제3자와 압류의 효력

경매 중인 부동산에 제3자가 권리를 얻었다면 권리의 종류와 취득 시점부터 확인한다. 권리 취득 당시 경매신청 또는 압류를 알았으면 압류에 대항하지 못한다(민사집행법 제92조 제1항). 압류 뒤 소유권을 취득한 사람이 몰랐더라도, 부동산이 그 채권에 책임지는 재산이면 경매는 계속된다(같은 조 제2항).

쉽게 말하면 — 압류 뒤 경매 중인 집의 소유권을 얻었는데 그 사실을 몰랐더라도, 그 집이 압류채권에 책임지는 재산이면 경매는 이어집니다(민사집행법 제92조 제2항). 공사대금을 못 받은 사람이 그 집을 점유한다고 주장할 때에는 이야기가 다릅니다. 채무자가 경매개시결정등기 뒤에 점유를 넘겨 유치권을 갖게 했다면, 그 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다고 본 판례가 있습니다(2005다22688 판결요지).

권리를 얻을 때 경매를 알았으면 어떻게 되나

권리 취득 당시 경매신청 또는 압류를 알았다면 제3자는 그 권리로 압류에 대항하지 못한다(민사집행법 제92조 제1항). 예를 들어 이를 알고 소유권을 취득한 사람은 자신이 새 소유자라는 이유로 그 압류에 따른 경매를 막을 수 없다. 따라서 취득일과 그때의 인식 여부를 확인한다. 압류 뒤 소유권을 얻은 사람이 경매신청이나 압류를 몰랐던 경우에도 경매가 계속되는 조건은 다음과 같다(같은 조 제2항).

모른 채 소유권을 얻었다면 경매가 멈추나

해당 채권의 집행 대상이 되는 부동산이라면, 압류 뒤 소유권을 취득한 사람이 경매신청이나 압류를 몰랐더라도 경매절차를 계속하여야 한다(민사집행법 제92조 제2항). 법에서 말하는 ‘부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우’다. 새 소유자가 몰랐다는 사정만으로는 경매가 멈추지 않으므로, 취득 시점과 그 부동산이 해당 채권의 집행 대상인지 함께 확인한다. 매각대금을 낸 경매 매수인의 소유권 취득은 매수인의 소유권취득에서 다룬다.

유치권 주장이 있으면 어느 날짜를 맞춰 보나

먼저 경매개시결정의 송달·기입등기, 유치권자의 점유 시작, 피담보채권의 발생과 변제기를 맞춰 본다. 압류의 효력은 결정이 채무자에게 송달되거나 기입등기가 된 때 생기므로, 등기일뿐 아니라 송달 내역도 확인한다(민사집행법 제83조 제4항).

경매개시결정 기입등기 뒤 점유를 넘긴 경우를 다룬 판례가 있다. 채무자가 그 뒤 공사대금 채권자에게 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 한 사안에서, 대법원은 그 이전이 압류의 처분금지효에 저촉되어 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다고 보았다(2005다22688 판결요지).

경매개시결정등기 뒤에 비로소 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생해 유치권을 취득하면 원칙적으로 매수인에게 행사할 수 없다(2021다253710 판결요지 [1]). 그러나 등기 전 변제기가 도래해 유치권을 취득한 적이 있다면, 변제기를 유예했다가 등기 뒤 다시 도래한 경우도 살펴야 한다. 대법원은 이 경과를 심리하지 않고 유치권을 부인한 원심을 파기·환송했으며, 그 유치권의 성립을 최종 확정하지 않았다(2021다253710 판결요지 [2]).

가압류등기만 있던 때의 점유 이전도 같은가

가압류등기만 있고 현실적인 매각절차가 없다면 점유 이전은 그 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않는다(2009다19246 판결요지 [1]). 이 결론은 채무자가 점유를 넘겨 제3자가 유치권을 취득한 사안에 관한 것이다. 체납처분압류만 있었다는 이유로 경매개시결정등기 전 취득한 유치권을 매수인에게 행사할 수 없다고 보지도 않는다(2009다60336 판결요지 다수의견). 등기부의 ‘압류’ 표기만 보고 끝내지 말고, 어떤 절차의 등기인지와 점유 시점을 확인한다.

선행 경매가 취하되고 후행 경매가 이어지면 어느 압류가 기준인가

후행 경매로 절차가 이어지면 권리의 대항 여부는 후행 개시결정에 따른 압류의 효력 발생 시점을 기준으로 판단한다(2019다271685 판시사항 [2]). 선행 경매의 조사·매각 준비가 이용되더라도 선행 압류의 기준 시점까지 이어지는 것은 아니다. 이중경매개시결정 전 점유를 시작한 유치권자가 후행 경매 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다고 본 사안도 있으나, 신의성실의 원칙에 반하는 등의 특별한 사정은 별도로 본다(2019다271685 판시사항 [3]). 절차의 계속과 배당은 이중경매신청에서 다룬다.

담보권 실행 경매에도 같은가

부동산을 목적으로 하는 담보권 실행 경매에도 제3자와 압류의 효력에 관한 규정이 준용된다(민사집행법 제268조). 따라서 저당권자가 신청한 경매에서도 권리 취득 시점과 권리의 종류를 확인해야 한다.

실무 체크포인트

권리 취득 당시에 경매신청 또는 압류를 알았는지를 먼저 본다(민사집행법 제92조 제1항).
부동산이 압류채권을 위하여 의무를 지고 있었는지는 따로 본다. 그 경우에는 압류 뒤의 소유자가 몰랐어도 경매를 계속한다(같은 조 제2항).
경매개시결정 기입등기, 점유 시작, 피담보채권 발생·변제기 날짜를 대조한다(민사집행법 제83조 제4항, 2005다22688 판결요지, 2021다253710 판결요지 [1]·[2]).
압류 효력의 발생 시점을 확인할 때에는 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때도 확인한다(민사집행법 제83조 제4항).
가압류등기만 있는 점유 이전과, 체납처분압류만 있는 경매개시 전의 유치권은 위의 기입등기 뒤 취득과 같은 결론으로 묶지 않는다(2009다19246 판결요지 [1], 2009다60336 판결요지 다수의견).
선행 경매가 취하되어 후행 경매가 이어지면 후행 압류 시점을 다시 확인한다(2019다271685 판시사항 [2]).