국민주택채권이란 주택도시기금의 재원을 마련하기 위해 부동산 등기 등 일정한 행위를 하는 자 가운데 대통령령으로 정한 자가 의무적으로 매입하는 채권이다(주택도시기금법 제8조). 세금이 아니라 정부가 주택도시기금의 부담으로 발행하는 국채다(주택도시기금법 제7조).
쉽게 말하면 — 집을 사서 등기할 때 시행령 별표의 대상과 금액 기준에 해당하면 나라가 정한 만큼 사야 하는 채권입니다. 세금처럼 납부하고 끝나는 돈이 아니라, 법령상 이율과 원리금 상환일이 정해지는 국채입니다.
요건
국가·지방자치단체에 등기·등록을 신청하는 자 중 대통령령으로 정한 자만 매입의무자가 된다(주택도시기금법 제8조 제1항 제2호, 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항). 부동산등기에서는 소유권의 보존·이전과 저당권의 설정·이전 중 별표가 정한 유형과 금액 구간만 대상이다(시행령 별표 제15호). 건축물의 소유권보존등기, 공유물을 공유지분율에 따라 분할하는 이전등기, 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 하는 소유권이전등기는 제외된다(같은 별표 제15호). 유상취득 등의 소유권등기는 주택 시가표준액 2천만원 이상, 토지 5백만원 이상, 주택·토지 외 부동산 1천만원 이상인 구간부터 기준이 정해진다(같은 별표 제15호). 상속·증여 등 무상취득은 부동산 종류와 관계없이 시가표준액 1천만원 이상부터 별도 구간을 적용한다(같은 별표 제15호).
저당권 설정·이전은 설정금액이 2천만원 이상인 경우만 대상이다. 다만 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 저당권을 이전하는 경우는 제외한다(시행령 별표 제15호). 말소등기·표시변경등기는 별표 제15호의 매입대상에 포함되지 않는다(같은 별표 제15호). 국가기관·지방자치단체 등은 전부 면제된다(시행령 별표 제2호). 별표가 열거한 농업인·어업인·영농조합법인·농업회사법인 등이 영농 목적으로 농지 소유권을 이전받거나 그 농지에 저당권을 설정·이전하는 때에도 매입하지 않는다(시행령 별표 제3호). 건축허가 때 채권을 매입한 자가 사용승인을 마친 건축물의 소유권보존등기를 하는 경우도 같다(같은 별표 제3호).
효과
소유권등기의 매입 금액은 시가표준액에 부동산 종류·취득원인·가액 구간과 지역별 매입률을 적용해 산정한다. 공유물은 지분율에 따라 산정한 시가표준액을, 공동주택은 세대당 시가표준액을 기준으로 한다. 시가표준액이 공시되지 않은 신규 분양 공동주택은 취득당시가액을 기준으로 한다(시행령 별표 제15호). 최저매입금액은 1만원이고, 1만원 미만의 단수는 5천원 이상이면 1만원으로 올리며 5천원 미만이면 버린다(시행령 별표 제4호). 대상인 저당권 설정·이전은 지역이나 면적 구분 없이 저당권 설정금액의 1%이고, 그 산식에 따른 채권 매입금액이 10억원을 초과하면 10억원으로 한다(같은 별표 제15호). 제1종국민주택채권의 이율과 원리금 상환일은 재정경제부장관이 발행 당시의 금리와 기금 수지 상황을 고려하고 국토교통부장관과 협의하여 정한다. 이자는 발행일부터 상환일 전일까지 그 이율을 적용해 1년 단위 복리로 계산한다(주택도시기금법 시행령 제6조).
채권을 보유하면 발행 시 정해진 이율과 상환 조건이 적용됩니다. 시장에서 처분하는 경우의 실제 손익은 매입가와 처분가의 차이에 따라 달라집니다.
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