임차권등기명령

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 단독으로 신청해 임차권을 등기부에 공시함으로써, 주민등록을 옮긴 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지하는 제도다(주택임대차보호법 제3조의3). 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 신청한다(같은 조 제1항).

임차권등기명령이란 무엇인가

임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 임차인이 다른 곳으로 이사하면 대항력과 우선변제권이 사라진다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 이 불이익을 막기 위해 임차인이 법원에 단독으로 신청해 임차권을 등기부에 공시하는 제도가 임차권등기명령이다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

임차권등기가 끝나면 임차인은 주민등록을 다른 곳으로 옮겨도 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 보증금을 돌려받기 전에 이사 가야 하는 임차인에게 가장 직접적인 보호 장치다.

누가 어디에서 신청하는가

원칙적 신청인은 임대차가 끝났는데도 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임대차 기간이 만료됐거나 계약 해지로 임대차가 종료된 경우 모두 해당한다. 기간 만료 후에도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 다만 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수해 우선변제권을 승계한 금융기관등은 임차인을 대위하여 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제9항). 그 범위는 은행·한국주택금융공사·보증보험회사·주택도시보증공사 등으로 법에 열거돼 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제7항).

이미 그 집에서 나온 임차인도 신청할 수 있다. 임대차 종료 후 임차주택의 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 신청이 가능하다(2024마8598). 주택도시보증공사가 임차인과 맺은 보증금반환보증계약에 따라 보증금 상당액을 지급한 경우도 마찬가지다. 그 지급은 임대인을 대신해 보증금을 반환한 것이 아니라 보증계약에 따른 보증의무를 이행한 것이므로, 여전히 같은 항이 정한 「보증금이 반환되지 아니한 경우」에 해당한다(같은 결정).

관할 법원은 임차 부동산 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원이다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임차인이 단독으로 신청하며 임대인의 동의나 협력은 필요 없다. 전세권설정등기가 임대인과 임차인의 공동신청을 요구하는 것과 결정적으로 다른 점이다(전세권설정등기).

등기 후 어떤 효력이 있는가

임차권등기 전에 대항력이나 우선변제권을 이미 취득한 임차인은 등기 후 점유나 주민등록을 옮겨도 그 권리와 순위를 유지한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 반대로 등기 전에 대항요건을 상실했거나 애초 갖추지 못했다면 등기 시점부터 새 대항력과 우선변제권을 취득할 뿐, 종전 권리와 순위가 소급해 회복되지는 않는다(2024다326398).

반대로 임차권등기가 끝난 주택에 그 이후 새로 들어온 임차인은 보증금이 소액이라도 최우선변제를 받을 권리가 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 임차권등기가 보이는 주택에 새로 임차계약을 맺을 때 주의해야 하는 이유다.

신청 절차와 비용은 어떻게 되는가

신청서와 첨부서류를 앞서 본 관할 법원에 내면 법원이 결정을 내리고 등기소에 등기를 촉탁한다(주택임대차보호법 제3조의3 제7항). 등기소가 임차권등기를 마치면 그 시점에 효력이 생긴다(같은 조 제5항).

주택 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 집행할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항의 민사집행법 제292조 제3항 준용, 2023. 4. 18. 개정·2023. 7. 19. 시행). 임대인이 잠적하거나 송달을 피해도 등기가 늦어지지 않게 된 것이다. 개정 전에는 임대인 송달이 안 되면 등기도 막혀 임차인의 발이 묶이는 문제가 있었다.

신청을 기각한 결정에 대해서는 임차인이 항고할 수 있고, 인용 결정에 대해서는 임대인이 이의신청이나 취소신청을 할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항·제4항).

신청서에는 신청취지·이유, 임대차 목적물, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 신청 이유와 그 원인 사실을 소명한다(주택임대차보호법 제3조의3 제2항). 첨부서류는 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조가 각 호로 정하며 신청 상황에 따라 달라진다.

• 임대차계약증서(주택임차권등기명령 신청의 경우)
• 등기사항증명서. 임대인 명의로 등기되지 않은 주택은 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면
• 신청 당시 이미 대항력을 취득한 경우 점유를 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류. 우선변제권까지 취득했으면 확정일자가 찍힌 임대차계약증서를 함께 낸다
• 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우 임대차계약 체결 때부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

신청·등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 구체적인 상환 범위는 실제로 지출한 임차권등기명령 신청비용과 임차권등기비용을 기준으로 확인한다(2024다221455).

이 조항은 비용상환청구권을 인정하면서 청구의 방법이나 절차를 따로 정하지 않았다. 그래서 임차인은 민사소송으로 그 비용을 청구할 수도 있고, 상계의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로도 행사할 수 있다(2024다221455). 소송비용액 확정절차를 거쳐야만 돌려받을 수 있는 것이 아니다. 임대인이 차임이나 원상회복비용을 청구해 오면 이 채권을 상계로 맞세울 수 있다.

전세권설정등기와 무엇이 다른가

두 제도 모두 임차인이 등기부로 권리를 공시하지만 신청 시점·구조·법적 성격이 다르다(주택임대차보호법 제3조의3, 민법 제303조).

임대차 초기에 임대인의 협조를 받을 수 있다면 전세권설정등기로 물권적 권리를 공시할 수 있다(민법 제303조). 임대차가 끝난 뒤 임대인의 협조를 받기 어렵다면 임차권등기명령은 임차인이 단독으로 신청할 수 있는 등기 절차다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

상가 임대차에도 임차권등기명령이 있는가

있다. 상가건물 임대차에도 같은 취지의 임차권등기명령 제도가 있다(상가건물 임대차보호법 제6조). 다만 송달 전 집행은 주택 쪽에만 있다 — 상가건물 임대차보호법 제6조 제3항의 준용 목록에는 민사집행법 제292조 제3항이 없고, 송달 전 등기촉탁을 여는 규칙의 단서도 주택임차권등기명령에만 있다. 임대차가 끝나고 보증금을 못 받은 상가 임차인이 단독으로 신청해 대항력과 우선변제권을 취득하거나 이미 얻은 권리를 유지한다.

자주 묻는 질문

임차권등기명령을 받으면 보증금을 바로 돌려받을 수 있는가. 아니다. 임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지시키는 수단일 뿐 보증금 반환을 직접 강제하는 절차가 아니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 보증금 반환은 별도 절차로 청구해야 한다.

임차권등기 후 곧바로 이사해도 되는가. 임차권등기가 등기부에 기재된 사실을 확인한 뒤 이사·전입신고를 옮기면 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 등기 완료 전에 이사하면 대항력을 잃고, 그 뒤에 등기가 마쳐져도 종전 순위가 회복되지 않고 등기 시점의 새 대항력만 생기므로(2024다326398) 등기 완료 확인이 중요하다.

임대인 동의 없이 정말 신청할 수 있는가. 가능하다. 임차권등기명령은 임차인이 법원에 단독으로 신청하는 제도라 임대인의 동의나 협력은 필요 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임대인은 결정에 이의를 제기할 수 있으나 신청 자체를 막을 수는 없다(같은 조 제3항).

임대인이 “등기부터 말소하라”고 하면. 응할 필요 없다. 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저이고 둘은 동시이행 관계가 아니므로, 임대인은 등기 말소를 조건으로 반환을 거절할 수 없다(2005다4529). 보증금을 전부 받은 뒤에 말소해 주면 된다.

임차권등기가 된 집을 새로 임차하면 어떻게 되는가. 임차권등기 이후 들어오는 새 임차인은 보증금이 소액이라도 최우선변제를 받을 수 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 등기부 을구에 임차권등기가 있는 주택은 종전 임차인의 보증금이 미회수 상태라는 신호이므로 새 계약은 신중히 검토해야 한다.

실무 체크포인트

• 등기 완료를 확인하기 전에는 이사·전출하지 않는다. 효력은 등기가 끝난 시점에 생긴다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 결정만 받고 등기 전에 주민등록을 빼면 대항력을 잃을 수 있다.
• 임차권등기명령은 회수 절차가 아니라 보전 수단이다. 보증금을 받으려면 별도로 반환을 청구해야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 의뢰인이 “등기하면 돈이 나온다”고 오해하지 않게 안내한다.
• 신청·등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있다. 실제로 지출한 임차권등기명령 신청비용과 임차권등기비용의 상환을 청구한다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 임대인이 차임·원상회복비용을 청구해 오면 이 비용상환채권을 상계의 자동채권으로 쓴다(2024다221455).
• 보증기관에서 보증금을 받았어도 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 보증금반환보증계약에 따른 지급은 임대인의 반환이 아니므로 여전히 「보증금이 반환되지 아니한 경우」다(2024마8598). 이미 퇴거한 뒤라도 같다.
• 임대인이 잠적해도 등기는 된다. 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 집행할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항, 민사집행법 제292조 제3항 준용). 송달 불능을 이유로 신청을 미루지 않는다.
• 상가 임차인도 같은 제도를 쓴다. 주거용만 가능하다고 안내하지 않는다(상가건물 임대차보호법 제6조). 다만 송달 전 집행은 주택에만 열려 있으므로(상가건물 임대차보호법 제6조 제3항) 상가에서는 임대인 송달 여부를 확인한다.
• 등기부에 임차권등기가 보이는 집은 새 임차인에게 위험 신호다. 소액 최우선변제도 안 되니(주택임대차보호법 제3조의3 제6항) 계약 전 등기부 확인을 권한다.

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