신청주의란 등기는 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁이 있어야 비로소 시작된다는 원칙이다(부동산등기법 제22조). 법은 “등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다”고 정한다(부동산등기법 제22조). 등기관이 알아서 등기를 만들어 주는 것이 아니라, 권리자가 움직여야 등기가 된다는 뜻이다.
쉽게 말하면 — 집을 사도 등기소가 자동으로 명의를 바꿔 주지 않습니다. 본인(또는 법무사)이 등기를 신청해야 비로소 절차가 시작됩니다. 신청하지 않으면 계약을 해도 등기는 그대로입니다.
신청주의는 무엇을 뜻하는가?
신청주의 아래에서 등기절차는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁으로 개시된다(부동산등기법 제22조 제1항). 신청과 촉탁은 서로 다른 개시 경로이고, 법률에 다른 규정이 없으면 촉탁 절차에 신청 절차를 준용한다(같은 조 제2항).
신청주의는 등기를 강제하지 않는 대신 간접적으로 등기를 유도한다. 법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생기기 때문이다(민법 제186조). 그래서 권리자는 스스로 등기를 신청하게 된다.
법률행위로 부동산 물권을 취득하거나 바꾸려면 등기를 해야 그 물권변동의 효력이 생깁니다. 제3자에게만 주장하지 못하는 대항요건과는 다릅니다.
신청주의에 예외가 있는가?
법률에 다른 규정이 있으면 신청·촉탁 없이도 등기할 수 있다(부동산등기법 제22조 단서). 대표적인 예외가 등기관의 직권등기다(직권등기). 미등기 부동산에 관해 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한등기를 할 때에는 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한다(부동산등기법 제66조). 지적소관청의 통지 후 법정기간 내 표시변경 신청이 없을 때의 직권 표시변경(부동산등기법 제36조), 등기관 잘못에 따른 직권 경정(부동산등기법 제32조 제2항), 직권 말소(부동산등기법 제58조)도 법이 정한 예외다.
또 하나의 예외는 법원의 명령에 의한 등기다. 등기관의 결정·처분에 대한 이의신청에서 법원이 처분을 명하면(부동산등기법 제105조), 등기관은 법원·명령 연월일과 명령에 따라 등기했다는 뜻을 기록한다(부동산등기법 제107조). 직권등기는 법률에 근거가 있을 때만 허용된다(부동산등기법 제22조 단서).
신청이 없어도 등기관이 직접 등기하는 경우가 있긴 합니다(직권등기). 다만 이건 법에 “이럴 땐 직권으로 해라”는 근거가 있을 때만 가능합니다.
신청주의와 공동신청주의는 다르다
신청주의는 공동신청주의와 구별된다. 신청주의는 등기절차가 신청으로 개시된다는 원칙이고, 공동신청주의는 권리에 관한 등기를 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청한다는 원칙이다(부동산등기법 제23조). 공동신청주의는 신청주의의 구체적 내용 중 하나다.
“신청을 해야 등기가 된다”가 신청주의이고, “그 신청을 파는 사람과 사는 사람이 함께 해야 한다”가 공동신청주의입니다. 둘은 다른 원칙입니다.
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