상속 보존등기 관련 상담신청합니다

질문

상속 보존등기 관련 질문있어 상담신청드립니다.
약 40년 전 돌아가신 외할아버지 소유의 건물이 미등기상태이고, 상속도 안한 상태입니다.
저희 엄마를 비롯하여 자녀는 총 2남 3녀로, 상속 보존등기를 하려고 합니다.
특이사항1 : 40년동안 상속을 안했는데, 이에따른 가산세 적용 어떻게되나요?
특이사항2 : 이 중 이모 한분께서 외국에서 돌아가셨고, 아직 사망신고를 위한 서류를 발급받지 못해 국내 사망신고는 못한 상태입니다.
특이사항3 : 토지 소유주는 다른 분인데, 외할아버지 건물 등기 절차를 밟는 것에 지장이 없을까요?
이 경우 상속 보존 등기를 위한 절차는 어떻게 진행할 수 있을까요?

답변

건축물대장에 외할아버지가 최초 소유자로 등록되어 있다면 상속인들이 외할아버지 명의를 거치지 않고 곧바로 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 외국에서 사망한 공동상속인의 사망과 그 후속 상속관계를 먼저 가족관계등록부 등에 반영해야 하며, 토지와 건물은 별개 부동산이므로 토지 소유자가 다르다는 이유만으로 건물 보존등기가 막히지는 않습니다.

상속인이 직접 보존등기를 신청합니다

부동산등기법 제65조 제1호는 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람의 상속인에게 보존등기 신청권을 인정합니다. 따라서 사망자 명의로 먼저 등기할 필요 없이, 상속관계와 분할 결과에 따라 현재 상속인 명의로 바로 신청할 수 있습니다. 다만 건축물대장의 표시와 실제 건물이 일치하는지부터 확인해야 합니다.

외국 사망자의 후속 상속인까지 확정해야 합니다

외할아버지 사망 뒤 공동상속인이 된 이모가 다시 사망했다면, 이모의 상속분은 이모의 상속인에게 승계됩니다. 외국 사망증명서와 필요한 인증·번역을 갖춰 국내 가족관계등록부를 정리하고, 이모의 상속인까지 포함해 등기 당사자를 확정해야 합니다.

세금은 등기 지연과 별도로 확인합니다

상속 취득세를 신고하지 않은 경우의 부과제척기간은 원칙적으로 10년입니다. 40년이 지났다는 사실만으로 모든 세금 문제를 단정하지 말고, 상속개시일 당시 법령과 실제 신고·부과 이력, 등록면허세 적용 여부를 관할 지방자치단체에서 확인해야 합니다. 토지 소유자가 다른 문제는 건물 보존등기와 별개지만, 토지 사용권 분쟁은 따로 생길 수 있습니다.

정리

건축물대장, 외할아버지와 이모의 상속관계 서류, 외국 사망서류를 먼저 모으십시오. 그 자료로 현재 상속인을 확정한 뒤 보존등기를 신청하고, 세액은 관할 세무부서에서 별도로 확인하는 순서가 안전합니다.