직권등기

직권등기란 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁 없이 등기관이 스스로 하는 등기다. 등기는 신청 또는 촉탁에 따라 하는 것이 원칙이지만(부동산등기법 제22조), 법이 정한 일정한 경우에는 등기관이 직권으로 등기를 한다. 대표적인 것이 직권보존등기, 직권말소등기, 직권에 의한 표시변경등기다.

어떤 경우에 직권등기를 하나?

직권등기는 법률이 명시적으로 허용한 경우에만 할 수 있다. 등기관의 임의 판단이 아니라 법정 사유가 있어야 한다. 주요 유형은 다음과 같다.

• 직권보존등기: 미등기 부동산에 법원이 가압류·가처분 등 처분제한등기를 촉탁하면, 등기관이 먼저 직권으로 소유권보존등기를 한 뒤 처분제한등기를 한다(부동산등기법 제66조). 처분제한을 공시하려면 그 전제로 소유권 등기기록이 있어야 하기 때문이다.
• 직권말소등기: 근거 조문이 여럿이다. 등기관이 등기를 마친 뒤 그 등기가 관할 위반(부동산등기법 제29조 제1호)이나 등기할 수 없는 사항(같은 조 제2호)에 해당함을 발견한 경우에는 이해관계인에게 1개월 이내의 기간을 정해 통지한 뒤 이의가 없으면 직권으로 말소한다(부동산등기법 제58조). 이해관계 있는 제3자의 승낙을 받아 등기를 말소할 때 그 제3자 명의 등기도 등기관이 직권말소하고(부동산등기법 제57조 제2항), 가등기에 의한 본등기를 하면 그 가등기 후에 마쳐진 침해 등기를 직권말소하며(부동산등기법 제92조 제1항), 수용으로 인한 소유권이전등기를 하면 그 부동산의 다른 권리·처분제한 등기를 직권말소한다(부동산등기법 제99조 제4항).
• 직권 표시변경등기: 등기관이 지적소관청으로부터 통지를 받은 경우에 부동산등기법 제35조의 기간이 지나도록 등기명의인의 신청이 없으면, 통지서 기재내용에 따른 변경등기를 직권으로 한다(부동산등기법 제36조 제1항). 그 기간은 통지를 받은 때부터가 아니라 토지의 분할·합병 등 그 사실이 있는 때부터 1개월이다(부동산등기법 제35조). 직권으로 표시등기를 변경하면 지적소관청과 소유권의 등기명의인에게 지체 없이 알린다(제36조 제2항).

직권말소는 어떤 절차로 하나?

직권말소는 곧바로 지우는 것이 아니라 통지·이의 절차를 거친다. 등기관은 등기권리자·등기의무자·이해관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정해 “이 기간에 이의가 없으면 말소한다”는 뜻을 통지한다(부동산등기법 제58조). 주소를 알 수 없으면 게시나 공고로 통지를 대신한다. 이의가 있으면 등기관이 결정을 하고, 이의가 없거나 이의를 각하하면 직권으로 말소한다.

신청·촉탁등기와 어떻게 다른가?

직권등기는 등기 개시 주체가 등기관 자신이라는 점에서 신청등기·촉탁등기와 구별된다. 신청등기는 당사자가, 촉탁등기는 관공서가 등기를 요청한다(부동산등기법 제22조). 직권등기는 요청하는 사람이 없어도 등기관이 법정 사유에 따라 직접 등기를 실행한다.

실무 체크포인트

• 미등기 부동산에 처분제한등기가 촉탁되면 등기관이 직권보존등기를 한다(부동산등기법 제66조). 이때 보존등기 명의인이 법원 재판에서 정해진 채무자로 확정되므로, 소유권 다툼이 있는 부동산은 처분제한 단계에서 명의가 사실상 굳어질 수 있다는 점을 주의한다.
• 마친 등기를 등기관이 스스로 발견해 지우는 유형(부동산등기법 제58조)은 부동산등기법 제29조 제1호·제2호(관할 위반·등기할 것이 아닌 경우)에 한정된다. 그 밖의 흠은 이 경로가 아니라 신청에 의한 말소나 경정으로 처리한다. 다만 직권말소 전체가 제58조 하나로 묶이지는 않는다 — 제57조 제2항·부동산등기법 제92조·부동산등기법 제99조 제4항은 각각 별도의 직권말소 근거다.

관련

• 개념·해설
  등기의 종류처분제한등기표시등기말소등기
• 법령
  부동산등기법 제22조부동산등기법 제29조부동산등기법 제35조부동산등기법 제36조부동산등기법 제57조부동산등기법 제58조부동산등기법 제66조부동산등기법 제92조부동산등기법 제99조