등기당사자능력

등기당사자능력이란 부동산등기의 권리자나 의무자, 즉 등기명의인이 될 수 있는 일반적 자격이다. 민법상 권리능력이 있는 자연인과 법인은 모두 등기당사자능력을 가진다. 다만 부동산등기법은 권리능력이 없는 일부 단체에도 예외적으로 등기당사자능력을 인정한다(부동산등기법 제26조).

누가 등기명의인이 될 수 있나?

원칙적으로 권리능력이 있는 자연인과 법인이 등기당사자능력을 가진다. 살아 있는 모든 자연인은 능력이 있고, 국가·지방자치단체 같은 공법인과 회사·사단법인·재단법인 같은 사법인도 모두 명의인이 될 수 있다. 권리자가 될 자의 주소와 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)는 등기부에 함께 기록된다(부동산등기법 제48조).

법인 아닌 사단·재단도 가능한가?

가능하다. 종중·문중, 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단·재단은 그 단체를 등기권리자·의무자로 해서 단체 명의로 등기할 수 있다(부동산등기법 제26조). 교회·사찰·동창회 등도 명칭만으로 결정하지 않고 조직과 대표자 등 단체의 실체를 심사한다(등기예규 제1621호). 등기 신청은 단체 명의로 하되, 그 대표자나 관리인이 한다(부동산등기법 제26조 제2항). 이때 등기부에는 대표자·관리인의 성명·주소·주민등록번호도 함께 기록한다(부동산등기법 제48조).

법 제26조가 명시한 요건은 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단·재단일 것이다. 등기실무에서는 일정한 목적을 가진 다수인의 결합체로서 업무집행기관과 대표자 등의 정함이 있는지 등 조직의 실체를 함께 심사한다(등기예규 제1621호).

누구는 명의인이 될 수 없나?

권리능력도 없고 법인 아닌 사단·재단의 요건도 못 갖춘 자는 등기당사자능력이 없다. 민법상 조합은 그 자체로는 명의인이 될 수 없고, 조합 부동산은 조합원 전원 명의의 합유로 등기한다. 사망자도 사망과 동시에 권리능력이 사라지므로 사망자 명의 신청은 신청권한 없는 자의 신청으로 각하된다(부동산등기법 제29조 제3호).

등기당사자능력과 등기능력은 다른 층이다. 등기관은 실체 권리관계까지 심사할 실질적 심사권은 없지만 신청서·첨부서류와 등기부로 등기요건을 보는 형식적 심사권이 있어, 법원의 촉탁이라도 등기요건에 맞지 않으면 각하하여야 한다(2006마920 판시 [1]).

실무 체크포인트

• 종중·문중 등기는 단체 명의로 대표자가 신청한다. 정관이나 규약, 대표자나 관리인임을 증명하는 정보, 대표자의 주소·주민등록번호 증명정보와 단체 등록번호를 준비한다. 단체 등록번호는 시·군·구청장이 부여한다.
• 법인 아닌 사단이 등기의무자로 처분 등기를 신청하면 원칙적으로 민법 제276조 제1항의 결의를 증명하는 정보도 제공한다(부동산등기규칙 제48조 제3호).
• 상속 후 새로 처분한 부동산은 상속등기를 먼저 해야 한다. 다만 피상속인의 생전에 등기원인이 이미 발생했다면 상속인이 중간 상속등기 없이 그 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조).
• “조합 명의로 등기가 되느냐”는 질문에는 부동산등기법 제26조의 사단·재단 요건 충족 여부부터 검토한다.
• 판결로 단독신청할 때 판결의 피고 주소가 등기기록의 등기의무자 주소와 다르면 동일인임을 증명하는 자료를 첨부정보로 낸다. 각하결정이나 이의 기각결정에는 기판력이 없어 자료를 보완해 다시 신청할 수 있지만, 주소만 고쳐 받으려고 같은 소를 다시 제기하는 것은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다(2015다73753).

관련

• 개념·해설
  등기명의인자격자대리인등기의무자등기권리자등기원인증서
• 법령
  민법 제276조부동산등기법 제23조부동산등기법 제26조부동산등기법 제27조부동산등기법 제29조부동산등기법 제48조부동산등기법 제49조부동산등기규칙 제48조
• 판례
  2015다737532006마920
• 예규·선례
  등기예규 제1621호