부동산처분금지가처분이란 부동산에 관한 피보전권리를 지키기 위해 법원이 정한 범위의 처분행위를 금지하고 등기로 집행하는 가처분이다(민사집행법 제300조 제1항, 민사집행법 제305조). 본안 결과에 따른 권리 실현 또는 취소재판과 가처분등기 말소까지 잠정적으로 권리 상태를 보전한다.
쉽게 말하면 — 부동산 소유권을 넘겨받거나 잘못된 등기를 바로잡는 소송을 하려는데, 그사이 상대가 그 부동산을 남에게 팔거나 담보로 잡아버리면 이겨도 권리를 실현하기 어렵습니다. 그래서 등기부에 “이 부동산을 처분하지 못하게” 묶어두는 것이 부동산처분금지가처분입니다.
어떤 경우에 하는가?
부동산에 관한 권리를 보전해야 하고, 부동산이 처분되면 그 권리를 실현하기 어려워질 염려가 있을 때 한다(민사집행법 제300조). 소유권이전등기 청구, 소유권이전등기 말소 청구, 진정명의회복을 위한 이전등기 청구, 저당권설정등기 청구 등을 본안으로 두고 신청한다.
부동산을 넘겨받거나, 잘못된 등기를 지우거나, 담보를 설정받을 권리가 있는데, 상대가 그 부동산을 빼돌리는 것을 막으려고 신청합니다.
어떻게 집행하는가?
법원은 신청 목적을 이루는 데 필요한 처분을 직권으로 정하고(제305조 제1항), 부동산의 양도나 저당을 금지한 때에는 등기부에 기입하게 하여야 한다(같은 조 제3항). 가처분을 명한 법원이 집행법원이 되고 법원사무관등이 등기를 촉탁한다(민사집행법 제293조 제2항·제3항). 가처분절차에 준용되는 2주 집행기간도 지켜야 한다(민사집행법 제292조 제2항, 민사집행법 제301조). 점유이전금지가처분이 현장 공시로 집행되는 것과 달리 처분금지는 등기로 집행된다.
법원이 등기소에 촉탁해 등기부에 가처분 사실을 적어 넣습니다. 등기부에 기입되는 순간 효력이 생깁니다.
어떤 효력이 생기는가?
가처분 뒤의 처분도 당사자 사이와 제3자에 대해서는 유효하지만, 가처분에 저촉되는 범위에서 가처분채권자에게 대항할 수 없다(86다카191). 등기 선후를 기준으로 하며 본안 승소 확정 뒤 피보전권리의 범위에서 후행 처분의 효력을 부정할 수 있다(2000다65802 판결요지 [2]). 후행 등기 말소를 통한 순위보전의 실현은 등기만으로 자동 발생하지 않고 부동산등기법 제94조에 따른 권리등기·말소 신청 단계에서 이루어진다.
가처분 뒤에 상대가 부동산을 팔아도 그 매매가 곧바로 무효가 되지는 않습니다. 다만 가처분 건 사람이 소송에서 이기면, 그 매수인은 가처분 건 사람에게 권리를 주장하지 못합니다.
본안 승소 후에는 어떻게 되는가?
가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 자기 권리에 관한 등기를 신청할 수 있게 되면, 가처분등기 뒤의 저촉 등기 말소를 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제94조 제1항). 등기관은 그 등기를 말소하면서 가처분등기도 직권말소하여야 하고, 후행 등기가 없어 권리등기만 하는 경우에도 같다(같은 조 제2항). 자세한 처리는 가처분의 순위보전적 효력을 본다.
소송에서 이기면, 가처분 뒤에 끼어든 다른 사람 명의의 등기를 혼자서 지워달라고 신청할 수 있고, 가처분등기도 함께 정리됩니다.
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