집합건물 관리단의 당연 성립

집합건물 관리단은 구분소유관계가 성립하면 별도의 창립총회나 설립행위 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 생긴다(집합건물법 제23조 제1항, 2024다291522).

쉽게 말하면 — 관리단은 가입신청을 받아 만드는 임의단체가 아닙니다. 한 건물에 구분소유권이 생기면 모든 구분소유자가 법률상 구성원이 됩니다. 규약을 만들지 않았어도, 관리인을 뽑지 않았어도 관리단은 이미 있습니다.

언제 관리단이 성립하는가?

건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다(집합건물법 제23조 제1항). 관리단집회를 열지 않았거나 관리인을 아직 선임하지 않았다는 사정은 관리단 자체의 성립을 막지 않는다.

구분소유관계의 성립과 관리단의 조직 정비는 다른 시점이다. 구분소유관계가 먼저 성립하면 관리단은 법률상 이미 존재하고, 그 뒤 집회를 열어 규약을 정하거나 관리인을 선임한다. 2024다291522는 피고 관리단의 규약이 제출되지 않은 사안에서, 집합건물법 제28조가 규약 설정 여부를 임의적 사항으로 하고 있으므로 규약의 존부는 피고 관리단이 집합건물법상 관리단인지 결정하는 기준이 될 수 없다고 판단했다(집합건물법 제28조).

관리단과 관리인은 어떻게 다른가?

관리단은 구분소유자 전원으로 이루어진 단체이고, 관리인은 관리단을 대표하고 사무를 집행하는 사람이다. 관리단의 성립에는 별도 행위가 필요 없지만, 관리인은 원칙적으로 관리단집회 결의로 선임한다. 구분소유자가 10인 이상이면 관리인을 선임하여야 한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제1항·제3항).

관리인을 선임하지 않았거나 선임 절차에 하자가 있어도 관리단 자체가 없어지는 것은 아니다. 반대로 누군가 관리소장이나 대표자라는 명칭을 사용한다고 해서 적법한 관리인이 되는 것도 아니다. 단체의 존재, 대표자의 선임, 개별 행위의 대표권을 순서대로 나누어 확인한다.

누가 구성원이 되는가?

구성원은 구분소유자 전원이다. 세입자나 관리업체는 점유·위탁관계만으로 관리단 구성원이 되지 않는다. 구분소유권을 취득하면 구성원이 되고 이를 잃으면 구성원 지위도 잃는다.

구성원 자격과 의결권 행사는 별개다. 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제24조 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제4항). 구성원이라도 관리단과 자신 사이의 관계사항을 결의하는 안건에서 의결권이 제한되는 문제는 관리단집회에서 이해관계 있는 구분소유자의 의결권에서 다룬다.

공용부분의 관리에 관한 집회에서도 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제16조 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다(집합건물법 제16조 제2항). 같은 조 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다(같은 조 제3항). 제24조 제4항과 제16조 제2항의 단서가 서로 다르고 제16조 제2항은 규약으로 달리 정할 수 있으므로, 어느 집회인지와 규약 내용을 함께 확인한다.

구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 제23조 제1항의 취지에 부합하면 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단의 역할을 수행할 수 있다(2024다291522). 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다(2024다291522). 단체 명칭이나 회원 명부만 볼 것이 아니라, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 법정 관리사업을 수행하는지 확인한다.

전체 관리단과 일부공용부분 관리단은 무엇이 다른가?

전체 관리단은 구분소유관계가 성립하면 당연히 설립된다(집합건물법 제23조 제1항). 일부공용부분 관리단은 그 일부를 공용하는 구분소유자가 제28조 제2항의 규약에 따라 구성할 수 있다(집합건물법 제23조 제2항, 집합건물법 제28조 제2항).

일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조 제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다(집합건물법 제14조). 일부공용부분에 관한 사항인지에서 끝나지 않고, 그 안에서 전원에게 이해관계가 있는 사항인지와 제29조 제2항의 규약으로 정한 사항인지에 따라 결의 주체가 다시 나뉜다.

단체 이름만으로 관할 관리단을 정하지 말고, 관리 대상·공용 범위·규약을 함께 확인해야 한다.

단지관리단도 당연히 성립하는가?

단지관리단은 구분소유 관계가 성립되면 관리단이 설립된다는 제23조 제1항이 아니라, 소유자가 단체를 구성하여 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있다는 집합건물법 제51조에 따른 단체다. 단지에 준용하는 조문을 열거한 같은 법 제52조에도 제23조는 없다.

집합건물법 제51조 제1항은 한 단지에 여러 동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설(이들에 관한 권리를 포함한다)이 그 건물 소유자(전유부분이 있는 건물에서는 구분소유자를 말한다)의 공동소유에 속하는 경우에 적용된다. 이 경우에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단체를 구성하여 이 법에서 정하는 바에 따라 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있다(같은 조 제1항). 토지 또는 부속시설이 그 소유자 중 일부의 공동소유에 속하는 경우도 같다(같은 조 제2항). 제51조의 경우에는 제3조, 제23조의2, 제24조, 제24조의2, 제25조, 제26조, 제26조의2부터 제26조의5까지, 제27조부터 제42조까지 및 제42조의2를 준용한다(같은 법 제52조).

관리단의 성립을 확인하면 무엇이 달라지는가?

관리단이 당연히 성립한다는 결론은 관리비 부과, 공용부분 보존·관리, 규약과 집회, 소송상 대표의 출발점이 된다. 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다(집합건물법 제23조의2). 그러나 관리단이 존재한다는 사실만으로 특정 관리비 부과나 계약, 소송행위가 모두 유효해지는 것은 아니다. 각 행위에는 관리인 선임, 집회결의, 규약 또는 별도 대표권이 필요한지 다시 확인한다.

따라서 분쟁에서는 먼저 관리단의 존재를 확인하고, 다음으로 실제 관리 주체와 대표자, 마지막으로 문제 된 행위의 권한과 결의 요건을 본다. 이 순서를 섞으면 관리단이 이미 존재하는데도 임의단체로만 보거나, 반대로 적법한 대표권이 없는 사람의 행위를 관리단 행위로 오인할 수 있다.

실무 체크포인트

집합건축물대장과 등기기록으로 현재 공시된 구분소유자를 확인하고, 상속 등 미등기 권리변동 자료도 함께 본다.
관리단의 성립과 관리인 선임·대표권을 구별한다(집합건물법 제23조 제1항, 같은 법 제24조 제1항·제3항).
규약이 제출되지 않았다는 사정만으로 관리단이 아니라고 보지 않는다(2024다291522).
임의단체에 비구분소유자가 포함되어 있어도 법정 관리단의 성격을 겸하는지 업무와 구성 범위를 본다(2024다291522).
구분소유자가 집회에 직접 나오지 않은 경우 점유자의 의결권 행사(집합건물법 제16조 제2항, 같은 법 제24조 제4항)나 서면·전자적 방법·대리인에 의한 의결권 행사(같은 법 제38조 제2항)가 있었는지 확인한다.
관리 대상이 전체공용부분인지 일부공용부분인지, 전체 관리단인지 일부공용부분 관리단인지 구분하고 해당 규약·집회 자료를 대조한다(집합건물법 제23조 제2항, 같은 법 제28조 제2항). 단지 내 토지·부속시설이 문제 되면 단지관리단인지도 함께 본다(집합건물법 제51조).
관리단이 존재한다는 사실과 개별 계약·부과·소송행위의 유효성을 따로 판단한다.