제3자 점유 목적물의 인도집행

부동산 인도청구의 집행에서 집행의 상대방은 집행권원에 표시된 채무자 본인이고, 목적물을 제3자가 점유하고 있는 경우에는 민사집행법 제258조에 의한 인도 집행을 할 수 없다(민사집행법 제258조, 2023도5553). 경매 매수인에게는 인도명령이라는 별도 경로가 있다. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다(민사집행법 제136조).

쉽게 말하면 — 판결에서 집을 비우라고 명령받은 사람과 실제 점유자가 다르면, 그 판결만으로 실제 점유자를 내보낼 수 없습니다.

왜 제3자에게 바로 집행할 수 없나

부동산 인도청구의 집행은 채무자에게서 부동산에 대한 점유를 빼앗아 그 점유를 채권자가 취득하게 하는 직접강제 방법으로 진행한다(2023도5553). 그래서 집행의 상대방은 집행권원에 표시된 채무자 본인이고, 목적물을 제3자가 점유하고 있는 경우에는 민사집행법 제258조에 의한 인도 집행을 할 수 없다(2023도5553).

제3자가 채무자로부터 변론종결 뒤 점유를 승계한 사람이라면 승계집행문으로 집행할 수 있는지가 별도로 문제 된다. 물권적 청구와 채권적 청구, 점유이전금지가처분 뒤의 승계, 채무자를 통하지 않은 점유침탈을 구별해야 하므로 자세한 기준은 부동산 인도집행 신청 절차에서 확인한다.

그래서 제3자가 점유하고 있으면 그 제3자가 채무자의 승계인인지, 채무자가 그 제3자에게 인도청구권을 갖는지를 먼저 나눠 본다. 승계인이면 승계집행문을, 채무자에게 인도청구권이 있으면 다음 절의 제259조 절차를 검토한다. 어느 쪽에도 해당하지 않는 제3자가 점유하고 있을 때에는 민사집행법 제258조에 의한 인도 집행은 할 수 없다(2023도5553).

채무자가 제3자에게 인도청구권을 가지면 어떻게 하나

인도할 물건을 제3자가 점유하고 있는 때에는 채권자의 신청에 따라 금전채권의 압류에 관한 규정에 따라 채무자의 제3자에 대한 인도청구권을 채권자에게 넘겨야 한다(민사집행법 제259조). 채무자가 보관인·임차인 등 그 제3자에게 물건을 돌려 달라고 할 권리를 가진 경우에 쓰는 절차다.

이 절차에 준용되는 조문은 민사집행규칙이 하나하나 적어 두었다. 법 제259조에 규정된 강제집행절차에 관하여는 제159조, 제160조제1항, 제161조, 법 제224조, 법 제226조, 법 제227조, 법 제234조 및 법 제237조 내지 제239조의 규정을 준용한다(민사집행규칙 제190조). 여기서 「법」은 민사집행법이고, 「법」이 붙지 않은 세 조문은 민사집행규칙 조문이다.

집행관은 무엇을 확인하나

집행기관으로서 집행관은 부동산 인도 집행을 개시함에 있어 집행권원에 표시된 채무자가 목적물을 점유하는지를 스스로 조사·판단하여야 한다(2022그505). 이때 집행관은 그 개연성을 인정할 수 있는 외관과 징표에 의하여서만 판단할 수 있을 뿐이고 실질적 조사권은 없더라도, 집행관이 집행권원 등 관련 자료를 조사하면 쉽게 그 점유관계를 판단할 수 있는 경우 이를 조사·판단하여야 한다(2022그505).

점유사실을 인정하거나 점유자가 누구인지 판단함에 있어서 주민등록표 등본이나 사업자등록증은 중요한 자료이지만 유일한 자료는 아니다(2022그505). 집행관은 이러한 자료뿐만 아니라 실제의 점유상황과 그 밖의 사정 등을 종합적으로 살펴 점유사실의 인정 내지 점유자를 특정하여야 한다(2022그505).

특히 영업장 등의 점유자를 판단함에 있어서는 사업자등록증, 간판, 상호, 영수증, 기타 영업장 내의 부착물이나 집기, 각종 우편물, 납세고지서 등으로 점유자를 확인하고, 이를 통하여도 채무자의 점유를 확인할 수 없는 경우에 이르러야 집행불능으로 처리할 수 있다(2022그505). 반대로 목적물을 제3자가 점유하고 있는 경우에는 민사집행법 제258조에 의한 인도 집행을 할 수 없다(2022그505).

위법하게 집행되면 점유는 보호되지 않나

대법원은 위법한 인도명령의 집행으로 점유를 취득한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 그 점유는 보호되어야 한다고 보았다(2023도5553). 법원의 강제집행의 효력은 그 처분이 적법한 절차에 의하여 취소되지 않는 한 지속되는 것이며, 집행 과정에서 일부 부당한 부분이 있었다 하더라도 그 집행 전체의 효력을 부정하여 집행 전의 상태로 만드는 것은 허용되지 아니한다는 이유다(2023도5553).

형법 제140조의2의 부동산강제집행효용침해죄는 강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해함으로써 성립한다(2023도5553). 그래서 집행이 위법하다고 보더라도 강제집행으로 인도된 부동산에 다시 침입하는 등 강제집행의 효용을 해하면 이 죄가 문제 될 수 있다(2023도5553).

집행관의 집행처분, 그 밖에 집행관이 지킬 집행절차에 대하여서는 법원에 이의를 신청할 수 있다(민사집행법 제16조). 제3자가 강제집행의 목적물에 대하여 소유권이 있다고 주장하거나 목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리가 있다고 주장하는 때에는 채권자를 상대로 그 강제집행에 대한 이의의 소를 제기할 수 있다(민사집행법 제48조).

실무 체크포인트

집행권원에 표시된 채무자가 목적물을 점유하는지, 현장 점유자가 누구인지 확인한다(2022그505).
제3자 점유가 확인되면 그 제3자가 채무자의 승계인인지 보고, 승계인이면 승계집행문을 검토한다. 채무자가 그 제3자에게 인도청구권을 가지면 인도청구권을 채권자에게 넘기는 절차를 신청한다(민사집행법 제259조).
집행관의 거부나 집행방법에 이의가 있으면 집행법원에 이의를 신청한다(민사집행법 제16조).
집행이 위법하다고 보더라도 스스로 점유를 되찾지 않는다(2023도5553). 절차 위반은 이의로, 제3자의 실체적 권리는 제3자이의의 소로 다툰다(민사집행법 제16조·같은 법 제48조).