공동전세권

공동전세권(共同傳貰權)이란 하나의 전세금반환채권을 담보하기 위해 여러 개의 부동산을 목적으로 설정한 하나의 전세권이다(부동산등기법 제72조 제2항). 전세권은 용익물권이면서 담보물권의 성격도 가지므로, 여러 부동산을 한꺼번에 담보로 잡는 공동담보 구조를 둘 수 있다. 전세권 자체의 내용은 민법 제303조가 정한다(같은 조 제2항은 농경지를 전세권의 목적으로 하지 못한다는 제한이다). 여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 전세권설정등기에는 공동저당의 등기 규정을 준용한다(부동산등기법 제72조 제2항, 같은 법 제78조).

어떤 요건이 필요한가?

공동전세권은 둘 이상의 부동산을 목적으로, 동일한 전세금반환채권을 담보하는 구조다. 등기관은 각 부동산의 등기기록에 그 부동산이 다른 부동산과 함께 전세권의 목적으로 제공된 뜻을 기록한다(부동산등기법 제72조 제2항이 준용하는 같은 법 제78조 제1항). 토지와 건물처럼 종류가 달라도 무방하다. 하나의 전세금반환채권 금액 전부를 각 부동산이 담보한다.

설정은 전세권자(등기권리자)와 각 부동산 소유자(등기의무자)의 공동신청으로 한다. 부동산이 여러 명 소유이거나 여러 관할에 걸쳐 있어도 일괄 신청할 수 있다. 등기관은 각 부동산 등기기록에 그 권리가 다른 부동산의 권리와 함께 전세권의 목적이 된 뜻을 기록한다(부동산등기법 제78조 제1항, 부동산등기규칙 제135조 제1항).

어떤 효력을 가지는가?

각 부동산이 전세금 전부를 담보하므로, 어느 한 부동산이 멸실하거나 가치가 떨어져도 다른 부동산에서 전세금을 확보할 수 있다. 전세권자에게 유리한 담보 강화 효과다.

전세권자는 전세금을 돌려받지 못하면 일부 부동산만 또는 전부에 대해 경매를 청구할 수 있다(민법 제318조). 다만 경매를 신청할 수 있는 범위는 전세권의 목적물에 한정된다. 건물 일부에 전세권이 설정된 경우 전세권자는 건물 전부에서 전세금의 우선변제를 받을 권리는 있으나, 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에는 경매신청권이 없다(91마256). 또한 각 부동산 등기기록에 다른 공동전세 목적 부동산과 함께 전세권 목적이 된 뜻을 기록하고(부동산등기법 제78조 제1항), 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록(공동전세목록)을 작성한다(부동산등기법 제78조 제2항, 부동산등기규칙 제133조 제2항).

설정 목적도 살펴야 한다. 채권담보를 주된 목적으로 전세권을 설정하고 설정과 동시에 목적물을 인도하지 않았더라도 장차 사용·수익하는 것을 배제하지 않는다면 전세권의 효력은 부인되지 않는다(2018다40235). 그러나 사용·수익 권능을 배제하고 채권담보만을 위해 설정한 전세권은 법률이 정하지 않은 내용의 물권을 창설하는 것이어서 물권법정주의에 반하고, 그 전세권설정등기는 무효다(같은 판결).

어떻게 등기하는가?

공동전세권은 각 부동산 등기기록의 을구에 전세권설정등기를 하고, 다른 공동전세 목적 부동산과 함께 전세권 목적이 된 뜻을 등기 끝부분에 기록한다(부동산등기법 제78조 제1항, 부동산등기규칙 제135조 제1항). 신청·기록 방법은 공동저당과 같은 방식을 따른다.

동일 채권을 담보하는 한 일부 부동산에 추가로 전세권을 설정해 공동전세로 묶을 수도 있다. 일부 부동산만 전세권을 말소할 때는 다른 부동산의 공시(공동전세목록)를 함께 정리한다.

실무 체크포인트

• 공동전세권은 실무상 드물지만, 토지와 그 지상 건물 모두에 전세권을 거는 경우나 본채·별채 등 여러 건물에 걸친 전세권에 쓰인다.
• 등기절차가 공동저당과 같으므로, 공동담보의 기록·말소 방식을 그대로 참고하면 된다.
• 일부 부동산만 말소할 때 나머지 부동산의 공동전세목록 갱신을 빠뜨리지 않는다.

관련

• 개념·해설
  전세권공동저당순위보전
• 법령
  민법 제303조민법 제318조부동산등기규칙 제133조부동산등기규칙 제135조부동산등기법 제72조부동산등기법 제78조
• 판례
  91마2562018다40235