입주자대표회의의 지위와 소송

입주자대표회의는 동별 대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단이어서 대표자 또는 관리인이 있으면 그 이름으로 당사자가 될 수 있다(2007다6307, 민사소송법 제52조). 다만 구 주택법 아래 판결은 특별한 사정이 없는 한 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설의 불법 점유에 대한 방해배제·부당이득반환·손해배상처럼 공유지분권에 기초한 청구를 입주자대표회의가 재판상 행사할 수 없다고 보았다(2015다47310).

쉽게 말하면 — 입주자대표회의가 아파트 대지를 점유한 사람을 상대로 시설 철거와 대지 인도를 구하는 소를 냈습니다.

입주자대표회의는 법인 아닌 사단이라 소를 낼 수는 있지만, 그 청구는 구분소유자의 공유지분권에 기초한 것이어서, 구 주택법 아래 대법원 판결은 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 재판상 행사할 수 없다고 보았습니다. 그 소는 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 하고, 관리단을 대표하여 관리인이 사업집행과 관련하여 할 수도 있습니다.

입주자대표회의의 구성과 법적 성질은 무엇인가?

대법원은 공동주택의 입주자대표회의를 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별 대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단이라고 보았다(2007다6307). 이 판시는 구 주택건설촉진법·구 공동주택관리령 또는 구 주택법(2007. 1. 11. 법률 제8239호로 개정되기 전의 것) 제43조, 같은 법 시행령 제50조 등에 근거하여 구성되는 입주자대표회의에 관한 것이다(2007다6307).

현행 공동주택관리법은 입주자대표회의를 「공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구」로 정의한다(공동주택관리법 제2조 제1항 제8호). 입주자등은 입주자와 사용자를 말한다(같은 조 제1항 제7호). 입주자는 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속이고(같은 조 제1항 제5호), 사용자는 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등이다(같은 조 제1항 제6호).

의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다(공동주택관리법 제11조 제1항). 입주자등은 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 한다(같은 조 제2항).

사항	내용	근거
구성원	4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(동별 대표자)로 구성한다. 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.	공동주택관리법 제14조 제1항
임원	입주자대표회의에는 회장 1명, 감사 2명 이상, 이사 1명 이상을 임원으로 둔다.	공동주택관리법 제14조 제6항, 공동주택관리법 시행령 제12조 제1항

입주자대표회의는 자기 이름으로 당사자가 되고 계약을 체결할 수 있는가?

입주자대표회의는 대표자 또는 관리인이 있으면 법인이 아닌 사단으로서 그 이름으로 당사자가 될 수 있다(민사소송법 제52조, 2007다6307). 입주자대표회의 회장의 임기만료에 따른 후임 회장의 선출이 부적법하여 효력이 없게 된 사안에서, 대법원은 입주자대표회의의 당사자능력이 소멸하는 것은 아니라고 보고 입주자대표회의가 제기한 소를 각하한 원심판결을 파기환송했다(2007다6307).

자치관리 아파트에서 관리사무소장이 체결한 계약의 당사자는 누구인가?

구 주택법(2009. 12. 29. 법률 제9865호로 개정되기 전의 것)에 따라 자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 아파트에서는 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장이 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없다(2014다62657). 따라서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 입주자대표회의에게 귀속되고, 그러한 계약의 당사자는 입주자대표회의이다(2014다62657).

이 사건에서 관리사무소장은 관리규약에 근거하여 임대인 명의를 관리사무소장으로 하여 공용부분 임대차계약을 체결했고, 입주자대표회의가 임대차기간 만료를 이유로 건물 명도를 구했다. 대법원은 입주자대표회의를 계약의 당사자로 볼 수 없다고 본 원심판결을 파기환송했다(2014다62657).

현행 법령은 자치관리기구와 관리주체를 어떻게 정하는가?

현행 공동주택관리법은 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우의 기한을 둔다. 기산일은 제11조 제1항에 따른 요구가 있은 날(제2조 제1항 제2호 마목에 따라 의무관리대상 공동주택으로 전환되는 경우에는 제19조 제1항 제2호에 따른 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날을 말한다)이다. 입주자대표회의는 그날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다(공동주택관리법 제6조 제1항). 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경하는 경우 입주자대표회의는 그 위탁관리의 종료일까지 제1항에 따른 자치관리기구를 구성하여야 한다(같은 조 제2항). 같은 법은 제6조 제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장을 관리주체의 하나로 정한다(같은 법 제2조 제1항 제10호 가목). 주택관리업자에게 위탁관리하는 경우의 관리비 소송수행은 위탁관리업자의 관리비 소송수행권에서 다룬다.

관리단이 아닌 입주자대표회의는 구분소유자의 공유지분권에 기한 청구를 재판상 할 수 있는가?

구 주택법에 따라 구성된 입주자대표회의는 관리권한만 가지므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공유지분권에 기한 권리를 재판상 행사할 수 없다(2015다47310). 이 판시는 구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것) 제43조, 구 주택법 시행령(2015. 12. 22. 대통령령 제26750호로 개정되기 전의 것) 제50조에 따라 구성된 입주자대표회의에 관한 것이다(2015다47310).

입주자대표회의는 관리단의 성격을 겸유하는가?

건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항). 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수 있다(2015다47310).

그러나 특별한 사정이 없는 한 구 주택법과 구 주택법 시행령의 관련 규정에 의하여 구성되는 입주자대표회의는 그 구성원의 성격과 범위 등이 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단과 다르므로 관리단의 성격을 겸유한다고 볼 수 없다(2015다47310). 사안의 입주자대표회의는 총 565세대 가운데 선출된 동별 대표자 9명으로 구성되어 극히 일부의 적은 인원이었다(2015다47310). 입주자대표회의를 관리단으로 볼 수 있는지는 집합건물 관리단의 당연 성립에서 다룬다.

공유지분권에 기한 청구는 누가 하는가?

공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니라 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이다(2015다47310). 그 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 관리단을 대표하여 관리인이 사업집행과 관련하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수도 있다(2015다47310, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제25조 제1항 제3호).

사안에서 입주자대표회의는 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 권한만 가질 뿐이고, 대지를 공유하는 구분소유자들이 공유지분권에 기초하여 가지는 방해배제청구권과 부당이득반환 또는 손해배상 채권을 그 관리권한에 기하여 재판상 행사할 수 없다고 하여 상고가 기각되었다(2015다47310).

구분소유자가 공유지분권으로 청구할 때 관리단집회의 결의가 필요한가?

공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조 제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정하고, 다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항). 건물의 대지 또는 공용부분 외의 부속시설(이들에 대한 권리를 포함한다)을 구분소유자가 공유하는 경우에는 그 대지 및 부속시설에 관하여 제15조, 제15조의2, 제16조 및 제17조를 준용한다(같은 법 제19조).

구분소유자가 공용부분과 대지에 대해 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면, 이는 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위가 아니라 같은 항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위이다(2015다208252). 이 사건은 입주자대표회의 회장, 동대표 및 그 배우자들이 입주자대표회의의 결의에 따라 도시가스사업자를 상대로 정압기실의 철거와 부지의 인도를 구하면서 관리단집회의 결의를 거치지 않은 경우였다(2015다208252). 대법원은 이 청구가 보존행위가 아니라 대지의 관리를 위한 행위여서 관리단집회의 결의를 거치지 않았으므로 허용될 수 없다고 보아 상고를 기각했다(2015다208252). 제16조 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제3항). 관리단집회의 결의 정족수는 관리단집회 없는 공용부분 관리계약의 효력에서 다룬다.

관리단이 위임하면 입주자대표회의가 자기 이름으로 소를 제기할 수 있는가?

관리단으로부터 공용부분 변경에 관한 업무를 위임받은 입주자대표회의는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 그 비용을 청구할 권한이 있다(2015다3570). 위임은 관리단집회의 특별결의나 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의의 방법으로 한 경우를 말한다(2015다3570).

위임은 어떤 방법과 정족수로 하는가?

대법원은 공용부분의 변경에 관한 사항을 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의(집합건물법 제15조 제1항)로써 결정하는 것이라고 판시했다(2015다3570). 또한 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(같은 법 제41조 제1항)로써도 결정하는 것이라고 판시했다(2015다3570). 두 수치는 판결 당시 문언이다.

현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항 본문은 공용부분의 변경에 관한 사항을 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다고 정한다. 같은 항 단서는 두 경우에 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다고 정한다. 제1호는 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우이고, 제2호는 「관광진흥법」 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우다. 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다(같은 조 제2항). 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다(같은 법 제15조의2 제1항 본문). 다만 「관광진흥법」 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다(제15조의2 제1항 단서).

현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항은 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관한 규정이다. 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다. 같은 조 제2항 제1호는 제1항에도 불구하고 제15조 제1항 제2호의 경우 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수의 요건을 갖추어 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 결의한 것으로 본다. 같은 항 제2호는 제15조의2 제1항 본문의 경우 각 5분의 4 이상, 제3호는 같은 항 단서의 경우 각 3분의 2 이상으로 정한다.

대법원은 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상(판결 당시 수치)이 난방방식의 변경과 같이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출한 경우를 판단했다(2015다3570). 그 서면동의서에 따라 입주자대표회의가 업무를 처리한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 관리단이 서면동의로써 입주자대표회의에 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 보아야 한다(2015다3570). 포괄적 위임이 있으면 통상적으로 비용에 관한 재판상 또는 재판 외 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다(2015다3570).

자기 이름으로 하는 소송은 임의적 소송신탁으로 허용되는가?

입주자대표회의가 공용부분 변경 업무를 수행하는 과정에서 체납된 비용을 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다(2015다3570). 임의적 소송신탁은 원칙적으로는 허용되지 않는다(2015다3570). 다만 변호사대리의 원칙(민사소송법 제87조)이나 소송신탁의 금지(신탁법 제6조) 등을 회피하기 위한 탈법적인 것이 아니고 이를 인정할 합리적인 이유와 필요가 있는 경우에는 예외적·제한적으로 허용될 수 있다(2015다3570).

난방방식 변경공사 분담금을 구분소유자에게 청구한 사안에서 대법원은 입주자대표회의가 관리단과 다르다는 점과 분담금 채권을 양수하였다는 증명이 없다는 점만으로 청구를 배척한 원심판결을 파기환송했다(2015다3570). 이 판결은 공동주택에 대하여 주택관리업자가 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있음이 법률의 규정에 의하여 인정되고 있다는 점도 허용 이유로 들었다(2015다3570). 그 판시는 구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것) 제43조 제2항, 제5항, 제45조 제1항을 인용한 것이다(2015다3570). 구분소유자가 소송을 위해 채권을 양도하는 방식은 소송 목적의 채권양도와 양수인의 대위소송에서 다룬다.

하자보수 청구와 손해배상 청구는 누가 할 수 있는가?

입주자대표회의는 공용부분 하자의 보수를 담보책임기간 내에 사업주체에게 청구하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제38조 제1항, 제2항 제2호 가목). 다만 구법 판결은 특별한 사정이 없는 한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 구분소유자 등 권리자에게 전유부분의 지분비율에 따라 분할 귀속하는 것으로 보았다(2009다23160).

하자보수는 누구의 청구에 따라 하는가?

이 장의 사업주체는 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다(공동주택관리법 제37조 제1항). 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자(입주자대표회의등) 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다(같은 항).

제1호는 입주자, 제2호는 입주자대표회의다. 제3호는 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)다. 제4호는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단, 제5호는 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의다(같은 항).

입주자대표회의등 또는 임차인등은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제38조 제1항). 전유부분의 청구는 입주자 또는 공공임대주택의 임차인이 한다. 입주자는 전유부분에 대한 청구를 제2호 나목에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 청구를 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있다. 공용부분의 청구는 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의, 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다), 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단이 한다(같은 조 제2항).

하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 누구에게 귀속하는가?

사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다(공동주택관리법 제37조 제2항). 이 경우 손해배상책임에 관하여는 「민법」 제667조를 준용한다(같은 조 제2항). 2017. 4. 18. 법률 제14793호로 개정된 이 항은 개정법이 시행된 이후에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 적용된다. 그 시행 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에는 구 공동주택관리법 제37조 제2항이 적용되며, 구 항은 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우의 손해배상 책임을 정하였다(2025다202543).

제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(분양자)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(시공자)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항). 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다(같은 조 제2항). 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 진다. 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다(같은 조 제3항). 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다(같은 법 제2조의2).

구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것) 제9조에 의한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등 권리자에게 전유부분의 지분비율에 따라 분할 귀속하는 것이 원칙이다(2009다23160). 그러므로 구분소유자 등 권리자는 각자에게 분할 귀속된 하자담보추급권을 개별적으로 행사하여 분양자를 상대로 손해배상청구의 소를 제기할 수 있다(2009다23160).

또한 집합건물법에 의하여 하자담보추급권으로 인정되는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속되고 입주자대표회의에는 권리가 없다(2009다23160). 구 주택건설촉진법(1997. 12. 13. 법률 제5451호로 개정되기 전의 것) 및 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것)(이하 일괄하여 ‘주택법령’이라 한다)에 의하여 입주자대표회의가 가지는 권리는 사업주체에 대하여 하자보수의 이행을 청구할 수 있는 권리일 뿐이고, 그에 갈음한 손해배상을 청구할 권리는 인정되지 않는다(2009다23160). 이 사건에서 입주자대표회의의 사업주체에 대한 손해배상 청구는 기각되고 예비적 원고인 구분소유자들의 청구가 일부 인용된 원심 결과가 수긍되어 상고와 부대상고가 기각되었다(2009다23160).

사업주체의 범위와 담보책임의 요건·범위·기간은 집합건물 분양자와 시공자의 담보책임에서, 하자보수비 청구 소송의 절차는 하자보수비 청구 소송에서, 하자보수보증금의 청구는 하자보수보증의 보증사고와 보증금 청구에서 다룬다.

사업주체가 관리주체인 동안 생긴 사업주체에 대한 관리비 채권은 소멸시효가 언제부터 진행하는가?

입주자대표회의가 구성되기 전까지 관리주체인 사업주체가 그 지위에 있는 동안 공동주택을 소유하는 등으로 부담한 관리비 지급채무에 대한 채권의 소멸시효는 입주자대표회의가 구성된 때부터 진행한다(2019다222874). 이 판시는 구 주택법(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 일부 개정되기 전의 것) 제2조 제14호 (나)목, 제43조 제1항, 제45조 제1항에 관한 것이다(2019다222874).

현행 조문은 사업주체의 관리와 관리비 납부를 어떻게 정하는가?

의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 한다(공동주택관리법 제11조 제1항).

제13조 제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체는 공동주택을 관리하는 관리주체의 하나이다(공동주택관리법 제2조 제1항 제10호 나목). 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다(같은 법 제23조 제1항).

소멸시효가 진행하지 않는 이유는 무엇인가?

대법원은 사업주체가 관리주체가 되는 동안 공동주택을 소유하는 등의 이유로 관리비 지급채무도 부담하게 되면 사업주체가 관리비에 관하여 채권자와 채무자의 지위를 동시에 가진다고 보았다(2019다222874). 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다고 규정한 민법 제166조 제1항의 입법 취지와 공동주택의 관리비가 전체 입주자의 쾌적한 주거환경을 보장하는 기초로서 기능하는 점 등을 고려했다(2019다222874). 그 결과 사업주체가 관리주체로서 재판상 청구 등을 통하여 자신에 대한 관리비 채권을 스스로 행사할 것을 기대하기는 객관적으로 어렵다고 보았다(2019다222874).

그러므로 그와 같은 사정이 객관적으로 해소될 때까지는 관리비 채권에 대한 소멸시효가 진행되지 않는다(2019다222874). 사업주체가 제3자와 관리위탁계약을 체결하였더라도 제3자는 사업주체로부터 관리위탁계약에 따라 위임받은 권리를 행사하는 것에 불과하므로 그 사정을 근거로 달리 볼 수 없다(2019다222874).

사안에서는 입주예정자의 과반수가 입주한 2014년 6월경 입주자대표회의가 구성되었다(2019다222874). 대법원은 소가 제기된 2015. 6. 8. 무렵 2010. 9.분부터 2012. 5.분까지의 관리비 채권이 그 권리를 행사할 수 있는 때인 2014. 6.경 이후로부터 3년의 소멸시효기간을 경과하지 아니하였음이 명백하다고 보았다(2019다222874). 이 부분을 패소시킨 원심판결은 일부 파기환송되었고 나머지 상고는 기각되었다(2019다222874). 관리비 청구권 일반은 집합건물 관리단의 관리비 청구권에서 다룬다.

동별 대표자 선출과 입주자대표회의 결의에 하자가 있으면 효력은 어떠한가?

입주자대표회의가 적법하게 구성된 뒤 후임 동별 대표자의 선출절차가 위법하여 효력이 없으면 그 사람은 구성원의 지위를 취득할 수 없고 종전의 동별 대표자가 그 지위를 가진다(2007다6307). 입주자대표회의 소집통지에 목적 사항으로 기재하지 않은 사항에 관한 결의는 구성원 전원이 회의에 참석하여 그 사항에 관하여 의결한 경우가 아닌 한 무효이다(2010다102403). 동별 대표자의 자격과 결격, 회장 선출 방법, 소집통지의 기재 정도, 동대표 지위 부존재 확인의 소의 피고는 동별 대표자 선출과 입주자대표회의 결의의 하자에서 다룬다.

실무 체크포인트

소를 내기 전에 청구가 입주자대표회의의 관리권한에 속하는 사항인지, 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설의 공유지분권에 기초한 청구인지 구분한다. 후자는 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 재판상 행사할 수 없다. 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 관리단을 대표하여 관리인이 사업집행과 관련하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다(2015다47310).
구분소유자가 공용부분과 대지에 대해 지분권에 기하여 청구할 때 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항 본문의 관리행위이므로 관리단집회의 결의를 거쳤는지 확인한다(2015다208252). 규약으로 달리 정했는지도 본다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제3항).
입주자대표회의가 공용부분 변경 비용을 자기 이름으로 청구하려면 관리단집회의 특별결의나 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의로 위임받았는지 확인한다. 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 서면동의서가 입주자대표회의 앞으로 제출되고 이에 따라 입주자대표회의가 업무를 처리하였는지 확인한다(2015다3570). 결의 수치는 판결 당시 각 4분의 3, 현행 제15조 제1항 본문은 각 3분의 2이고, 합의 수치는 판결 당시 각 5분의 4, 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항은 각 4분의 3이다.
하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등 권리자에게 전유부분의 지분비율에 따라 분할 귀속한다고 본 구법 판결이 있다. 소송 명의를 정하기 전에 청구 근거가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항의 담보책임인지 공동주택관리법 제37조 제1항의 하자보수 청구인지 구분한다(2009다23160).
공용부분 하자는 담보책임기간 내에 사업주체에게 보수를 청구한다(공동주택관리법 시행령 제38조 제1항, 제2항).
관리주체인 사업주체가 입주자대표회의 구성 전에 그 지위에서 부담한 관리비 지급채무에 대한 채권은 입주자대표회의가 구성된 때를 소멸시효 기산점으로 본 판결이 있으므로, 구성 시점과 소 제기 시점을 대조한다(2019다222874).