등기의 유효요건이란 마쳐진 등기가 효력을 갖추기 위해 필요한 조건이다. 절차가 적법해야 한다는 형식적 유효요건과, 실체 권리관계에 부합해야 한다는 실체적 유효요건으로 나뉜다. 법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생기므로(민법 제186조), 실체 원인과 등기가 맞아야 물권이 움직인다. 물권의 종류·내용은 법률이나 관습법으로만 정할 수 있어(같은 법 제185조), 법이 인정하지 않는 권리를 등기해도 효력이 없다. 그런 신청은 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」로 각하되고(부동산등기법 제29조 제2호), 이미 마쳤으면 같은 법 제58조의 직권말소 대상이 된다.
쉽게 말하면 — 등기가 됐다고 다 효력이 있는 건 아닙니다. 절차를 제대로 밟았는지(형식)와, 실제 권리관계와 맞는지(실체) 두 가지를 다 갖춰야 효력이 생깁니다.
형식적 유효요건은 무엇인가?
등기 절차가 적법하게 이뤄져야 한다. 관할 등기소에 신청해야 하고, 신청할 자격이 있어야 하며, 신청정보·첨부정보가 법령이 정한 방식에 맞아야 한다. 이런 절차 요건이 빠지면 등기관이 각하한다(부동산등기법 제29조).
각하사유가 있는데도 등기관이 이를 못 보고 등기를 마친 경우에 무엇을 할 수 있는지는 사유에 따라 나뉜다.
형식적 각하사유(구 부동산등기법 제55조 제3호 이하)를 간과하고 마친 등기는 이해관계인이 등기관의 처분에 대한 이의의 방법으로 말소를 청구할 수 없다(68마823). 그 등기가 유효인지 여부를 정한 판단이 아니고, 실체 무효를 다투려면 말소등기청구의 소로 간다.
반면 관할 위반(부동산등기법 제29조 제1호)이나 등기할 것이 아닌 경우(같은 조 제2호)는 마친 뒤에도 절차가 열려 있다. 이 두 호를 이유로 한 이의가 이유 있다고 인정되면 등기관은 같은 법 제58조의 통지 절차를 거쳐 직권으로 말소한다(부동산등기규칙 제159조 제1항). 그 밖의 사유로 한 이의는 관할 지방법원으로 보낸다(같은 조 제3항).
서류를 빠뜨리거나 관할이 아닌 등기소에 내면 각하됩니다. 실수로 등기가 돼버린 뒤에 다투는 방법은 흠의 종류에 따라 다릅니다. 서류 방식 같은 흠은 등기소에 이의를 내 지울 수는 없고 소송으로 가야 하지만, 관할 위반이나 애초에 등기할 수 없는 사항이면 등기관이 통지 절차를 거쳐 직권으로 지웁니다.
실체적 유효요건은 무엇인가?
등기 내용이 실체 권리관계와 일치해야 한다. 등기원인이 되는 법률행위(매매·증여 등)가 유효해야 하고, 등기권리자·의무자가 실체법상 정당한 당사자여야 하며, 등기된 내용이 실제 권리관계와 맞아야 한다.
우리 등기제도는 형식적 심사주의를 따르므로(등기관의 형식적 심사권), 등기관은 실체관계를 심사하지 않는다. 그래서 실체적 유효요건이 없어도 등기가 일단 마쳐질 수 있다. 그러나 그 등기는 실체법상 무효이고, 진정한 권리자는 말소를 구할 수 있다(원인무효등기).
위조 서류로도 등기가 될 수 있는 이유는, 등기관이 서류 형식만 보고 진짜 권리자인지까지는 확인하지 않기 때문입니다. 이렇게 된 등기는 형식만 있을 뿐 효력이 없습니다.
두 요건이 어긋나면 어떻게 되는가?
절차가 완벽해도 실체관계가 없으면 그 등기는 무효다. 등기의 효력을 나누는 기준은 실체 권리관계 부합 여부다.
반대 방향, 곧 절차에 흠이 있는 채로 마쳐진 등기는 흠의 종류로 나뉜다. 관할 위반·등기할 것이 아닌 경우는 마친 뒤에도 부동산등기법 제58조 직권말소가 열리고, 그 밖의 형식적 흠은 이의로 말소하지 못한다(68마823).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
이 문서를 인용·참조한 문서
인용·참조한 문서 목록 펼치기 (6)
- 개념 (4)
- 법령 (1)
- 판례 (1)
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
