토지 상속등기 비용 구성

토지 상속등기에서 먼저 계산할 핵심 비용은 취득 관련 세금, 국민주택채권의 실제 부담액, 등기신청수수료와 위임할 때의 법무사 보수다. 여기에 증명서 발급·출력·우편 같은 실비가 들 수 있다. 채권은 매입구간과 면제사유에 따라 발생하고, 법무사 보수와 일부 실비는 직접 신청 여부와 발급 방식에 따라 달라진다.

쉽게 말하면 — 세금과 채권은 같은 시가표준액을 쓰는 것처럼 보여도 기준시점이 다릅니다. 상속 취득세는 상속개시일 현재의 시가표준액, 국민주택채권은 등기신청 당시의 시가표준액으로 계산합니다. 또 세금의 세율만 볼 것이 아니라 최저세액·감면·부가세목과 신고기한까지 적용한 최종 납부액을 확인해야 합니다.

조례 조정이 없고 감면·비과세가 없는 경우 농지 외 토지의 취득 관련 세금은 3.16%, 농지는 2.56%입니다. 자경농민의 감면대상 상속농지는 요건을 모두 갖추면 0.18%가 될 수 있습니다.

어떤 비용 항목이 발생하는가

취득 관련 세금 — 취득세·지방교육세와 농어촌특별세를 계산한다. 상속 취득세의 과세표준은 상속개시일 현재의 시가표준액이다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호, 지방세법 시행령 제20조 제1항). 취득가액이 50만원 이하이면 취득세 면세점에 해당할 수 있지만, 그 취득을 원인으로 하는 등기에는 등록면허세가 적용된다(지방세법 제17조 제1항, 지방세법 제23조 제1호 라목). 다만 같은 취득자가 취득일부터 1년 이내에 인접한 토지나 건축물을 취득하면 전후 취득을 1건으로 합산해 면세점을 판단한다(지방세법 제17조 제2항).
국민주택채권 실제 부담액 — 상속등기 신청 당시의 시가표준액을 기준으로 각 부동산·각 상속인의 상속지분에 따른 매입액을 산정한다(등기예규 제1871호 제33조 제3항). 매입대상이면 채권을 보유하거나 즉시 매도할 수 있고, 즉시매도 고객부담금은 발행금액·과세구분·조회일에 따라 달라진다(주택도시기금 고객부담금조회).
등기신청수수료 — 상속등기는 매 부동산당 서면신청 20,000원, 전자표준양식 신청 17,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제2항, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5 제2항). 2025년 8월 1일부터 상속등기가 별도 항으로 규정되었고, 상속등기에 관해서는 이 두 신청방식의 금액만 따로 정해져 있다. 다만 다른 법률에 면제 규정이 있거나 국가가 자기를 위하여 신청하는 등기는 신청수수료가 면제된다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제7조 제3항).
법무사 보수 — 직접 신청하면 발생하지 않는다. 위임하면 업무 범위에 따른 보수와 비용이 추가되므로 견적을 확인한다. 구체적인 항목은 상속등기 비용·수수료에서 확인할 수 있다.
부대 실비 — 가족관계·기본·제적 관련 증명서, 주민등록표 등·초본, 토지대장, 인감증명서 등의 발급·출력·우편 비용이 들 수 있다. 필요한 서류와 비용은 협의분할 여부, 온라인 발급 가능 여부와 제출 방식에 따라 달라진다.

비용 산정에 어떤 정보가 필요한가

상속개시일과 그 당시 각 토지의 시가표준액
등기신청 예정일과 그 시점의 각 토지 시가표준액
공부상 지목, 실제 이용현황, 면적과 농지 해당 여부
토지의 소재지·필지 수, 하나의 대지를 이루는 필지인지, 각 상속인의 최종 지분
1가구 1주택 상속 특례, 자경농민 감면과 국민주택채권 면제 요건
외국에 주소를 둔 상속인의 유무, 취득세 신고·납부 여부
이미 마친 상속등기와 그 뒤 재분할 여부
신청방식, 법무사 위임 범위와 필요한 증명서 발급방식

계산 분기 — 취득가액이 50만원을 초과하면 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 계산하고, 50만원 이하 면세점이면 등록 당시 과세표준의 변경 여부와 등록면허세 최저세액을 차례로 확인합니다. 농지는 공부상 지목과 실제 이용현황을 함께 확인해 일반 농지인지 판단한 뒤 자경농민 감면을 따로 심사합니다. 국민주택채권은 세금 계산을 그대로 가져오지 않고 등기신청 당시 가액과 별표의 면제·합산·단수 규칙으로 다시 계산합니다.

취득 관련 세금은 어떻게 계산하는가

감면·비과세와 조례상 세율 조정이 없는 경우의 법정 표준세율 계산은 다음과 같다(지방세법 제11조 제1항 제1호, 지방세법 제151조 제1항 제1호, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호).

구분	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계
농지 외 토지	2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
일반 농지	2.3%	0.06%	0.2%	2.56%
자경농민의 감면대상 상속농지	0.15%	0.03%	비과세	0.18%

여기서 농지는 취득 당시 공부상 지목과 실제 이용현황을 함께 본다. 공부상 논·밭·과수원이면서 실제 경작·다년생식물 재배에 이용되는 토지, 또는 공부상 논·밭·과수원·목장용지이면서 실제 축사·부대시설·초지·사료밭으로 이용되는 토지가 해당한다(지방세법 시행령 제21조). 사실상 현황이 분명하지 않을 때만 공부상 등재현황에 따른다(지방세법 시행령 제13조). 따라서 공부상 전·답이어도 실제 경작하지 않는 토지에는 농지 세율을 바로 적용할 수 없다.

자경농민 감면의 출발점인 0.3%는 법에 독립된 세율로 적힌 것이 아니라 농지 상속 표준세율 2.3%에서 중과기준세율 2%를 뺀 결과다(지방세법 제15조 제1항 제2호 나목). 여기에 취득세 50% 감면을 적용하면 0.15%가 되고(지방세특례제한법 제6조 제1항), 지방교육세도 취득세 감면율을 반영해 0.03%가 된다(지방세법 제151조 제1항 제1호 다목 1)). 농어촌특별세는 비과세다(농어촌특별세법 제4조 제10호). 자경농민은 취득일 현재 2년 이상 계속 영농, 농지 소재지 인근 거주, 농업 외 종합소득 기준을 갖추고 도시지역 밖의 면적 한도 내 농지를 직접 경작할 목적으로 취득해야 한다(지방세특례제한법 시행령 제3조 제1항부터 제3항). 정당한 사유 없이 취득일부터 2년이 지날 때까지 직접 경작하지 않거나 2년 미만 직접 경작한 상태에서 처분·용도변경하면 감면세액이 추징되고, 현행 감면기한은 2026년 12월 31일까지이므로 신고 전에 연장 여부를 다시 확인한다(지방세특례제한법 제6조 제1항).

면세점과 1가구 1주택은 어떻게 계산하는가

취득가액 50만원 이하로 취득세 면세점이 적용되는 상속등기는 등록면허세율 0.8%를 적용하되, 산출세액이 부동산 등기의 최저세액 6,000원보다 적으면 6,000원을 낸다(지방세법 제27조 제3항 제1호, 지방세법 제28조 제1항 제1호 나목 2) 및 같은 항 단서). 등록 당시 자산재평가·감가상각 등의 사유로 가액이 달라지지 않았다면 과세표준은 50만원 이하이므로 0.8% 산출액이 최대 4,000원이고, 결과적으로 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원이 적용된다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 반대로 등록 당시 위 사유로 가액이 달라졌다면 변경된 가액을 과세표준으로 하므로 6,000원보다 큰 등록면허세가 나올 수 있다(지방세법 제27조 제3항 단서).

1가구 1주택 상속 특례가 적용되는 주택은 취득세 0.8%, 지방교육세 0.16%이고 농어촌특별세는 비과세여서 합계 0.96%다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목, 지방세법 제151조 제1항 제1호, 농어촌특별세법 제4조 제10호의4). 여기서 1가구 1주택은 재외국민을 제외한 상속인과 법정 가구가 국내에 고급주택이 아닌 주택 1개를 소유하는 경우를 말하고, 공동상속과 부속토지 보유에는 별도의 주택 수 판정 규칙이 적용된다(지방세법 시행령 제29조). 이는 주택과 그 부속토지의 특례이지 일반 나대지나 농지의 상속세율이 아니다.

취득세와 지방교육세의 표준세율은 조례로 50% 범위에서 가감될 수 있다(지방세법 제14조, 지방세법 제151조 제2항). 실제 신고 전에는 관할 지방자치단체 조례를 확인한다.

국민주택채권은 어떤 단위로 계산하는가

상속 매입구간은 「주택도시기금법 시행령」 별표에 딸린 부표 제15호 나목에 있고, 농업인이 영농 목적으로 농지를 취득하는 경우 해당 소유권이전등기의 매입의무 면제는 별표 본문 제3호 마목에 있다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준). 국가·지방자치단체 등 별표 제2호의 매입의무 전부 면제 여부도 먼저 확인한다.

공유물은 공유지분율에 따라 산정한 시가표준액을 기준으로 한다. 다만 둘 이상의 필지가 모여 하나의 대지를 이루면 그 필지들을 합해 하나의 필지로 본 뒤 지분가액을 계산한다. 그러므로 필지별 금액이 각각 1천만원 미만이라는 이유만으로 언제나 매입의무가 없다고 단정할 수 없다. 산정한 채권액의 최저매입금액은 1만원이고, 1만원 미만의 단수는 5천원 이상이면 1만원으로 올리고 5천원 미만이면 버린다(별표 제4호).

신고기한과 재분할은 비용에 어떤 영향을 주는가

상속 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부한다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월이다. 그 기한보다 먼저 등기를 신청하려면 등기신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 한다(지방세법 제20조 제1항·제4항). 취득세 면세점 때문에 등록면허세를 내는 경우에는 등기하기 전까지 신고·납부한다(지방세법 제30조 제1항).

기한 내 신고를 하지 않으면 일반 무신고가산세는 납부세액의 20%이고, 미납·과소납부에는 미납기간에 따른 납부지연가산세가 붙는다(지방세기본법 제53조, 지방세기본법 제55조 제1항, 지방세기본법 시행령 제34조 제1항). 현재 납부지연가산세 계산에 쓰는 이자율은 1일 10만분의 22다. 구체적인 가산세는 신고 여부, 납부액과 지연일수에 따라 달라진다.

상속재산을 먼저 등기해 각 상속분을 확정한 뒤 다시 협의분할하여 특정 상속인이 당초 상속분을 초과해 취득하면, 원칙적으로 그 초과분은 다른 상속인에게서 증여받아 취득한 것으로 본다. 다만 취득세 신고·납부기한 안에 재분할 취득과 등기를 모두 마친 경우, 상속회복청구 확정판결 또는 채권자대위로 법정상속분 등기를 한 뒤 협의분할한 경우는 제외된다(지방세법 제7조 제13항). 자세한 쟁점은 법정상속 후 협의분할 재등기와 취득세·증여세에서 확인할 수 있다.

상속인별 계산과 연대납세의무는 어떻게 다른가

상속인은 각자가 상속받는 물건이나 지분을 취득한 것으로 보므로 과세표준과 세액은 상속인별 취득지분을 기준으로 계산한다. 그러나 그 납부의무에는 공유물에 관한 연대납세의무가 준용된다(지방세법 제7조 제7항, 지방세기본법 제44조 제1항·제5항). 연대납세의무가 성립하면 과세관청은 어느 상속인에게든 지방자치단체의 징수금 전부나 일부를 청구할 수 있고, 이를 납부해 공동면책된 상속인은 다른 상속인의 부담부분에 관하여 구상할 수 있다(민법 제413조, 민법 제414조, 민법 제425조). 따라서 내부적으로 지분별 세액을 나누어 계산한다는 설명과 과세관청에 대한 연대납세의무를 혼동해서는 안 된다.

농지를 상속할 때 별도로 확인할 것은 무엇인가

상속과 상속인에 대한 유증으로 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명 없이 취득할 수 있다(농지법 제6조 제2항 제4호, 농지법 제8조 제1항 제1호). 상속인이 아닌 사람에 대한 특정유증은 이 상속 예외에 들지 않으므로 다른 면제사유가 없다면 농지취득자격증명을 확인해야 한다.

현행법상 상속으로 농지를 취득했으나 농업경영을 하지 않는 사람은 총 1만㎡까지만 소유할 수 있다. 다만 법이 정한 방식으로 임대하거나 무상사용하게 하는 기간에는 상한을 초과해 계속 소유할 수 있고, 상한 초과가 판명되어 처분의무가 생기면 그 사유 발생일부터 1년 이내에 초과 농지를 처분해야 한다(농지법 제7조 제1항·제4항, 농지법 제10조 제1항 제6호). 2028년 6월 17일부터는 상속·이농 농지의 면적 상한이 없어지는 대신 농업경영을 하지 않고 소유하는 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁하여 임대·무상사용하게 하는 체계로 바뀌지만, 시행 전에 종전 규정에 따라 농지를 소유하고 있던 사람에게는 종전 규정이 계속 적용된다(농지법 제6조 제3항, 농지법 제7조·농지법 제23조의 개정·경과규정). 따라서 상속개시일과 농지 취득·보유 시점을 나누어 적용법을 확인한다.

실무 체크포인트

세금과 채권의 기준시점을 나눈다. 상속개시일 현재 시가표준액과 등기신청 당시 시가표준액을 각각 확보한다.
농지는 공부와 실제 이용현황을 함께 확인한다. 지목만 보고 농지 세율이나 자경농민 감면을 적용하지 않는다.
최저세액과 단수처리를 끝까지 적용한다. 50만원 이하 면세점 등기는 등록 당시 과세표준 변경 여부와 등록면허세 최저세액을 차례로 보고, 채권은 별표 제4호의 최저액·단수 규칙을 거친다(지방세법 제27조 제3항 단서, 지방세법 제28조 제1항 단서).
필지 분할만 보고 채권을 0원으로 계산하지 않는다. 둘 이상의 필지가 하나의 대지를 이루는지 확인한 뒤 지분가액을 산정한다.
먼저 법정상속분대로 등기할 때 재분할 비용을 확인한다. 신고·납부기한 뒤 재분할은 초과 취득분에 추가 취득세가 생길 수 있다(지방세법 제7조 제13항).

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최종 수정 2026년 8월 10일 · 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이고 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 최종 수정일 기준으로 작성됐으며 이후 법령 개정이나 판례 변경으로 현행과 달라질 수 있고, 법령·판례의 문언은 정본이 우선합니다. 내용만을 근거로 한 판단으로 생긴 손해에 책임을 지지 않습니다. 면책 고지

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