분필등기와 합필등기란 토지의 분할·합병에 따라 등기기록을 나누거나 합치는 토지 표시변경등기다. 분필등기는 1필지를 2필지 이상으로 나눈 경우, 합필등기는 2필지 이상을 1필지로 합친 경우에 한다. 토지의 분할·합병이 있으면 그 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제35조). 둘 다 권리변동이 아니라 표시등기의 변경이다.
쉽게 말하면 — 하나의 땅을 둘로 쪼개면 등기부도 둘로 나누는데(분필), 반대로 여러 땅을 하나로 합치면 등기부도 하나로 합칩니다(합필). 땅의 모양·번호·크기가 바뀌는 것이지 주인이 바뀌는 것이 아닙니다.
분필등기는 어떻게 하나?
분필등기는 지적공부상 토지 분할이 먼저 이루어져야 한다. 토지대장에 분할이 등록되지 않은 채 분필등기만 하면 무효다(90다카25208). 따라서 측량 → 지적공부 분할 등록 → 분필등기 신청 순서를 거친다. 대장 분할 없이 분필등기만 신청하면 대장 불일치로 각하된다(부동산등기법 제29조 11호).
등기관은 분할된 을 토지에 새 등기기록을 개설하고, 갑 토지에서 옮겨 기록한 뜻을 적는다(부동산등기규칙 제75조). 갑 토지의 갑구·을구 현재 유효사항은 을 토지로 전사된다. 토지 일부에 지상권·전세권·임차권·승역지 지역권이 있으면 권리가 존속할 토지 표시와 권리자 확인 정보를 함께 제공해야 한다(같은 규칙 제74조).
땅을 나누려면 먼저 측량해서 토지대장에 분할을 등록해야 합니다. 대장 정리 없이 등기만 나누면 무효입니다. 분할 후에는 새로 생긴 땅에 별도 등기부가 만들어집니다.
합필등기는 어떻게 하나?
합필등기는 지적공부상 합병이 먼저 등록되어야 한다. 합병일로부터 1개월 이내에 토지대장 등본을 첨부해 신청한다(부동산등기법 제35조). 등기관은 갑 토지를 을 토지에 합병하고 갑 토지의 등기기록을 폐쇄한다(부동산등기규칙 제79조). 갑 토지의 소유권등기는 을 토지의 갑구로 옮겨 기록한다(같은 규칙 제80조 제1항). 갑 토지에 지상권·지역권·전세권 또는 임차권의 등기가 있으면 을 토지의 을구로 옮겨 기록하면서 갑 토지이었던 부분만이 그 권리의 목적이라는 뜻을 함께 기록한다(같은 조 제2항). 부분 한정 기록은 이들 용익권에만 붙는다.
여러 땅을 합치려면 먼저 토지대장에서 합병을 마쳐야 합니다. 그러면 합쳐진 쪽 등기부로 내용이 옮겨지고, 다른 쪽 등기부는 닫힙니다.
합필에는 어떤 제한이 있나?
합필등기에는 권리관계의 충돌을 막기 위한 제한이 있다. 합필하려는 토지에 소유권·지상권·전세권·임차권·승역지 지역권 외의 권리등기(저당권·가압류·가처분·가등기 등)가 있으면 합필할 수 없다(부동산등기법 제37조). 토지의 일부에는 성립할 수 없는 권리들이기 때문이다.
다만 예외가 있다. 모든 토지에 등기원인·연월일·접수번호가 같은 저당권(공동저당)이나 같은 신탁등기가 있으면 합필이 허용된다(부동산등기법 제37조). 또 대장상 합병절차를 마친 뒤 합필등기 전에 사정이 바뀐 경우의 특례가 있다(같은 법 제38조). 두 항이 결과를 달리한다.
- 합병된 토지 중 어느 토지에 소유권이전등기가 된 경우: 이해관계인의 승낙이 있으면 소유권의 등기명의인들이 합필 후 토지를 공유로 하는 합필등기를 신청할 수 있다(제1항).
- 합병된 토지 중 어느 토지에 제37조 제1항의 합필 제한 사유에 해당하는 권리등기가 된 경우: 이해관계인의 승낙이 있으면 소유권의 등기명의인이 그 권리의 목적물을 합필 후 토지에 관한 지분으로 하는 합필등기를 신청할 수 있다(제2항). 다만 요역지에 하는 지역권의 등기가 있으면 합필 후 토지 전체를 위한 지역권으로 하는 합필등기를 신청한다(부동산등기법 제38조 제2항 단서).
이때는 권리변동을 수반하는 특수한 표시변경등기가 된다.
합치려는 땅 중 어느 하나에만 저당권·가압류 같은 것이 걸려 있으면 원칙적으로 합칠 수 없습니다. 모든 땅에 똑같은 공동저당이 걸린 경우나, 관계인이 승낙한 경우(합필 특례)에만 예외적으로 허용됩니다.
실무 체크포인트
- 대장 정리가 등기보다 먼저다. 분할·합병 모두 지적공부 정리(측량·대장 등록)를 마친 뒤 등기를 신청한다. 대장과 등기가 불일치하면 각하된다(부동산등기법 제29조 11호).
- 공유물분할을 위한 분필은 공유자 1인이 단독으로 신청할 수 있다. 다른 공유자의 동의가 필요 없다.
- 합필 제한에 걸리는 권리등기가 있는 토지를 합치려면, 그 등기를 먼저 말소하거나 합필 특례(부동산등기법 제38조)를 활용한다.
- 분필하면 갑 토지의 소유권과 그 밖의 권리 등기를 을 토지로 전사하고, 소유권 외의 권리에는 갑·을 토지가 함께 그 권리의 목적이라는 뜻을 각각 기록한다(부동산등기규칙 제76조 제1항·제2항). 저당권이 두 필지에 걸치는 것은 이 전사의 결과다.
- 다만 늘 그런 것은 아니다. 토지의 일부에만 지상권·전세권·임차권이나 승역지 일부의 지역권이 있으면 권리가 존속할 토지를 신청정보로 제공하고 그 토지에만 남긴다(부동산등기규칙 제74조, 부동산등기규칙 제77조). 권리자가 한쪽 토지에 관하여 권리의 소멸을 승낙하거나 이에 대항할 수 있는 재판이 있으면 그 토지에 대하여 권리가 소멸한 뜻을 기록한다(부동산등기규칙 제76조 제3항·제4항).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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