공동전세권(共同傳貰權)이란 하나의 전세금반환채권을 담보하기 위해 여러 개의 부동산을 목적으로 설정한 하나의 전세권이다(부동산등기법 제72조②). 전세권은 용익물권이면서 담보물권의 성격도 가지므로, 여러 부동산을 한꺼번에 담보로 잡는 공동담보 구조를 둘 수 있다. 전세권 자체의 내용은 민법 제303조가 정하고, 여러 부동산을 목적으로 하는 전세권의 등기는 공동저당 등기 규정을 준용한다(같은 조②, 부동산등기법 제78조).
쉽게 말하면 — 한 건의 전세보증금을 여러 부동산이 함께 책임지도록 묶어 두는 전세권입니다. 예를 들어 본채와 별채, 또는 토지와 그 위 건물 모두에 하나의 전세권을 거는 경우입니다.
어떤 요건이 필요한가?
공동전세권은 둘 이상의 부동산을 목적으로, 동일한 전세금반환채권을 담보하는 구조여야 한다(민법 제303조). 토지와 건물처럼 종류가 달라도 무방하다. 전세금 총액을 합산해 각 부동산이 그 전부를 담보한다.
설정은 전세권자(등기권리자)와 각 부동산 소유자(등기의무자)의 공동신청으로 한다. 부동산이 여러 명 소유이거나 여러 관할에 걸쳐 있어도 일괄 신청할 수 있다. 등기관은 각 부동산 등기기록에 그 권리가 다른 부동산의 권리와 함께 전세권의 목적이 된 뜻을 기록한다(부동산등기법 제78조 제1항, 부동산등기규칙 제135조 제1항).
보증금 하나를 여러 부동산이 함께 책임지는 구조이고, 등기할 때 “이 전세권은 여러 부동산에 함께 걸려 있다”는 표시를 합니다.
어떤 효력을 가지는가?
각 부동산이 전세금 전부를 담보하므로, 어느 한 부동산이 멸실하거나 가치가 떨어져도 다른 부동산에서 전세금을 확보할 수 있다. 전세권자에게 유리한 담보 강화 효과다.
전세권자는 전세금을 돌려받지 못하면 일부 부동산만 또는 전부에 대해 경매를 청구할 수 있다(민법 제318조). 또한 각 부동산 등기기록에 다른 공동전세 목적 부동산과 함께 전세권 목적이 된 뜻을 기록하고(부동산등기법 제78조 제1항), 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록(공동전세목록)을 작성한다(부동산등기법 제78조 제2항, 부동산등기규칙 제133조 제2항).
한 채가 불타 없어져도 다른 부동산에서 보증금을 받을 수 있어 세입자에게 안전합니다. 보증금을 못 받으면 그중 한 곳만 골라 경매에 부칠 수도 있습니다.
어떻게 등기하는가?
공동전세권은 각 부동산 등기기록의 을구에 전세권설정등기를 하고, 다른 공동전세 목적 부동산과 함께 전세권 목적이 된 뜻을 등기 끝부분에 기록한다(부동산등기법 제78조 제1항, 부동산등기규칙 제135조 제1항). 신청·기록 방법은 공동저당과 같은 방식을 따른다.
동일 채권을 담보하는 한 일부 부동산에 추가로 전세권을 설정해 공동전세로 묶을 수도 있다. 일부 부동산만 전세권을 말소할 때는 다른 부동산의 공시(공동전세목록)를 함께 정리한다.
실무 체크포인트
- 공동전세권은 실무상 드물지만, 토지와 그 지상 건물 모두에 전세권을 거는 경우나 본채·별채 등 여러 건물에 걸친 전세권에 쓰인다.
- 등기절차가 공동저당과 같으므로, 공동담보의 기록·말소 방식을 그대로 참고하면 된다.
- 일부 부동산만 말소할 때 나머지 부동산의 공동전세목록 갱신을 빠뜨리지 않는다.
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