환매특약등기란 매도인이 매매와 동시에 보류한 환매권을 등기부에 공시하는 등기다. 환매권은 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류하면 당사자 사이에서는 등기 없이 성립하고(민법 제590조 제1항), 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에 제3자에 대하여 효력이 있다(민법 제592조). 등기관이 그 등기에 기록할 사항은 부동산등기법 제53조가 정한다. 환매권 자체의 내용은 환매권에서 다루고, 여기서는 그 등기 측면을 본다.
쉽게 말하면 — 집을 팔면서 “나중에 돈을 돌려주고 되사겠다”는 약속(환매권)을 등기부에 적어 두는 것입니다. 등기를 해 두면 그 집을 산 사람이 다시 남에게 팔아도 그 새 주인에게 “되살 권리가 있다”고 주장할 수 있습니다.
환매특약등기는 언제 신청하는가?
환매특약등기는 매매로 인한 소유권이전등기와 동시에 신청한다. 신청 서류와 등록면허세·수수료 등 실무 절차는 환매특약등기-해설에서 다룬다. 동시 등기는 제3자에 대한 효력의 조건이므로(민법 제592조), 나중에 따로 등기하면 그 환매권으로 제3자에게 대항하지 못한다. 소유권이전등기 신청서와는 별개의 신청서로 작성하되 같은 접수번호를 부여하고, 대금·매매비용·환매기간을 신청정보로 제공한다(부동산등기법 제53조, 부동산등기규칙 제113조). 매도인이 등기권리자, 매수인이 등기의무자로 공동신청한다. 환매권자는 매도인에 한정되므로 제3자를 환매권리자로 하는 환매특약등기는 할 수 없다.
환매 등기는 소유권을 넘기는 등기와 반드시 같은 날, 함께 신청해야 합니다. 소유권이전등기만 먼저 끝나 버리면 환매 등기를 나중에 따로 할 수 없습니다.
무엇을 기록하는가?
환매특약등기에는 매수인이 지급한 대금과 매매비용을 기록한다(부동산등기법 제53조). 환매기간을 약정했으면 함께 기록하고, 약정이 없으면 기재하지 않는다(같은 조). 환매기간은 부동산은 5년을 넘지 못하며, 5년을 넘는 약정은 5년으로 단축되고 한번 정한 기간은 연장할 수 없다(민법 제591조). 소유권이전등기의 등기원인은 통상의 “매매”가 아니라 “환매특약부매매”로 적는다.
환매 등기에는 산 사람이 낸 돈과 매매비용을 적습니다. 되살 수 있는 기간을 정했으면 같이 적되, 부동산은 최대 5년이고 늘릴 수 없습니다.
어떻게 기록되고 말소되는가?
환매특약등기는 매수인의 소유권이전등기에 부기등기로 기록한다(부동산등기법 제52조). 환매특약등기에는 부동산처분금지의 효력이 없으므로, 등기 후에도 매수인은 제3취득자에게 전매하고 소유권이전등기를 할 수 있다. 다만 환매권자는 그 제3취득자에게 직접 환매권을 행사할 수 있다.
환매권을 행사해 소유권이전등기를 하면, 등기관이 그 환매특약등기를 말소한다(부동산등기규칙 제114조 제1항. 직권 말소 처리는 등기예규 제1359호). 환매가 실현되면 환매특약은 목적을 다해 소멸하기 때문이다. 다만 환매권에 가압류·가처분·가등기 등의 부기등기가 마쳐져 있으면 그 등기명의인의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본 없이는 말소할 수 없다(같은 예규). 환매기간 경과, 소멸계약·포기 등으로 말소할 때는 환매권자와 현재 소유명의인이 공동신청한다(말소등기).
관련
- 개념·해설
- 법령
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