분양권 보유자의 개인파산

채무자가 파산선고 당시 가진 분양권은 파산재단에 속하고 파산관재인이 관리·처분한다(채무자회생법 제382조 제1항, 같은 법 제384조). 전매제한 중인 분양권은 파산 등으로 경제적 어려움이 생겨 한국토지주택공사의 동의를 받으면 팔 수 있으나, 토지임대부·공공분양의 매입신청과 거주의무는 따로 본다(주택법 시행령 제73조 제4항 제8호). 신청서류에서 분양권을 고의로 빠뜨리면 면책불허가 사유에 해당한다(2023마5633 판결요지 [1]).

쉽게 말하면 — 갑이 아파트 분양계약을 맺고 계약금을 낸 상태에서 파산선고를 받으면, 그 분양권은 파산선고 당시 가진 재산이므로 파산재단에 들어가고 처리는 파산관재인이 정합니다(채무자회생법 제382조, 같은 법 제384조).

전매가 제한된 분양권이라도 파산 등으로 경제적 어려움이 생겨 한국토지주택공사의 동의를 받으면 팔 수 있지만, 거주의무가 적용되는 주택은 그 이행 여부도 따로 봅니다(주택법 시행령 제73조 제4항 제8호, 같은 시행령 제60조의2 제2항 제7호). 다만 토지임대부 분양주택은 이 동의 없이 매입을 신청할 수 있고, 공공분양주택은 그 사유로 전매할 수 있다고 인정되면 공공주택사업자에게 매입을 신청하여야 합니다(주택법 제78조의2 제1항, 공공주택 특별법 제49조의6 제1항).

갑이 재산목록에 분양권을 일부러 적지 않았다면 면책불허가 사유가 되고, 실수로 빠뜨린 것이라면 그 사유에 해당하지 않습니다(2023마5633 판결요지 [1]).

어떤 권리가 분양권에 해당하나

주택법상 분양권은 사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위이고, 전매제한은 그 주택이 제64조 제1항 각 호에 해당할 때 적용된다(주택법 제64조 제1항). 같은 항은 이 지위를 「입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등」으로 정하고 전매제한 대상 「주택」에 포함한다.

전매란 매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 말하고, 상속은 제외된다(주택법 제64조 제1항). 전매제한기간은 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이다(같은 법 제64조 제1항). 이 기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다(같은 법 제64조 제1항 후단). 시행령은 그 기간을 별표 3에 따른 기간으로 정한다(주택법 시행령 제73조 제1항).

전매제한은 주택이 다음 어느 하나에 해당하면 적용된다(주택법 제64조 제1항 각 호).

투기과열지구에서 건설·공급되는 주택(제1호).
조정대상지역에서 건설·공급되는 주택(제2호). 다만 제63조의2 제1항 제2호의 조정대상지역 중 대통령령으로 정하는 지역의 주택은 제외되고, 시행령은 이를 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택으로 정한다(주택법 시행령 제73조 제2항).
분양가상한제 적용주택(제3호). 다만 수도권 외의 지역 중 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 않았거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외된다.
공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택(제4호). 다만 제57조 제2항 각 호의 주택과, 수도권 외의 지역 중 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외된다.
「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조 제1항 제2호의 지역에 한정)에서 건설·공급하는 주택(제5호).
토지임대부 분양주택(제6호).

제3호·제4호 단서의 「대통령령으로 정하는 지역」은 광역시가 아닌 지역과, 광역시 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역이 아닌 지역이다(주택법 시행령 제73조 제3항).

분양권은 파산재단에 속하나

채무자가 파산선고 당시 가진 분양권은 파산재단에 속하고, 그 관리·처분은 파산관재인이 한다(채무자회생법 제382조 제1항, 같은 법 제384조). 파산재단은 채무자가 파산선고 당시 가진 재산으로서 파산관재인이 관리·처분해 채권자에게 배당하는 재산이다(파산재단). 채무자가 파산선고 전에 생긴 원인으로 장래에 행사할 청구권도 파산재단에 속한다(채무자회생법 제382조 제2항).

대법원도 채무자가 파산선고 당시에 가진 모든 재산은 파산재단에 속하되, 압류할 수 없는 재산은 파산재단에 속하지 않는다고 보았다(2023마5633 판결요지 [3], 채무자회생법 제383조 제1항). 제382조 제1항은 「모든 재산」이라고만 정하고, 시세가 분양가보다 낮은 재산을 따로 빼지 않는다.

개인인 채무자의 신청으로 법원이 파산재단에서 면제할 수 있는 재산은 다음 두 가지다(채무자회생법 제383조 제2항).

채무자 또는 그 피부양자의 주거용으로 사용되고 있는 건물에 관한 임차보증금반환청구권으로서 「주택임대차보호법」 제8조(보증금 중 일정액의 보호)의 규정에 의하여 우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위 안에서 대통령령이 정하는 금액을 초과하지 않는 부분(제1호). 분양권은 이 임차보증금반환청구권이 아니다.
채무자 및 그 피부양자의 생활에 필요한 6월간의 생계비에 사용할 특정한 재산으로서 대통령령이 정하는 금액을 초과하지 않는 부분(제2호).

면제 신청 기간과 절차는 면제재산에서 설명한다.

파산관재인은 분양권을 환가하지 않고 권리를 포기할 수도 있다. 권리의 포기는 법원의 허가를 받아야 하고, 감사위원이 설치되어 있으면 감사위원의 동의도 얻어야 한다(채무자회생법 제492조 제12호). 다만 제7호부터 제15호까지에 해당하고 그 가액이 1천만원 미만으로서 법원이 정하는 금액 미만이면 법원의 허가와 감사위원의 동의가 필요 없다(같은 법 제492조 단서). 포기 절차는 파산재단 포기 절차에서 설명한다.

파산관재인은 분양계약을 어떻게 처리하나

파산선고 당시 채무자와 사업주체가 모두 이행을 마치지 않았다면 파산관재인은 분양계약을 해제하거나 이행을 선택할 수 있다(채무자회생법 제335조 제1항). 쌍방미이행 쌍무계약은 양쪽이 서로 대가관계에 있는 의무를 지는 계약에서 파산선고 당시 양쪽 모두 이행을 마치지 않은 계약이다. 이행을 선택하면 파산관재인이 채무자의 채무를 이행하고 사업주체의 채무 이행을 청구할 수 있다.

파산관재인이 이행을 청구하려면 법원의 허가를 받아야 하고, 감사위원이 설치되어 있으면 감사위원의 동의를 얻어야 한다(채무자회생법 제492조 제9호). 다만 제7호부터 제15호까지에 해당하고 그 가액이 1천만원 미만으로서 법원이 정하는 금액 미만이면 법원의 허가와 감사위원의 동의가 필요 없다(같은 법 제492조 단서).

사업주체는 파산관재인에게 상당한 기간을 정하여 해제 또는 이행 여부를 확답하라고 최고할 수 있고, 그 기간 안에 확답이 없으면 파산관재인이 해제한 것으로 본다(채무자회생법 제335조 제2항). 최고와 해제 간주의 일반 규칙은 쌍방미이행 쌍무계약에서 설명한다.

파산관재인이 해제하면 낸 계약금은 어떻게 되나

대법원은 매매계약 사안에서, 매수인의 책임 있는 사유로 계약이 해제되면 계약금이 매도인에게 귀속한다는 약정을 매수인의 파산관재인이 계약을 해제한 경우에도 적용했다(2013다33423 판시사항 [2]). 그 사건에서는 매수인 회사가 파산해 그 파산관재인이 제335조 제1항으로 매매계약을 해제했다.

그 계약 제10조 제2항 후문은 「소외 회사의 책임 있는 사유로 이 계약이 해제될 경우 총 매매대금 10%에 해당하는 계약금 전액은 피고에게 귀속한다」고 정했다(2013다33423 이유 2.나.). 소외 회사는 매수인, 피고는 매도인이다. 대법원은 파산관재인의 해제가 매수인이 파산상태에 이른 것을 원인으로 하므로 매수인의 책임 있는 사유로 해제된 경우의 하나로 볼 수 있다고 보았다(2013다33423 이유 2.다.). 매도인에게 생기는 손해도 채무불이행 해제 때의 손해와 큰 차이가 없을 것으로 보여, 이 조항을 파산관재인의 해제로 생기는 손해까지 포함하는 위약금 약정으로 해석했다(2013다33423 이유 2.다.).

이 결론은 그 계약 조항을 해석한 결과다(2013다33423 이유 2.다.). 대법원이 분양계약 조항을 두고 한 판단이 아니므로, 분양계약에서는 그 계약서의 해제·위약금 조항 문언을 먼저 본다.

해제 뒤 사업주체의 권리는 법이 따로 정한다. 사업주체는 손해배상에 관하여 파산채권자로서 권리를 행사할 수 있다(채무자회생법 제337조 제1항). 채무자가 받은 반대급부가 파산재단 중에 현존하면 사업주체는 그 반환을 청구하고, 현존하지 않으면 그 가액에 관하여 재단채권자로서 권리를 행사할 수 있다(같은 법 제337조 제2항).

전매제한기간 중에도 분양권을 팔 수 있나

전매제한기간 중에는 원칙적으로 팔 수 없지만, 파산 등으로 경제적 어려움이 발생해 한국토지주택공사의 동의를 받으면 팔 수 있다(주택법 시행령 제73조 제4항 제8호). 다만 토지임대부 분양주택·공공분양주택의 매입신청과 거주의무는 아래와 같이 따로 본다. 제8호의 문언은 「실직ㆍ파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우」다.

절차는 주택 종류에 따라 나뉜다. 제64조 제1항 제1호부터 제5호까지의 주택은 전매 동의를 거치고, 그 주택이 공공분양주택이면 그 사유로 전매할 수 있다고 인정될 때 매입을 신청하여야 한다. 제6호 토지임대부 분양주택은 동의 없이 매입을 신청할 수 있다. 제3호 주택은 우선 매입이 있을 수 있고, 거주의무가 적용되는 주택은 거주의무도 따로 본다.

전매 동의

전매 동의는 제64조 제1항 제1호부터 제5호까지의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에 적용된다(주택법 제64조 제2항 본문). 시행령은 그 경우를 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하여 「한국토지주택공사의 동의를 받은 경우」로 정한다(주택법 시행령 제73조 제4항). 동의·제출 상대는 한국토지주택공사다.

사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자이면 제57조의2, 제64조, 제78조의2의 한국토지주택공사는 공공주택사업자를 말한다(주택법 제57조의2 제2항 괄호). 시행령 제73조·제73조의2·제82조의2에서도 같다(주택법 시행령 제60조의2 제2항 괄호). 신청은 다음 순서로 한다.

동의를 받으려는 사람이 전매 동의신청서에 분양계약서 사본과 인감증명서 또는 본인서명사실확인서를 첨부하여 한국토지주택공사에 제출한다(주택법 시행령 제73조 제5항 전단, 주택법 시행규칙 제26조의2 제1항). 한국토지주택공사는 주민등록표 초본 등을 행정정보 공동이용으로 확인하고, 신청인이 초본 확인에 동의하지 않으면 초본을 첨부하도록 한다(같은 규칙 제26조의2 제2항).
한국토지주택공사는 동의신청서를 접수한 날부터 14일 이내에 동의 여부를 신청인에게 통보해야 한다(주택법 시행령 제73조 제5항 후단).

시행령은 신청하는 사람을 「동의를 받으려는 사람」이라고만 정하고, 파산선고 뒤 누가 신청인이 되는지는 정하지 않는다. 제8호의 「파산」이 파산선고를 뜻하는지도 시행령은 따로 정의하지 않는다. 파산선고 뒤 파산재단을 관리·처분하는 권한은 파산관재인에게 있다(채무자회생법 제384조).

채무자회생법 제492조는 부동산에 관한 물권의 임의매각(제1호), 채권 및 유가증권의 양도(제8호) 등 법원의 허가를 받아야 하는 행위를 각 호로 정하지만, 분양권의 매각을 따로 들지 않는다. 같은 조 제16호는 그 밖에 법원이 지정하는 행위를 정한다. 환가 절차 일반은 파산관재인의 역할과 조사에서, 전매 뒤 등기는 분양권 전매에 따른 소유권이전등기에서 설명한다.

토지임대부 분양주택의 매입신청

제6호 토지임대부 분양주택에는 제64조 제2항의 전매 동의가 적용되지 않는다. 그 주택을 공급받은 자는 제64조 제1항에도 불구하고 전매제한기간이 지나기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청할 수 있다(주택법 제78조의2 제1항).

별지 제30호의2서식의 토지임대부 분양주택 매입신청서에 분양계약서 사본과 인감증명서 또는 본인서명사실확인서를 첨부한다(주택법 시행규칙 제32조의2 제1항). 한국토지주택공사는 주민등록표 초본 등을 행정정보 공동이용으로 확인하고, 신청인이 초본 확인에 동의하지 않으면 초본을 첨부하게 한다(같은 조 제2항). 한국토지주택공사는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 해당 주택을 매입하여야 하고(같은 법 제78조의2 제2항), 매입신청서를 제출받은 날부터 14일 이내에 매입 여부를 신청인에게 통보해야 한다(주택법 시행령 제82조의2 제3항).

공공분양주택의 매입신청

이 절차는 공공분양주택을 공급받은 자가 공공주택 특별법 제49조의5 제1항 또는 「주택법」 제64조 제1항에 따른 전매제한기간에 주택법 제64조 제2항 본문의 사유에 해당되어 전매할 수 있다고 인정되는 경우에 적용된다. 그 사람은 공공주택사업자에게 입주자로 선정된 지위 또는 주택(지분적립형 분양주택은 소유 지분)의 매입을 신청하여야 한다(공공주택 특별법 제49조의6 제1항). 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우는 제외한다(같은 항 괄호). 매입신청을 받은 공공주택사업자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 매입하여야 한다(같은 조 제2항).

거주의무와의 관계

거주의무 대상은 제1호의 사업주체가 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택과 제4호의 토지임대부 분양주택의 입주자이고 상속받은 자는 제외한다(주택법 제57조의2 제1항). 입주자는 최초 입주가능일부터 3년 이내(토지임대부 분양주택은 최초 입주가능일)에 입주하여야 한다(같은 항 본문). 또한 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다(같은 항 본문). 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다(같은 항 단서). 거주의무자는 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)할 수 없다(같은 조 제2항 본문). 거주의무자가 제1항 각 호 외의 부분 단서 이외의 사유로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 공공주택사업자이면 그 사업자)에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다(같은 조 제2항 단서).

법 제64조 제2항 본문에 따라 전매제한이 적용되지 않는 경우는 거주한 것으로 보는 사유이지만, 시행령 제73조 제4항 제7호 또는 제8호에 해당하는 경우는 제외한다(주택법 시행령 제60조의2 제2항 제7호). 이 사유에 해당하는지는 한국토지주택공사의 확인을 받아야 한다(같은 항 각 호 외의 부분 후단). 그래서 실직·파산 또는 신용불량을 사유로 전매 동의를 받더라도 그 사정만으로 거주한 것으로 보지 않는다.

분양가상한제 적용주택의 우선 매입

제1항 제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다(주택법 제64조 제2항 단서). 우선 매입하려면 한국토지주택공사는 14일 이내 동의 여부를 통보할 때 우선 매입 의사를 함께 통보해야 한다(주택법 시행령 제73조 제6항). 매입금액은 주택법 시행령 제73조의2가 가리키는 별표 3의2에 따른다.

전매제한을 어긴 매매는 효력이 있나

전매제한을 어기고 전매하거나 그 전매를 알선한 사람은 형사처벌 대상이 된다(주택법 제101조 제2호). 전매 당사자 사이의 계약 효력에 관해서는, 구 주택건설촉진법의 국민주택 전매금지를 단속규정으로 보아 계약을 무효로 보지 않은 대법원 판결이 있다(91다44544 판결요지).

입주자로 선정된 지위의 취득 간주

입주자로 선정된 지위가 제한을 어겨 전매되면, 사업주체가 매입비용을 매수인에게 지급한 날에 사업주체가 그 지위를 취득한 것으로 본다(주택법 제64조 제3항). 이 취득 간주는 제1항 제6호 토지임대부 분양주택에는 적용되지 않는다(같은 항 괄호). 토지임대부 분양주택이 제64조 제1항을 위반해 전매되면 한국토지주택공사는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 그 주택을 매입하여야 한다(같은 법 제78조의2 제2항). 한국토지주택공사가 매입비용을 양도하는 자에게 지급하면 그 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 본다(같은 조 제3항 제2호).

형사처벌과 입주자자격 제한

제64조 제1항을 위반하여 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(주택법 제101조 제2호). 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하면 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다(같은 법 제101조 단서).

국토교통부장관은 제64조 제1항 및 제6항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다(주택법 제64조 제7항).

매매계약의 사법상 효력

단속규정은 위반하면 처벌 등 제재를 받지만 계약 자체는 무효가 되지 않는 규정이고, 효력규정은 위반한 계약을 무효로 만드는 규정이다. 대법원은 국민주택에 관한 구 주택건설촉진법 제38조의3 제1항의 전매금지규정이 단속규정에 불과하고 효력규정은 아니므로 이를 위반한 매매계약이 무효라고 할 수 없다고 보았다(91다44544 판결요지). 근거는 위반한 매도인을 처벌하는 규정은 있어도 전매의 효력에 관한 정함이 없는 점, 같은 조 제3항이 사업주체의 취득 간주를 정한 점 등이었다.

대법원은 국민주택에 관한 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 개정 전)의 전매금지가 매수인이 분양 사업주체에게 그 전매 사실로써 대항할 수 없다는 것이지 전매 당사자 사이의 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라고 보았다(95다47343 판결요지 [1]). 사업주체가 분양계약상의 규정에 따라 계약을 해제하거나 환수조치를 취하지 않았는데 전매제한기간이 지나면, 전매수인은 당초 수분양자와 사이에 효력이 발생한 전매의 법률관계를 사업주체에게도 주장할 수 있다고도 보았다(95다47343 판결요지 [2]).

두 판결은 구 주택건설촉진법 조문에 관한 것이고 현행 주택법 제64조를 해석한 판결이 아니다. 현행 제64조 제3항도 구법 제38조의3 제3항처럼 사업주체의 취득 간주를 정한다.

재산목록에는 분양권을 어떻게 적나

서울회생법원 재산목록 양식에는 분양권 전용 칸이 없고, 문언이 가까운 항목은 「8. 부동산(토지와 건물)」과 「10. 기타 재산적 가치가 있는 중요 재산권」이다(서울회생법원 – 개인파산·면책 재산목록). 두 항목이 가깝다는 것은 항목 이름만 비교한 결과이고, 양식은 분양권을 어느 칸에 적으라고 정하지 않는다. 10항의 괄호는 「주식, 회원권, 특허권, 귀금속, 미술품 등」을 든다.

양식은 먼저 요약표에서 항목마다 「□ 있음」 또는 「□ 없음」에 표시하고, 「있음」에 표시한 항목은 뒤에서 자세히 적게 한다. 요약표와 소명자료 또는 진술서의 기재내용이 서로 불일치하면 「허위진술 내지 불성실한 신청으로 간주되어 불이익한 처분을 받을 수 있습니다」라고 적고 있다(서울회생법원 – 개인파산·면책 재산목록).

파산신청 전에 분양권을 처분했다면 재산목록 11항의 기재 대상이 될 수 있다. 11항은 지급 불가능 시점의 1년 이전부터 현재까지 사이에 처분한 1,000만원 이상의 재산을 적게 하고, 여러 재산의 합계액이 1,000만원 이상이면 모두 적게 하며, 부동산은 1,000만 원 미만이라도 적게 한다(서울회생법원 – 개인파산·면책 재산목록). 부인권 일반은 파산재단에서 설명한다.

양식이 요구하는 첨부서류 가운데 분양권의 보유·처분과 관계된 것은 다음과 같다.

8항: 부동산을 소유하고 있는 경우 부동산등기사항전부증명서를 첨부하게 한다(서울회생법원 – 개인파산·면책 재산목록).
11항: 부동산이나 하나의 재산의 가액이 1,000만 원 이상인 재산을 처분한 경우 처분시기와 대가를 증명할 수 있는 부동산등기사항전부증명서, 계약서사본, 영수증사본 등을 첨부하게 하고, 경매로 처분된 경우에는 배당표 및 사건별수불내역서를 제출하게 한다(서울회생법원 – 개인파산·면책 재산목록).
분양권 자체에 붙일 서류는 양식이 따로 정하지 않는다.

신청서류 전체의 구성은 개인파산 신청서류의 구성, 기재사항 및 첨부서류에서 설명한다.

분양권을 빠뜨리면 면책이 거부되나

법원은 채무자가 고의로 재산을 빠뜨린 경우에만 허위 신청서류 제출로 보아 면책불허가 사유로 삼고, 과실로 빠뜨린 경우에는 그 사유에 해당하지 않는다고 본다(2023마5633 판결요지 [1]). 아래 결정들은 분양권 사안이 아니라 토지·보증채무·변제 사실·공적부조금·급여에 관한 사안이다. 면책불허가 사유 일반은 면책불허가에서 설명하고, 여기서는 분양권과 이어지는 호를 나눠 본다.

허위 신청서류 제출

채무자회생법 제564조 제1항 제3호는 「채무자가 허위의 채권자목록 그 밖의 신청서류를 제출하거나 법원에 대하여 그 재산상태에 관하여 허위의 진술을 한 때」를 면책불허가 사유로 정한다. 대법원은 이 규정이 고의로 한 경우에 한정하여 적용되고 과실로 한 경우에는 적용되지 않는다고 보았다(2008마1656 판결요지 [1], 2011마1071 결정 이유).

이 사유에 해당한다는 사실은 객관적인 자료에 의하여 명백히 드러나야 한다(2023마5633 판결요지 [2]). 허위 서류를 제출했을 가능성이 있다거나 진술을 신뢰하기 어려운 정황이 존재한다는 등의 사정만으로 섣불리 이 사유에 해당한다고 판단해서는 안 된다(같은 결정 판결요지 [2]).

대법원이 고의 여부를 판단한 사례는 다음과 같다.

진술서에는 일부 채권자에 대한 변제 사실을 빠뜨렸지만 재산목록에 그 변제 내용을 구체적으로 적고 소명자료를 첨부한 채무자는 고의로 허위 진술을 했다고 보기 어렵다고 했다(2008마1656 결정 이유 1.).
원심이 면책신청 당시 소유 토지의 누락을 제3호 사유로 보면서 재량면책 판단에서는 고의로 누락했다고 보기 어렵다고 한 것을 모순이라고 보았다(2010마1757 판시사항 [2]). 면책결정이 확정되면 토지의 가압류 채무는 채무자회생법 제566조 단서 제7호의 비면책채무에 해당하지 않는 이상 소멸하므로, 비면책채무 액수가 토지 가치를 초과해야 재산적 가치가 없다고 할 수 있다고 하고 파기환송했다(2010마1757 결정 이유 2.).
채권자목록에서 보증채무를 빠뜨린 채무자가 다른 누락 채권자를 추가한 채권자목록을 스스로 다시 냈고 면책결정 사실을 그 채권자에게 스스로 알린 점 등을 들어, 과실로 누락했다고 볼 여지가 있다고 하고 파기환송했다(2011마1071 결정 이유).
같은 결정은 면책불허가결정이 확정되면 동일한 파산에 대한 재차 면책신청이나 오로지 면책을 받기 위하여 동일한 파산원인으로 재차 파산신청을 하는 이른바 재도의 파산신청이 허용되지 않는 점을 감안해, 제3호 해당 여부를 엄격하고 신중하게 판단해야 한다고 했다(2011마1071 결정 이유).

재산 은닉과 불이익 처분

채무자가 제650조·제651조·제656조 또는 제658조의 죄에 해당하는 행위가 있다고 인정하는 때도 면책불허가 사유다(채무자회생법 제564조 제1항 제1호). 제650조 제1항 제1호는 채무자가 파산선고의 전후를 불문하고 자기 또는 타인의 이익을 도모하거나 채권자를 해할 목적으로 「파산재단에 속하는 재산을 은닉 또는 손괴하거나 채권자에게 불이익하게 처분을 하는 행위」를 정한다(같은 법 제650조 제1항 제1호).

대법원은 「자기 또는 타인의 이익을 도모할 목적」은 그 이익에 관한 단순한 인식으로는 부족하고 이익 추구에 대한 적극적 의욕에 이르러야 한다고 보았다(2023마6319 판결요지 [1]). 이 사유의 대상은 파산재단에 속하는 재산이므로, 파산재단에 속하지 않는 재산을 임의로 처분한 것은 해당하지 않는다(2023마6319 판결요지 [2]). 분양권은 파산재단에 속하므로, 분양권을 숨기거나 채권자에게 불이익하게 처분했다면 이 사유의 검토 대상이 될 수 있다.

재량면책

법원은 면책불허가 사유가 있어도 파산에 이르게 된 경위, 그 밖의 사정을 고려하여 상당하다고 인정되는 경우에는 면책을 허가할 수 있다(채무자회생법 제564조 제2항).

대법원은 이때 채무의 발생과 증가 원인 등 파산에 이르게 된 경위, 불허가 사유에 해당하는 행위의 내용과 정도, 채무자의 경제적 재기에 대한 의욕과 갱생의 필요성, 채권자의 이의신청 유무와 사유 등 여러 사정을 고려한다고 했다(2023마6319 판결요지 [4]). 요건과 고려 사정은 개인파산의 재량면책에서 설명한다.

개인회생을 택하면 분양권은 어떻게 반영되나

분양권은 파산하면 파산재단에 속하므로, 개인회생 변제계획 인가의 비교에서 파산할 때 배당될 재산에 들어간다(채무자회생법 제382조 제1항). 그 비교는 개인회생채권에 대한 총변제액이 채무자가 파산하는 때에 배당받을 총액보다 적지 않아야 한다는 요건이다(같은 법 제614조 제1항 제4호). 이 총변제액은 변제계획의 인가결정일을 기준일로 하여 평가하고, 채권자가 동의한 경우에는 이 요건이 적용되지 않는다(같은 호). 개인회생채권자 또는 회생위원이 이의를 진술하는 때에는, 변제계획의 인가결정일을 기준일로 하여 평가한 이의를 진술하는 개인회생채권자에 대한 총변제액이 채무자가 파산하는 때에 배당받을 총액보다 적지 아니하여야 인가결정을 할 수 있다(같은 조 제2항 제1호). 제도 선택 일반은 개인회생과 개인파산에서 설명한다.

실무 체크포인트

분양받은 주택이 전매제한 대상인지 먼저 확인한다. 그 주택이 주택법 제64조 제1항 각 호 중 어느 것에 해당하는지와, 주택법 시행령 제73조 제1항이 가리키는 별표 3의 전매제한기간이 지났는지를 본다.
재산목록 요약표와 소명자료·진술서를 맞춘다. 분양권을 적은 항목은 요약표에서 「있음」에 표시한다. 양식은 둘이 불일치하면 「허위진술 내지 불성실한 신청으로 간주되어 불이익한 처분을 받을 수 있습니다」라고 적는다(서울회생법원 – 개인파산·면책 재산목록).
지급 불가능 시점의 1년 이전부터 현재까지 분양권을 처분했고 11항의 금액·합산 기준에 해당하면 처분의 시기, 대가 및 대가의 사용처를 적는다. 부동산이나 하나의 재산의 가액이 1,000만 원 이상이면 계약서사본·영수증사본 등 처분시기와 대가를 증명할 서류를 붙이고, 경매로 처분된 경우에는 배당표 및 사건별수불내역서를 낸다(서울회생법원 – 개인파산·면책 재산목록).
분양계약서의 해제·위약금 조항을 확인한다. 대법원은 매매계약 사안에서 계약금 귀속 약정이 파산관재인의 해제에도 적용된다고 본 사례가 있다(2013다33423 판시사항 [2]).
토지임대부 분양주택과 공공분양주택이 아닌 분양권을 전매제한 중에 팔아야 한다면 한국토지주택공사(사업주체가 공공주택사업자이면 그 사업자)에 전매 동의신청서를 내고, 거주의무가 있는지 함께 본다. 그 기관은 접수한 날부터 14일 이내에 동의 여부를 신청인에게 통보해야 한다(주택법 시행령 제73조 제5항). 파산선고 뒤에는 처분권이 파산관재인에게 있다(채무자회생법 제384조).
개인회생을 함께 검토한다면 분양권을 파산 시 배당 재산에 넣어 비교한다. 변제계획의 인가결정일을 기준일로 평가한 개인회생채권에 대한 총변제액이 채무자가 파산하는 때에 배당받을 총액보다 적지 않아야 하고, 채권자가 동의한 경우에는 그러하지 아니하다(채무자회생법 제614조 제1항 제4호).