무잉여

무잉여란 부동산을 최저매각가격에 팔아도 경매를 신청한 압류채권자보다 앞선 부담과 절차비용을 갚고 나면 그에게 남을 것이 없는 상태다(민사집행법 제102조 제1항). 법원은 이를 압류채권자에게 알리고, 1주 안에 압류채권자의 조치가 없으면 경매절차를 취소한다(같은 조 제2항).

법원은 무잉여를 어떻게 판단하고 무엇을 하나?

법원은 남을 것이 없겠다고 인정하면 압류채권자에게 통지하여야 한다(민사집행법 제102조 제1항). 이 계산은 최저매각가격에서 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 뺀다(같은 항).

최저매각가격이란 법원이 감정인의 평가액을 참작해 정하는 매각의 기준 가격이다(민사집행법 제97조 제1항). 압류채권자란 경매를 신청해 그 부동산을 압류한 채권자다.

압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부담이 있으면, 법원은 다음 두 경우가 아니면 부동산을 매각하지 못한다(민사집행법 제91조 제1항). 그 부담을 매수인에게 인수하게 하는 경우와, 매각대금으로 그 부담을 갚기에 부족하지 않다고 인정된 경우다. 어떤 부담이 매각으로 소멸하고 어떤 부담을 매수인이 인수하는지는 소제주의와 인수주의에서 설명한다.

통지를 받은 압류채권자는 1주 안에 무엇을 할 수 있나?

압류채권자는 통지를 받은 날부터 1주 안에 남을 것이 있다는 사실을 증명하거나(민사집행규칙 제53조), 직접 사겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공할 수 있다(민사집행법 제102조 제2항). 법원이 남을 것이 있다고 인정하거나 압류채권자가 이 신청과 보증을 마치면, 법원은 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해 공고한다(같은 법 제104조 제1항).

남을 것이 있다는 사실을 증명한다

최저매각가격으로 우선하는 모든 부담과 절차비용을 갚고도 남을 것이 있다는 사실을 증명하는 방법이다. 증명하면 법원은 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다(민사집행규칙 제53조).

직접 사겠다고 신청하고 보증을 낸다

통지를 받은 날부터 1주 이내에, 부담과 비용을 갚고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 사겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하는 방법이다(민사집행법 제102조 제2항).

보증은 다음 가운데 어느 하나를 법원에 제출하는 방법으로 제공하여야 한다(민사집행규칙 제54조 제1항).

• 금전
• 법원이 상당하다고 인정하는 유가증권
• 「은행법」에 따른 금융기관이나 보험회사(은행등)와 압류채권자 사이에 지급보증위탁계약을 맺은 사실을 증명하는 문서. 은행등이 압류채권자를 위해 일정액을 법원의 최고에 따라 지급하기로 하고 기한을 정하지 않은 계약이다.

다만 법원은 상당하다고 인정하면 보증의 제공방법을 제한할 수 있다(같은 항 단서).

아무것도 하지 않으면 어떻게 되고, 취소에 불복할 수 있나?

압류채권자가 1주 안에 남을 것이 있다는 사실을 증명하지 못하고 매수신청과 충분한 보증도 제공하지 않으면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다(민사집행법 제102조 제2항). 이 취소 결정은 확정되어야 효력을 가진다(같은 법 제17조 제2항).

취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제102조 제3항). 즉시항고란 법원의 결정에 대해 정해진 짧은 기간 안에 하는 불복 신청이다. 항고인은 결정을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 안에 항고장을 원심법원에 내야 한다(같은 법 제15조 제2항). 항고이유서 등 자세한 절차는 즉시항고에서 설명한다.

경매가 취소되면 경매로 중단된 소멸시효는 어떻게 되나?

제102조 제2항에 따라 경매절차가 취소되어도 압류로 생긴 소멸시효 중단의 효력은 사라지지 않는다(2014다228778). 압류는 소멸시효를 중단시키는 사유다(민법 제168조 제2호).

첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 저당권을 가진 채권자도 같다. 그가 채권신고로 시효를 중단시켰다면 그 중단 효력도 이 취소로 사라지지 않는다(같은 판결).

경매신청을 취하한 경우는 다르다. 이때는 특별한 사정이 없는 한 압류로 인한 중단 효력과 위 저당권자의 채권신고로 인한 중단 효력이 모두 소멸한다(같은 판결). 시효 중단의 일반 설명은 소멸시효 중단에 있다.

같은 부동산에 경매가 둘이면 먼저 경매가 취소돼도 뒤 경매는 계속되나?

먼저 경매개시결정을 한 절차가 취소되면, 법원은 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 한다(민사집행법 제87조 제2항). 다만 같은 법 제91조 제1항에 어긋나지 않는 한도 안에서다. 이때 먼저 경매에서 그때까지 진행된 절차의 결과는 뒤 경매에서 유효한 범위에서 그대로 승계되어 이용된다(2019다271685). 뒤 경매의 신청 시기와 배당요구 종기 문제는 이중경매신청에서 설명한다.

실무 체크포인트

• 무잉여 통지를 받으면 통지를 받은 날부터 1주 이내에 남을 것이 있다는 증명(민사집행규칙 제53조)이나 매수신청·보증(민사집행법 제102조 제2항)을 마친다.
• 매수신청을 하면 같은 1주 안에 금전·유가증권·지급보증위탁계약 증명 문서 가운데 법원이 허용하는 방법으로 충분한 보증을 낸다(민사집행규칙 제54조 제1항).
• 취소 결정을 받았으면 고지받은 날부터 1주 안에 원심법원에 항고장을 낸다(민사집행법 제102조 제3항, 같은 법 제15조 제2항).
• 경매절차가 제102조 제2항으로 취소되었다면 압류로 생긴 시효중단 효력이 남는다는 점을 전제로 채권 시효를 따지고, 신청을 취하한 경우와 혼동하지 않는다(2014다228778).

관련

• 개념·해설
  소제주의와 인수주의매각조건부동산강제경매무익압류 금지감정평가와 최저매각가격즉시항고소멸시효 중단이중경매신청
• 판례
  2014다2287782019다271685
• 법령
  민법 제168조민사집행규칙 제53조민사집행규칙 제54조민사집행법 제15조민사집행법 제17조민사집행법 제87조민사집행법 제91조민사집행법 제97조민사집행법 제102조민사집행법 제104조