위탁관리업자의 관리비 소송수행권

관리단이나 관리인으로부터 관리비의 부과·징수를 포함한 포괄적인 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자는 원칙적으로 자기 이름으로 체납 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있다(2025다210153). 관리위탁계약이 끝난 뒤에 위탁관리업자가 관리비를 청구한 사건에서 대법원은 당사자적격이 없다고 보고 소를 각하했다(2025다210153).

쉽게 말하면 — 위탁관계가 이미 끝난 관리업체가 자기 이름으로 관리비 소송을 내면 당사자적격 흠결로 소가 각하될 수 있습니다.

관리비 채권과 소송수행권은 누구에게 있는가?

집합건물의 관리업무를 담당할 권한과 의무는 관리단과 관리인에게 있다(2025다210153). 관리단이 무엇을 근거로 누구에게 관리비를 청구할 수 있는지는 집합건물 관리단의 관리비 청구권에서 다룬다.

건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다(집합건물법 제23조 제1항). 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다(같은 법 제23조의2). 관리인은 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, 그리고 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 권한과 의무를 가진다(같은 법 제25조 제1항 제2호·제3호).

관리단이나 관리인은 집합건물을 공평하고 효율적으로 관리하기 위하여 전문적인 위탁관리업자와 관리위탁계약을 체결하고 건물 관리업무를 수행하게 할 수 있다. 이 경우 위탁관리업자의 관리업무의 권한과 범위는 관리위탁계약에서 정한 바에 따르나, 관리비의 부과·징수를 포함한 포괄적인 관리업무를 위탁관리업자에게 위탁하는 것이 통상적이므로 여기에는 관리비에 관한 재판상 청구 권한을 수여하는 것도 포함되었다고 본다. 이러한 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자가 관리업무를 수행하면서 구분소유자 등의 체납 관리비를 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다(2025다210153). 그러나 집합건물 관리업무의 성격과 거래현실 등을 고려하면 이는 특별한 사정이 없는 한 허용되어야 하고, 이때 위탁관리업자는 관리비를 청구할 당사자적격이 있다(2025다210153).

어떤 위탁이면 자기 이름으로 청구할 수 있는가?

위탁관리업자의 관리업무의 권한과 범위는 관리위탁계약에서 정한 바에 따른다(2025다210153). 그 계약이 관리비의 부과·징수를 포함한 포괄적인 관리업무를 위탁한 것이라면, 여기에는 관리비에 관한 재판상 청구 권한을 수여하는 것도 포함되었다고 본다(2025다210153). 청소·경비·시설점검 같은 사실행위만 맡긴 계약인지, 관리비를 산정하고 고지·수령·추심하는 업무까지 맡긴 계약인지 문언과 실제 수행 내용을 함께 확인한다.

위탁계약이 재판상 청구를 명시하지 않았다는 이유만으로 곧바로 소송수행권이 부정되는 것은 아니다. 반대로 계약이 소송을 명시적으로 제외하거나 관리업체의 업무를 시설관리로 한정하면 같은 결론을 적용하기 어렵다.

임의적 소송신탁인데도 왜 허용되는가?

소송대리인과 소송신탁에 관해서는 다음 규정이 있다. 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다(민사소송법 제87조). 수탁자로 하여금 소송행위를 하게 하는 것을 주된 목적으로 하는 신탁은 무효로 한다(신탁법 제6조).

대법원은 관리비의 부과·징수를 포함한 포괄적인 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자가 관리업무를 수행하면서 구분소유자 등의 체납 관리비를 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다고 보았다(2025다210153). 그러나 집합건물 관리업무의 성격과 거래현실 등을 고려하면 이러한 청구는 특별한 사정이 없는 한 허용되어야 한다고 했다(2025다210153).

관리위탁계약이 끝나면 어떻게 되는가?

위탁관리업자가 구분소유자 등을 상대로 관리비청구 소송을 수행하던 중 관리위탁계약이 종료되면 그 자격을 잃게 되고, 관리비를 청구할 당사자적격이 없다(2025다210153). 이 판결의 사건에서는 관리위탁계약이 종료된 뒤 위탁관리업자가 관리비 지급명령을 신청했고 이에 대한 피고의 이의신청으로 소송절차로 이행되었는데, 대법원은 당사자적격이 없는 자가 제기한 소로서 부적법하다고 보아 소를 각하했다(2025다210153).

민사소송법은 자격을 잃은 당사자의 소송절차를 따로 정한다. 일정한 자격에 의하여 자기 이름으로 남을 위하여 소송당사자가 된 사람이 그 자격을 잃거나 죽은 때에 소송절차는 중단되고, 이 경우 같은 자격을 가진 사람이 소송절차를 수계하여야 한다(민사소송법 제237조 제1항). 소송대리인이 있는 경우에는 제233조제1항, 제234조 내지 제237조의 규정을 적용하지 아니한다(같은 법 제238조).

다만 이미 확정판결을 받은 뒤 위탁계약이 종료된 경우의 집행 문제는 별개다. 선행 확정판결의 집행당사자 적격이 계약 종료만으로 곧바로 소멸하는지는 집행문 부여 신청 절차와 관련 판례의 기준을 함께 확인한다.

위탁 종료 시점에 따라 확인할 법적 문제가 다르다.

종료 시점	확인할 법적 문제
소 제기 전	위탁관리업자의 당사자적격 흠결과 소 각하
소송 계속 중	위탁관리업자의 자격 상실과 당사자적격, 소송대리인이 있는지, 민사소송법 제237조 제1항과 제238조의 적용 여부
판결 확정 뒤	확정판결의 집행당사자 적격과 승계집행 문제

소송이 진행 중일 때는 위탁계약 종료만 확인해서는 부족하다. 종료 당시 소송대리인이 있었는지, 같은 자격을 가진 사람이 소송절차를 수계할 수 있는지 소송기록과 위탁계약을 함께 대조한다.

관리업체가 확인할 자료는 무엇인가?

소송 전에 위탁 범위와 현재 효력을 문서로 확인해야 한다. 단순 시설관리만 맡았는지, 관리비 부과·징수와 소송수행까지 맡았는지에 따라 결론이 달라진다.

관리위탁계약서 외에도 관리비 고지서의 발행 명의, 입금계좌 명의, 관리단집회 또는 관리인의 위탁 근거, 체납내역과 업무 인수인계서를 확인한다. 계약이 갱신·변경되었다면 소 제기일에 유효한 계약과 그 업무범위를 특정한다.

당사자적격은 법원이 직권으로 확인하는 소송요건이다. 상대방이 항변하지 않았다는 이유만으로 흠결이 치유되는 것은 아니므로, 원고 표시와 위탁관계 자료를 소 제기 전에 갖춘다.

실무 체크포인트

관리위탁계약서에서 관리비의 부과·징수를 포함한 포괄적인 관리업무를 위탁했는지 확인한다(2025다210153).
관리비 고지 명의·수령계좌·실제 추심업무가 계약 내용과 일치하는지 대조한다.
위탁계약 종료일, 소 제기일, 소송대리인 선임일과 수계 주체를 확인하고, 소송 계속 중 계약이 종료되었으면 민사소송법 제237조 제1항과 민사소송법 제238조의 적용 여부도 함께 확인한다.
관리비 채권의 귀속과 소송을 수행할 당사자적격을 구별한다(2025다210153).