부동산등기제도란 국가기관인 등기관이 부동산의 권리관계를 등기부에 기록해(부동산등기법 제11조) 외부에 공개하는(같은 법 제19조) 제도다. 부동산등기법은 부동산등기에 관한 사항을 규율하고(같은 법 제1조), 소유권·지상권·저당권·임차권 등 법이 정한 권리의 설정·보존·이전·변경·처분제한 또는 소멸을 등기 대상으로 삼는다(같은 법 제3조). 누구나 등기사항을 열람하거나 증명서를 발급받아 거래 전에 권리관계를 확인할 수 있다.
쉽게 말하면 — 부동산의 주민등록부 같은 공식 장부를 나라가 만들어 관리하는 제도입니다. 이 집의 소유자와 근저당 같은 부담을 누구나 확인할 수 있습니다. 다만 등기부 내용이 실제 권리관계와 다르면 등기부를 믿었다는 이유만으로 보호되는 것은 아닙니다.
등기부는 어떻게 짜여 있는가?
등기부는 부동산 1개마다 등기기록 1개를 두는 물적 편성주의를 따른다(부동산등기법 제15조). 토지 1필지·건물 1개에 등기기록 1개를 둔다. 다만 구분건물은 1동 전체에 하나의 등기기록을 사용하고, 그 기록 안에 1동의 건물과 각 전유부분의 등기사항을 함께 둔다.
등기기록은 세 칸으로 나뉜다(부동산등기법 제15조). 표제부는 부동산의 표시, 갑구는 소유권, 을구는 소유권 외의 권리(근저당·전세권 등)를 적는다.
땅 한 필지, 건물 한 채마다 장부 한 장씩을 만든다는 뜻입니다. 그 장부는 부동산 정보(표제부)·소유권(갑구)·빚 같은 부담(을구) 세 칸으로 되어 있습니다.
등기제도는 무엇을 하는가?
등기제도의 핵심 기능은 공시다. 부동산의 권리관계를 등기부에 적어 외부에 드러내고, 제3자가 열람·증명으로 그 내용을 확인할 수 있게 한다(부동산등기법 제19조). 이는 공시 기능이지 등기 내용이 진실하다고 보증하는 공신력은 아니다.
등기는 또 물권변동의 효력발생요건이다. 법률행위로 부동산 물권이 바뀌려면 등기를 해야 효력이 생긴다(민법 제186조). 즉 등기제도는 권리를 보여 주는 데서 그치지 않고, 권리변동 자체를 완성하는 장치다(부동산 물권변동).
반면 상속·공용징수·형성판결·경매 등 법률 규정에 따른 취득은 등기 없이 생길 수 있다. 다만 이렇게 취득한 권리를 처분하려면 등기가 필요하다(민법 제187조). 순위만 미리 확보하는 가등기도 이 구별 위에 있다. 가등기는 본등기의 순위보전 효력만 있어, 본등기를 하면 순위가 가등기 시로 소급할 뿐 물권변동의 효력까지 소급하지는 않는다(81다1298).
등기부는 남들이 권리관계를 확인하게 하는 공시수단입니다. 매매·담보 설정 같은 법률행위에 따른 권리변동은 등기를 해야 비로소 완성됩니다.
한국 등기제도가 채택하지 않은 것
한국은 등기에 공신력을 주지 않는다. 등기부를 믿고 거래해도, 그 등기가 실제와 다른 무효 등기였다면 거래한 사람은 보호받지 못한다(공시의 원칙과 공신의 원칙). 공신력이 없다는 것과 추정력이 있다는 것은 다르다. 등기는 형식적으로 존재하는 것만으로 적법한 등기원인에 따라 마쳐진 것으로 추정되고, 등기명의자가 등기부와 다른 원인을 주장했다가 인정되지 않아도 그 추정력이 깨지지 않으므로 무효를 주장하는 쪽이 그 사유를 증명해야 한다(95다39526 판시 [1]). 등기를 믿었다는 사정만으로 권리가 보장되지 않는다는 뜻이다.
반면 한국은 성립요건주의를 채택한다(민법 제186조). 계약만으로는 물권이 넘어가지 않고 등기를 해야 한다(등기의 효력).
한국 등기부는 “이 사람이 진짜 소유자”라고 100% 보증해 주지는 않습니다(공신력 없음). 그래서 등기부만 보지 말고 매매계약서·인감증명 같은 원인서류도 함께 확인해야 안전합니다.
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