등기의 유효요건이란 마쳐진 등기가 효력을 갖추기 위해 필요한 조건이다. 절차가 적법해야 한다는 형식적 유효요건과, 실체 권리관계에 부합해야 한다는 실질적 유효요건으로 나뉜다. 물권의 종류·내용은 법률이나 관습법으로만 정할 수 있으므로(민법 제185조), 법이 인정하지 않는 권리를 등기해도 효력이 없다.
쉽게 말하면 — 등기가 됐다고 다 효력이 있는 건 아닙니다. 절차를 제대로 밟았는지(형식)와, 실제 권리관계와 맞는지(실질) 두 가지를 다 갖춰야 효력이 생깁니다.
형식적 유효요건은 무엇인가?
등기 절차가 적법하게 이뤄져야 한다. 관할 등기소에 신청해야 하고, 신청할 자격이 있어야 하며, 신청정보·첨부정보가 법령이 정한 방식에 맞아야 한다. 이런 절차 요건이 빠지면 등기관이 각하한다(부동산등기법 제29조).
다만 각하사유가 있는데도 등기관이 이를 못 보고 등기를 마친 경우, 그 등기가 실체관계에 부합하면 유효로 본다(대법원 1968. 11. 28.자 68마823 결정 등). 절차 흠만으로 곧바로 무효가 되지는 않는다는 뜻이다.
서류를 빠뜨리거나 관할이 아닌 등기소에 내면 각하됩니다. 하지만 실수로 등기가 돼버렸어도 실제 권리관계가 맞으면 그 등기는 살아남습니다.
실질적 유효요건은 무엇인가?
등기 내용이 실체 권리관계와 일치해야 한다. 등기원인이 되는 법률행위(매매·증여 등)가 유효해야 하고, 등기권리자·의무자가 실체법상 정당한 당사자여야 하며, 등기된 내용이 실제 권리관계와 맞아야 한다.
우리 등기제도는 형식적 심사주의를 따르므로(등기관의 형식적 심사권), 등기관은 실체관계를 심사하지 않는다. 그래서 실질적 유효요건이 없어도 등기가 일단 마쳐질 수 있다. 그러나 그 등기는 실체법상 무효이고, 진정한 권리자는 말소를 구할 수 있다(원인무효등기).
위조 서류로도 등기가 될 수 있는 이유는, 등기관이 서류 형식만 보고 진짜 권리자인지까지는 확인하지 않기 때문입니다. 이렇게 된 등기는 형식만 있을 뿐 효력이 없습니다.
두 요건이 어긋나면 어떻게 되는가?
형식과 실질 중 어느 쪽이 우선인지가 문제 된다. 판례는 절차에 흠이 있어도 실체관계에 부합하면 등기를 유효로 보는 경향이다. 거꾸로 절차가 완벽해도 실체관계가 없으면 그 등기는 무효다. 결국 등기의 효력은 실체 권리관계 부합 여부가 핵심 기준이다.
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