이중경매신청 - 신우법무사

이미 경매 중인 부동산에 다른 채권자가 경매를 신청하면, 법원은 후행 개시결정을 하되 매각은 먼저 시작한 절차에서 진행한다(민사집행법 제87조 제1항). 후행 채권자는 자신의 신청 시점과 목적을 구별해야 한다. 배당요구 종기까지의 신청은 그 신청만으로 배당 자격을 주지만, 종기 뒤 신청만으로는 그렇지 않다(같은 법 제148조 제1호).

쉽게 말하면 — 다른 채권자가 먼저 경매를 시작한 집에 내 경매신청을 더했다고 매각이 두 번 열리지는 않습니다(민사집행법 제87조 제1항). 이미 정해진 배당요구 종기까지 신청했다면 그 신청으로 배당에 참여할 수 있지만, 종기가 지나서 신청했다면 그것만으로는 배당 대상이 되지 않습니다(민사집행법 제148조 제1호). 먼저 한 경매가 취하되면 어느 결정으로 절차를 잇는지도 달라집니다.

이미 경매 중인데 다시 신청할 이유가 있나

배당요구 종기까지 신청하면 그 신청으로 배당 자격을 얻고, 선행 신청이 취하되거나 절차가 취소될 때 후행 결정으로 경매를 계속할 수 있다는 실익이 있다(민사집행법 제148조 제1호, 같은 법 제87조 제2항). 후행 개시결정을 받더라도 매각은 먼저 개시된 절차에서 진행한다(같은 조 제1항). 취하·취소 뒤 계속의 조건은 아래에서 설명하며, 신청 자체는 부동산강제경매 신청에서 다룬다.

뒤의 신청이 담보권 실행 경매여도 같은가

뒤의 신청이 부동산 담보권 실행 경매여도 이중경매 관련 규정이 준용된다(민사집행법 제268조). 저당권자가 담보권을 실행하려고 신청한 경우에도 먼저 개시된 절차에서 매각하고, 그 절차의 취하·취소·정지에 따른 계속 여부를 판단한다.

먼저 낸 경매가 취하되거나 취소되면 어떻게 되나

법원은 선순위 부담을 매수인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 변제하기에 부족하지 않다고 인정되는 한도에서, 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속하여야 한다(민사집행법 제87조 제2항, 같은 법 제91조 제1항). 그 뒤의 개시결정이 배당요구 종기 이후의 신청에 의한 것이면 집행법원은 배당요구 종기를 새로 정하여야 한다(같은 법 제87조 제3항). 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에게는 그 고지 또는 최고를 하지 아니한다. 취하 자체의 동의 요건은 경매신청의 취하에서 본다.

후행 사건이 앞선 사건의 매각 준비를 무조건 처음부터 반복하는 것은 아니다. 선행 신청이 취하되거나 절차가 취소·정지되면, 그때까지의 결과를 유효한 범위에서 후행 절차에 이용한다(2019다271685 이유). 선행 신청이 취하되거나 절차가 취소되어 후행 절차가 진행될 때, 선행 사건에서 배당요구한 채권자는 다시 배당요구하지 않아도 된다. 다만 그 배당요구만으로 선행 압류의 처분금지효를 얻지는 않는다(2013다62315 판결요지).

그 사이에 생긴 권리는 어느 압류를 기준으로 하나

앞 신청이 취하되거나 그 절차가 취소·정지되어 뒤 절차로 이어질 때, 대항할 수 있는 권리의 기준은 뒤 압류의 효력 발생 시다(2019다271685 판시사항 [2]). 예컨대 선행 개시결정 뒤, 후행 개시결정 전 설정된 저당권은 후행 압류에 대항할 수 있다고 판단한 판례가 있다(2013다62315 판결요지). 유치권의 취득 시점과 매수인에 대한 대항은 제3자와 압류의 효력에서 다룬다.

먼저 낸 경매가 정지되면 뒤 채권자는 무엇을 하나

선행 경매절차가 정지되면 법원은 신청에 따라 결정으로, 배당요구 종기까지 이루어진 신청에 의한 뒤의 경매개시결정에 기초하여 절차를 계속할 수 있다(민사집행법 제87조 제4항 본문). 종기가 지난 뒤의 신청에 의한 개시결정은 이 계속 신청의 대상이 아니다. 다만 선행 경매절차가 취소되는 경우 매각물건명세서의 「등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것」에 관한 기재사항이 바뀔 때에는 후행 결정으로 계속할 수 없다(같은 항 단서, 같은 법 제105조 제1항 제3호).

먼저 개시된 절차가 정지되면 법원사무관등은 뒤의 경매개시결정에 관한 압류채권자에게 그 취지를 통지하여야 한다(민사집행규칙 제47조). 계속 신청에 대한 재판에는 즉시항고를 할 수 있다(같은 법 제87조 제5항).

뒤 채권자는 배당을 받나

배당요구 종기까지 경매를 신청한 후행 압류채권자는 그 신청만으로 배당 자격을 얻는다(민사집행법 제148조 제1호). 종기가 지난 뒤의 이중경매신청만으로는 이 호에 들어가지 않는다. 종기까지 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 그리고 그때 등기되어 매각으로 소멸하는 저당권·전세권과 그 밖의 우선변제권자는 따로 배당을 받는다(같은 조 제2호부터 제4호까지). 먼저 낸 신청이 취하되거나 취소되고, 뒤의 개시결정이 종기 이후의 신청에 의한 것이면 법원이 배당요구 종기를 새로 정한다(같은 법 제87조 제3항). 배당요구 자체는 배당요구 신청에서 본다.

대금 납부 뒤에도 후행 신청을 할 수 있나

매수인이 대금을 완납하여 소유권을 취득한 뒤에는 그 부동산에 이중경매를 신청하는 시점이 지났다. 대법원은 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권자의 채권신고에 소멸시효 중단 효력을 인정할 수 있는 기한을 판단하면서, 매각대금 완납과 소유권 이전까지를 이중경매신청이 가능한 시점으로 보았다(2023다290416 판시사항). 이 판시는 그 저당권자의 채권신고와 시효중단이 직접 쟁점이므로, 후행 신청 일반의 모든 요건을 정한 판시로 확대하지 않는다.

통지는 누구에게 하나

법원은 이중경매의 신청이 있으면 그 사유를 이해관계인에게 통지하여야 한다(민사집행법 제89조). 이해관계인은 압류채권자, 집행력 있는 정본으로 배당을 요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 그리고 권리를 증명한 부동산 위의 권리자다(같은 법 제90조).

실무 체크포인트

뒤의 신청이 강제경매이든 담보권 실행 경매이든 법원은 개시결정을 다시 하고, 매각은 먼저 시작된 절차를 따른다(민사집행법 제87조 제1항, 같은 법 제268조).
뒤 경매신청만으로 배당을 받으려면 종기까지 신청해야 한다. 종기까지 한 배당요구와 첫 경매등기 전의 가압류·저당권은 그 신청과 별도로 배당된다(민사집행법 제148조).
정지된 절차를 뒤의 결정으로 이어 가려면 종기까지 한 신청이어야 하고, 그 재판에는 즉시항고가 있다(민사집행법 제87조 제4항·제5항). 정지는 후행 압류채권자에게도 알린다(민사집행규칙 제47조).
앞 신청이 취하·취소·정지되어 뒤 절차로 이어질 때, 앞 절차의 결과는 유효한 범위에서 이용하지만 권리의 기준 시점은 뒤 압류다(2019다271685 판시사항 [2]). 선행 배당요구만으로 압류의 처분금지효가 생기지는 않는다(2013다62315 판결요지).