등기연속의 원칙이란 등기를 신청하려면 그 등기의 등기의무자가 현재의 등기명의인이어야 한다는 원칙이다. 등기부상 권리이전의 사슬이 끊기지 않아야 한다는 뜻이다. 종전 명의인을 건너뛰고 새 권리자 앞으로 곧장 등기할 수 없다.
쉽게 말하면 — 등기는 바통 터치처럼 차례차례 이어져야 합니다. 갑→을→병으로 권리가 넘어갔다면 등기부에도 갑→을→병이 차례로 찍혀야 하고, 중간의 을을 빼고 갑에서 병으로 한 번에 넘길 수는 없습니다.
왜 등기가 연속되어야 하는가?
등기연속의 원칙은 공동신청주의의 논리적 귀결이다(부동산등기법 제23조). 권리를 잃는 사람(등기의무자)은 등기부상 현재 권리자여야 한다(공동신청주의). 현재 명의인이 아닌 사람을 등기의무자로 한 신청은 등기부와 맞지 않는다.
이런 신청은 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않아 각하된다(부동산등기법 제29조 제7호 본문). 다만 포괄승계인이 신청하거나, 주민등록번호 등으로 신청정보와 등기기록의 등기의무자가 동일인임을 확인할 수 있는 경우에는 제7호의 각하 대상에서 제외된다(같은 호 단서, 부동산등기규칙 제52조의2). 부동산·권리의 표시가 등기기록과 다른 경우도 제29조 제6호에 따라 각하된다.
권리를 넘기는 사람은 지금 등기부에 적힌 그 소유자여야 합니다. 등기부에 없는 사람이 권리를 넘기겠다고 신청하면 받아 주지 않고 각하합니다.
어떤 경우에 등기연속이 깨지는가?
세 가지 상황에서 흔히 문제된다. 첫째, 중간생략등기다. 갑→을→병으로 양도되었는데 을을 빼고 갑에서 병으로 직접 이전하는 경우다(중간생략등기). 둘째, 상속등기 누락이다. 갑이 사망한 뒤 상속인 을이 병에게 매도했다면 상속등기를 먼저 해야 한다(민법 제187조). 다만 갑이 생전에 매도한 뒤 사망했다면 상속인이 포괄승계인으로서 갑에서 매수인 앞으로 이전등기를 신청할 수 있어 중간 상속등기가 필요하지 않다(부동산등기법 제27조).
셋째, 등기명의인 표시 불일치다. 매도인의 주소·성명이 등기부와 다르더라도 동일인임을 규칙이 정한 방법으로 확인할 수 있으면 제29조 제7호에 따라 각하하지 않는다. 그 밖의 불일치는 표시변경등기로 바로잡은 뒤 다음 등기를 신청한다.
상속 후에 상속인이 집을 팔았다면 먼저 상속등기를 해야 합니다. 피상속인이 생전에 팔았다면 상속인이 그 이전등기를 신청할 수 있습니다. 주소가 달라도 동일인 확인이 되면 별도 표시변경등기 없이 처리될 수 있습니다.
중간생략등기는 어떻게 되는가?
중간생략 신청은 신청취지 자체로 법률상 허용될 수 없음이 명백하면 “등기할 것이 아닌 경우”로 각하된다(부동산등기법 제29조 제2호, 부동산등기규칙 제52조 제10호). 먼저 계약한 매수인이 다시 이전계약을 체결할 때에는 먼저 체결한 계약에 따른 등기를 선행해야 하는 경우가 있고, 상당한 이유 없이 신청의무를 늦추면 과태료 대상이 된다(부동산등기 특별조치법 제2조 제2항·제3항, 같은 법 제11조). 조세면탈·가격변동 이득·권리변동 규제 회피 목적이 있는 위반과 허위 등기원인 기재에는 형사처벌 규정이 적용된다(같은 법 제8조).
다만 적법한 원인행위에 따라 중간생략등기가 이미 마쳐졌다면, 중간생략 합의가 없었다는 이유만으로 무효가 되지는 않는다(2003다40651 판결요지 [2]). 신청 단계의 허용 여부와 이미 마친 등기의 실체법상 효력은 구별해야 한다.
중간을 건너뛴 등기는 신청 단계에서 막힙니다. 다만 어쩌다 그렇게 등기가 이미 되어 버렸고 실제 권리관계와 맞으면, 그 등기 자체는 유효하다는 것이 판례입니다.
실무 체크포인트
- 상속인이 상속 후 매도했다면 상속등기를 먼저 한다. 피상속인이 생전에 매도했다면 상속인이 포괄승계인으로서 피상속인에서 매수인 앞으로 이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조).
- 매도인의 주소가 등기부와 달라도 동일인임을 확인할 수 있는지는 부동산등기규칙 제52조의2에 따라 먼저 판단한다. 확인되지 않으면 등기명의인표시변경등기로 바로잡는다.
- 법인 합병·분할이 있었으면 존속·신설법인 명의로 권리이전을 마친 뒤에야 그 부동산을 처분할 수 있다.
- 경매·공매 취득자는 등기 없이 소유권을 얻지만(민법 제187조), 처분하려면 자기 명의 등기를 먼저 해야 한다.
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