하자보수보증의 보증사고와 보증금 청구

하자보수보증의 보증사고는 계약내용에 편입된 보증약관과 보증서 및 주계약의 구체적 내용을 종합하여 결정한다(2018다27539 이유 1.나.1)). 보증기간을 주계약의 하자담보책임기간과 동일하게 정한 계약에서는 특별한 사정이 없는 한, 그 기간 내 하자에 대하여 기간 종료 후 보증사고가 발생한 때부터 보증금청구권의 소멸시효가 진행한다(2021다294902 이유 1.나).

쉽게 말하면 — 그 사건 보증계약 약관은 하자보수대상시설공사에 발생한 하자로서 각 공정별 하자보수책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 보증채권자의 하자보수청구에도 불구하고 주채무자가 정당한 사유 없이 하자보수를 이행하지 아니하는 경우를 보증사고로 정했습니다.

보증기간을 주계약의 하자담보책임기간과 동일하게 정한 계약에서 대법원은, 특별한 사정이 없는 한 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여 보증기간이 종료된 후 보증사고가 발생하였다면 그 보증사고가 발생한 때부터 보증금청구권의 소멸시효가 진행한다고 보았습니다(2021다294902 이유 1.나·2.가).

하자가 기간 안에 발생했는지와 기간의 성질은 먼저 하자담보책임기간의 문제입니다.

하자담보책임기간과 보증은 어떤 관계인가?

대법원은 입주자대표회의의 하자보수보증금청구권과 도급인의 하자담보추급권을 서로 다른 별개의 권리로 보았다(2012다107662 판결요지 [3]). 하자담보책임기간의 성질과 공종별 기간, 소멸시효는 건설공사 하자담보책임기간의 성질과 소멸시효에서 설명한다.

하자보수보증에서 보증사고는 무엇인가?

건설공제조합의 하자보수보증에서 보증사고는 계약내용에 편입된 보증약관과 보증서 및 주계약의 구체적 내용 등을 종합하여 결정한다(2018다27539 판시사항 [1], 이유 1.나.1)). 보증사고는 보증인의 보증책임을 구체화하여 정하는 불확정한 사고를 뜻한다.

판례는 보증사고를 어떻게 정하나?

대법원은 건설공제조합이 건설산업기본법에 따라 하는 각종 보증에 있어서의 보증사고를 「보증인인 건설공제조합의 보증책임을 구체화하여 정하는 불확정한 사고」로 보았다. 하자보수보증에서 보증사고가 무엇인지는 「당사자 사이의 약정으로 계약내용에 편입된 보증약관과 보증서 및 주계약의 구체적 내용 등을 종합하여 결정하여야 한다」고 하였다(2018다27539 이유 1.나.1)).

보증보험에서도 보험사고가 구체적으로 무엇인지는 계약내용에 편입된 보험약관과 그 약관이 인용하고 있는 보험증권 및 주계약의 구체적인 내용 등을 종합하여 결정한다(2023다298892 판시사항 [3], 이유 2.나.1)나)). 보증보험의 피보험자가 보험금청구권을 행사하려면 보험계약자의 주계약상 채무불이행이라는 보험사고의 발생과 이에 기한 피보험자의 재산상 손해의 발생이라는 두 요건이 필요하다(2023다298892 판시사항 [2], 이유 2.나.1)나)). 보증약관의 해석 원칙은 약관의 해석 원칙과 작성자 불이익에서 설명한다. 공사계약 이행을 보증하는 계약보증은 공사계약 해제와 공제조합의 계약보증금에서 설명한다.

법령은 하자보수보증을 어떻게 정하나?

사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간(보증기간은 공용부분을 기준으로 기산한다) 동안 예치하여야 한다. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다(공동주택관리법 제38조 제1항 본문·단서).

사업주체(건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 그 임대사업자를 말한다)는 하자보수보증금을 「은행법」에 따른 은행에 현금으로 예치하거나, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제41조 제1항 본문).

공동주택관리법 시행령 제41조 제1항 제1호: 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
공동주택관리법 시행령 제41조 제1항 제2호: 「건설산업기본법」에 따른 건설 관련 공제조합
공동주택관리법 시행령 제41조 제1항 제3호: 「보험업법」 제4조제1항제2호라목에 따른 보증보험업을 영위하는 자
공동주택관리법 시행령 제41조 제1항 제4호: 제23조제7항 각 호의 금융기관

이 경우 예치명의 또는 가입명의는 사용검사권자(「주택법」 제49조에 따른 사용검사권자 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인권자를 말한다)로 하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제41조 제1항 후문). 사업주체는 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 신청서를 사용검사권자에게 제출할 때 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출하여야 한다(같은 영 제41조 제2항).

보증기간이 끝난 뒤 보증사고가 생기면 보증금청구권의 소멸시효는 언제부터 진행하나?

대법원은 특별한 사정이 없는 한 보증사고가 발생한 때부터 보증금청구권의 소멸시효가 진행한다고 보았다(2021다294902 이유 1.나). 대상은 보증기간을 주계약의 하자담보책임기간과 동일하게 정한 하자보수보증계약이다.

보증기간 종료 후의 보증사고는 어떻게 다루나?

이 법리는 하자가 보증기간(하자담보책임기간) 내에 발생하고 보증기간이 종료된 후 보증사고가 발생한 경우에 적용된다(2021다294902 이유 1.나).

보증보험증권에 보험기간이 정해져 있으면 보험사고가 그 기간 내에 발생한 때에 한하여 보험자가 책임을 지는 것이 원칙이다. 다만 보증보험계약의 목적이 주계약의 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 보험계약자의 하자보수의무 불이행으로 인한 손해를 보상하기 위한 것이고, 보험기간을 주계약의 하자담보책임기간과 동일하게 정한 경우가 있다. 이때 특단의 사정이 없으면 그 보험기간 내에 발생한 하자에 대해서는 보험기간이 종료한 후 보험사고가 발생하였더라도 보험자가 책임을 지기로 하는 계약으로 해석한다(2023다298892 판시사항 [3], 이유 2.나.1)나)).

그 사건의 보증계약은 각 보증기간을 각 공정별 하자보수책임기간과 동일하게 정했다. 그 약관은 보증사고를 하자보수대상시설공사에 발생한 하자로서 각 공정별 하자보수책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 보증채권자의 하자보수청구에도 불구하고 주채무자가 정당한 사유 없이 하자보수를 이행하지 아니하는 경우로 규정했다(2021다294902 이유 2.가).

그 건물의 1, 2년 차 하자 항목에 해당하는 각 하자가 보증기간 내에 발생하였고, 원고들은 보증기간이 끝난 뒤에도 하자의 보수를 계속 요구했다(2021다294902 이유 2.가).

비교	원심	대법원
소멸시효 기산점	보험사고를 보험계약자가 하자담보책임 기간 내에 발생한 하자에 대한 보수 또는 보완청구를 받고도 이행하지 아니한 것으로 보고, 소멸시효는 늦어도 보험기간의 종기부터 진행한다고 전제했다(2021다294902 이유 2.다)	보증기간 내에 발생한 하자에 대하여 보증기간이 종료된 후 보증사고가 발생한 경우 그 보증사고가 발생한 때부터 진행한다고 보았다(2021다294902 이유 2.나)
결론	보증기간 종기로부터 5년이 지나 소멸시효가 완성되었다고 판단했다	원고들 패소 부분을 파기환송했다(2021다294902 이유 2.다)

대법원은 원심이 든 대법원 판례가 하자담보책임기간과 보험기간이 서로 동일하지 않은 사안에 관한 것으로서 이 사건에서 원용하기에 적절하지 않다고 하였다(2021다294902 이유 2.다).

보증금청구권의 소멸시효 기간은 얼마인가?

민법 제162조 제1항은 채권의 소멸시효를 10년으로 정한다(민법 제162조 제1항). 상행위로 인한 채권은 상법에 다른 규정이 없는 때에는 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성하고, 다른 법령에 이보다 단기의 시효의 규정이 있는 때에는 그 규정에 의한다(상법 제64조). 보험금청구권은 3년간 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸하므로(같은 법 제662조), 보증보험의 보험금을 청구하는 경우에는 이 기간을 함께 본다.

그 사건에서는 보증계약이 상행위에 해당하여 5년의 소멸시효 기간이 적용되었다(2021다294902 이유 2.가).

하자담보책임기간이 끝나면 하자보수보증금을 반환해야 하나?

입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 사용검사일부터 2년·3년·5년·10년이 경과한 때 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제45조 제1항). 도급계약상 보증금은 계약 약정과 하자담보책임기간의 종료로 정해진다.

공동주택관리법령은 반환 시기를 어떻게 정하나?

사업주체는 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하고, 반환 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(공동주택관리법 제38조 제1항 본문, 제6항). 입주자대표회의가 사업주체에게 반환하는 시기와 비율은 다음과 같다.

시기	반환 비율
공동주택관리법 시행령 제45조 제1항 제1호: 사용검사일부터 2년이 경과된 때	하자보수보증금의 100분의 15
공동주택관리법 시행령 제45조 제1항 제2호: 사용검사일부터 3년이 경과된 때	하자보수보증금의 100분의 40
공동주택관리법 시행령 제45조 제1항 제3호: 사용검사일부터 5년이 경과된 때	하자보수보증금의 100분의 25
공동주택관리법 시행령 제45조 제1항 제4호: 사용검사일부터 10년이 경과된 때	하자보수보증금의 100분의 20

사용검사일은 다음 각 목의 구분에 따른 날이다.

공동주택관리법 시행령 제45조 제1항 제1호 가목: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)를 받은 날
공동주택관리법 시행령 제45조 제1항 제1호 나목: 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날

하자보수보증금을 사용한 경우에는 이를 포함하여 제1항 각 호의 비율을 계산하되, 이미 사용한 하자보수보증금은 반환하지 아니한다(공동주택관리법 시행령 제45조 제2항).

도급계약에서 정한 보증금은 언제 반환하나?

공사도급계약에서 하자보수보증금을 약정한 경우에는 계약 내용이 기준이 된다. 대법원이 판단한 약정은 다음 세 가지로 이루어진다.

수급인은 공사의 하자보수를 보증하기 위하여 준공검사 후 그 공사의 대가를 지급할 때까지 도급인에게 현금 또는 보증기관이 발행한 보증서로 하자보수보증금을 납부한다(2020다295441 이유 2.가.1)).
수급인이 도급인으로부터 하자보수의 요구를 받고 응하지 아니하면 하자보수보증금은 도급인에게 귀속된다(2020다295441 이유 2.가.1)).
도급인은 하자담보책임기간이 종료한 때 수급인의 청구에 따라 하자보수보증금을 반환한다(2020다295441 이유 2.가.1)).

이렇게 약정한 경우 하자담보책임기간이 종료하였다면 수급인이 하자보수보증금을 납부하지 아니하였더라도 공사도급계약에서 정한 하자보수보증금의 예치를 청구할 권리는 소멸한다. 도급인은 수급인에게 하자담보책임기간 중에 발생한 하자에 대해서 하자의 보수 또는 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구하거나, 하자보수보증금 귀속약정에 따른 손해배상예정액의 지급을 청구할 수 있다(2020다295441 판시사항, 이유 2.가.1)).

대법원은 그 약정에 비추어, 아무런 하자가 발생하지 아니한 채 하자담보책임기간이 종료한 경우라면 도급인이 하자보수보증금을 예치받더라도 수급인의 청구에 의하여 바로 반환하여야 한다고 보았다. 하자담보책임기간 중에 하자가 발생한 경우라도 이미 하자담보책임기간이 종료하였다면, 수급인이 하자보수의무를 불이행하는 경우 도급인은 바로 하자보수보증금 귀속 약정에 따른 손해배상 예정액의 지급을 청구할 수 있다고 보았다(2013다86076 이유 3.나).

수급인이 하자담보책임기간 중에 발생한 하자의 보수나 그 보수비용의 지급을 담보하기 위하여 하자보수보증금을 현금 또는 보증기관이 발행한 보증서로 예치하기로 약정한 경우가 있다. 이때 도급인은 특별한 사정이 없는 한 현금으로 예치하도록 청구할 수 있을 뿐이다. 수급인은 본래 현금으로 예치하여야 하나 이에 갈음하여 보증서로 예치할 수 있는 권리를 가진다(2013다86076 이유 1·3.가).

그 사건 계약은 하자담보책임기간이 서로 다른 공종이 복합된 공사에서 공종별 하자담보책임기간이 만료된 공종의 하자보수보증금은 수급인의 청구가 있는 경우 즉시 반환하고, 하자보수기간은 구 지방계약법 시행규칙 별표에 따르기로 정했다. 그 시행규칙은 각 공종 간의 하자책임을 구분할 수 없는 복합공사에는 주된 공종을 기준으로 한다고 정했다. 대법원은 이 사건 공사에 공종별로 다른 하자담보책임기간이 적용되므로, 공종을 구분하여 기간이 종료되었는지 살펴 해당 하자보수보증금의 납부의무가 소멸하였는지 확인하여야 한다고 보았다. 원심이 공종을 구분하지 않고 주요 구조부에 대한 5년의 하자보수기간을 전체 공사에 적용한 것은 법리를 오해한 것이라고 하여 해당 부분을 파기환송했다(2020다295441 이유 2.가.4)).

귀속 약정의 성질과 공사대금과의 상계는 하자보수보증금과 공사대금의 상계에서 설명한다.

입주자대표회의의 하자보수보증금청구권은 도급인의 하자담보추급권과 어떤 관계인가?

입주자대표회의가 하자보수보증회사에 대하여 가지는 하자보수보증금청구권과 도급인이 수급인에 대하여 가지는 하자담보추급권은 서로 다른 별개의 권리이다(2012다107662 판결요지 [3]).

두 권리는 어떻게 다르고 겹치면 어떻게 되나?

대법원은 두 권리가 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 권리라고 보았다. 하자보수보증금청구권의 근거는 구 주택법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 개정되기 전의 것) 및 구 주택법 시행령(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되기 전의 것)이다. 하자담보추급권의 근거는 구 건설산업기본법(2011. 5. 24. 법률 제10719호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 및 민법 제667조 등이다(2012다107662 판결요지 [3]).

입주자대표회의가 구분소유자들에게서 집합건물법에 의한 분양자에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상청구권을 양수하는 경우가 있다. 이 경우 분양자인 도급인을 대위하여 시공회사에 손해배상을 청구하면서 보증회사에도 보증금을 직접 청구하더라도, 두 채무가 부진정연대채무 관계에 있다고 볼 수 없다(2012다107662 판결요지 [3]).

두 권리의 대상인 하자가 일부 겹칠 수 있다. 입주자대표회의가 도급인을 대위한 하자보수를 갈음한 손해배상청구소송과 보증회사에 대한 하자보수보증금청구소송에서 모두 승소판결을 받은 경우다. 그 다음 그중 어느 한 권리를 행사하여 하자에 관한 보수비용 상당 금원을 현실적으로 수령하고, 금원이 지급된 하자와 관련된 범위 내에서 하자보수의 목적을 달성하면 다른 권리가 소멸된다고 할 수 있다(2012다107662 판결요지 [4]).

그러나 도급인의 수급인에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상채권이 수급인의 도급인에 대한 채권으로 상계된 경우에는 달리 본다. 그 사정만으로는 입주자대표회의가 구 주택법령에 근거하여 가지는 하자보수에 관한 권리의 목적이 달성되었다고 볼 수 없으므로 하자보수보증금청구권에는 아무런 영향이 없다(2012다107662 판결요지 [4]). 상계의 요건은 하자보수보증금과 공사대금의 상계에서 설명한다.

판결이 본 구 주택법과 현행 공동주택관리법의 관계는 다음 부칙이 정한다.

공동주택관리법 시행 당시 종전의 「주택법」에 따른 결정ㆍ처분ㆍ절차, 그 밖의 행위는 공동주택관리법에 따라 행하여진 것으로 본다(공동주택관리법 부칙 제15조).
시행 당시 다른 법령에서 종전의 법률 및 그 규정을 인용하고 있는 경우 공동주택관리법 중 그에 해당하는 규정이 있으면 종전의 규정을 갈음하여 공동주택관리법 또는 그 해당 규정을 인용한 것으로 본다(공동주택관리법 부칙 제35조).

입주자대표회의는 누구에게 어떻게 청구하나?

현행 규정에서 입주자대표회의의 청구 순서는 다음과 같다.

단계	내용	근거
하자보수 청구	담보책임기간 내에 사업주체에게 청구하여야 한다. 전유부분은 입주자 또는 공공임대주택의 임차인이 청구한다. 공용부분은 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의, 하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단 중 어느 하나에 해당하는 자가 청구한다. 입주자는 전유부분 청구를 그 관리주체가 대행하도록 할 수 있고, 공용부분 청구를 공용부분의 청구권자에게 요청할 수 있다	공동주택관리법 제37조 제1항, 공동주택관리법 시행령 제38조 제1항·제2항
보증금 청구	입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있다	공동주택관리법 시행령 제44조 제1항 본문
지급	청구를 받은 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 하자보수보증금을 지급해야 한다	공동주택관리법 시행령 제44조 제2항 본문
업체 선정·계좌	입주자대표회의는 보증금을 지급받기 전에 미리 하자보수를 하는 사업자를 선정해서는 아니 된다. 발급기관은 의무관리대상 공동주택에는 입주자대표회의의 회장의 인감과 법 제64조제5항에 따른 관리사무소장의 직인을 복수로 등록한 금융계좌로, 의무관리대상이 아닌 공동주택에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인의 인감을 등록한 금융계좌(같은 법에 따른 관리위원회가 구성되어 있으면 그 위원회를 대표하는 자 1명과 관리인의 인감을 복수로 등록한 계좌)로 이체하는 방법으로 지급하여야 한다. 입주자대표회의는 그 계좌로 보증금을 관리하여야 한다	공동주택관리법 시행령 제44조 제3항·제4항
사용 후	입주자대표회의는 사용한 날부터 30일 이내에 사용명세를 사업주체에게 통보한다. 입주자대표회의등은 하자보수보증금을 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우에는 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다	공동주택관리법 시행령 제44조 제5항, 공동주택관리법 제38조 제2항
지급기한의 단서	제43조 제1호 및 제4호의 경우 발급기관이 청구를 받은 금액에 이의가 있으면 하자분쟁조정위원회에 분쟁조정이나 분쟁재정을 신청한 후 그 결과에 따라 지급해야 한다	공동주택관리법 시행령 제44조 제2항 단서

사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 예치명의 또는 가입명의를 해당 입주자대표회의로 변경하고 입주자대표회의에 현금 예치증서 또는 보증서를 인계하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제41조 제3항). 보증금 청구에는 다음 서류를 첨부하여야 한다.

공동주택관리법 시행령 제44조 제1항 제1호: 같은 영 제43조 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류. 제1호는 법 제43조제2항에 따라 송달된 하자 여부 판정서(법 제43조제8항에 따른 재심의 결정서를 포함한다) 정본에 따라 하자로 판정된 시설공사 등에 대한 하자보수비용이다. 제2호는 법 제44조제3항에 따라 하자분쟁조정위원회가 송달한 조정서 정본에 따른 하자보수비용, 제2호의2는 법 제44조의2제7항 본문에 따른 재판상 화해와 동일한 효력이 있는 재정에 따른 하자보수비용이다. 제3호는 법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용(판결서), 제4호는 법 제48조제1항에 따라 실시한 하자진단의 결과에 따른 하자보수비용(하자진단 결과통보서)이다.
공동주택관리법 시행령 제44조 제1항 제2호: 제47조제3항에 따른 기준을 적용하여 산출한 하자보수비용 및 그 산출명세서(제43조 각 호의 절차에서 하자보수비용이 결정되지 아니한 경우만 해당한다)

실무 체크포인트

보증사고가 무엇인지는 보증약관·보증서·주계약으로 정해지므로 보증서에 편입된 약관의 보증사고 정의를 먼저 읽는다(2018다27539 이유 1.나.1)). 보증기간이 주계약의 하자담보책임기간과 동일하고, 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여 보증기간 종료 후 보증사고가 발생했다면 특별한 사정이 없는 한 그 보증사고가 발생한 때부터 시효를 센다(2021다294902 이유 1.나).
사업주체가 하자보수를 이행하지 않으면 입주자대표회의가 하자보수보증서 발급기관에 지급을 청구하고, 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 지급한다(공동주택관리법 시행령 제44조 제1항 본문, 제2항 본문). 제43조 제1호·제4호의 경우 발급기관이 청구금액에 이의가 있으면 하자분쟁조정위원회에 분쟁조정이나 분쟁재정을 신청한 후 그 결과에 따라 지급한다(같은 영 제44조 제2항 단서).
하자보수보증금 반환은 사용검사일부터 2년·3년·5년·10년의 시기별 비율로 한다(공동주택관리법 시행령 제45조 제1항). 도급계약상 보증금은 계약 약정으로 정하고, 그 사건은 공종별 반환을 약정해 공종별 하자담보책임기간을 적용했다(2020다295441 이유 2.가.1)·4)).