공장 및 광업재단 저당법 제7조). 단 민법 제249조부터 민법 제251조까지의 선의취득 규정이 적용되면 추급권은 차단된다.

기계가 제3자에게 팔려 넘어가도 저당권자는 그 기계에 저당권을 행사할 수 있습니다. 다만 제3자가 선의취득 요건을 갖추면 저당권이 소멸합니다.

목록 제출은 왜 필요한가?

공장에 속하는 토지나 건물에 저당권설정등기를 신청하려면 기계·기구 등 저당권의 목적이 되는 물건의 목록을 제출해야 한다(공장 및 광업재단 저당법 제6조). 목록에 기재되지 않은 물건에는 공장저당 효력이 미치지 않는다. 따라서 목록은 담보 범위를 확정하는 결정적 문서다.

목록 기재는 담보 범위를 넓히는 상한이지, 그것만으로 저당효를 창설하지는 못한다. 목록에 기재돼 있어도 그 물건이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유이면 저당권의 효력이 미치지 않는다(92마576). 목록 기재 동산이 그 전에 이미 점유개정으로 제3자에게 양도담보로 제공된 경우에도 마찬가지다. 그 동산은 저당권자와의 관계에서 양도담보권자 소유에 속하므로 공장저당의 효력이 미치지 않는다(2003다29036, 98그64). 즉 목록은 “설정자 소유”라는 전제 위에서만 작동한다.

목록에 적었다고 해서 남의 기계까지 담보로 잡히는 것은 아닙니다. 그 기계가 이미 다른 사람에게 넘어갔거나 양도담보로 잡혀 있으면, 목록에 이름을 올려도 저당권 효력이 미치지 않습니다. 그래서 설정등기 전에 기계 목록의 소유관계부터 확인해야 합니다.

어떤 시설이 “공장”에 해당하는가?

공장저당은 대상 시설이 공장저당법상 “공장”에 해당해야 성립한다. “공장”이란 영업을 위해 물품의 제조·가공, 인쇄, 촬영, 방송 또는 전기·가스 공급에 사용하는 장소다(공장 및 광업재단 저당법 제2조). 이 범위는 제한적으로 해석된다. 풀장·물탱크 등으로 구성된 수영장 시설은 공장에 해당하지 않으므로, 그 구축물을 공장저당 목적물로 삼은 근저당권설정등기는 그 부분이 무효다(94다25902). 수영장·오락시설 같은 서비스 시설은 목록에 넣어도 공장저당 효력을 얻지 못한다.

공장저당은 아무 건물에나 되는 것이 아닙니다. 물품을 만들거나 가공하는 등 법이 정한 “공장”에만 됩니다. 수영장이나 오락시설처럼 서비스 목적 건물은 공장이 아니어서, 목록에 기계를 적어도 그 부분 등기는 효력이 없습니다.

경매는 어떻게 진행되는가?

공장저당권을 실행하는 경매에서는 토지·건물과 그에 설치된 기계·기구 등 공용물을 반드시 일괄해 경매해야 한다(92마576). 토지·건물과 공용물은 생산상 유기적 일체를 이루므로 이를 쪼개 따로 경매할 수 없다는 취지다. 이 일체성은 목록 기재로 담보 범위를 넓히는 공장저당의 본질과 맞닿아 있다.

저당 목적물의 분리는 어떻게 되는가?

공장 소유자가 저당권자의 동의를 받아 토지나 건물에 부합된 물건 또는 설치한 기계·기구를 분리하면 그 물건에 관해 저당권이 소멸한다(공장 및 광업재단 저당법 제9조). 압류·가압류·가처분 전에 저당권자의 이익을 위한 정당한 사유로 분리 동의를 요구하면 저당권자는 그 동의를 거절하지 못한다(같은 조 제3항).

공장저당과 공장재단은 어떻게 다른가?

공장저당은 기존 토지·건물 등기에 기계 목록을 더해 저당권 효력을 넓히는 방식이다(공장 및 광업재단 저당법 제3조). 공장재단은 토지·건물·기계·지식재산권 등을 한 단위로 묶어 별도의 공장재단등기부에 1개의 부동산으로 구성하고 그 전체에 저당권을 잡는 방식이다(공장 및 광업재단 저당법 제12조, 공장 및 광업재단 저당법 제13조).

두 방식의 선택 기준은 담보 대상의 범위다. 토지·건물·기계 정도면 공장저당이 간편하다. 지식재산권·임차권·항공기·선박까지 담보에 포함해야 한다면 공장재단이 필요하다.

공장저당은 기존 등기에 기계 목록만 추가하는 간단한 방식이고, 공장재단은 공장 재산 전체를 하나로 묶어 새 등기부를 만드는 방식입니다. 규모가 크고 특허·임차권까지 담보로 잡아야 할 때는 공장재단이 맞습니다.

실무 체크포인트

저당권설정등기 신청 시 기계·기구 목록을 빠짐없이 작성해야 한다. 목록 누락은 그 기계에 대한 담보 효력을 잃는다.
기계를 새로 반입하거나 교체하면 기존 목록에 반영되지 않는다. 추급력이 인정되려면 목록 변경등기를 별도로 검토해야 한다.
효력 범위 제한 특약은 등기에 기록해야 효력이 있다. 서면 약정만으로는 부족하다(공장 및 광업재단 저당법 제5조).
공장 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 각각 별도로 저당권을 설정하게 된다. 토지저당과 건물저당 어느 쪽에 기계 목록을 붙일지 확인이 필요하다.
목록에 넣을 기계·기구의 소유관계를 설정등기 전에 확인한다. 제3자 소유이거나 이미 양도담보로 제공된 동산은 목록에 기재해도 저당효가 미치지 않는다(92마576, 2003다29036).
대상 시설이 공장저당법상 “공장”인지 확인한다. 서비스·오락 시설은 공장이 아니어서 그 부분 등기가 무효가 될 수 있다(94다25902).