관리단 공용부분 수익금의 직접청구

공용부분에서 생기는 수익금은 규약에서 달리 정하지 않는 한 구분소유자들 전원에게 지분의 비율에 따라 귀속하고, 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자는 그 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로 수익금 중 자신의 지분 비율에 상당하는 부분을 지급해 달라고 청구할 수 있다. 다만 관리단집회의 결의나 규약으로 관리단의 사무집행을 위한 비용과 분담금 등을 각 구분소유자에게 청구·수령하고 관리하는 방식을 정하면서 공용부분에서 생기는 수익금을 그 비용이나 분담금 등에 충당하기로 하였다면, 관리단은 그 방식과 절차에 따라 수익금을 분배할 수 있다(2023다317335). 이 경우 구분소유자는 관리단에 공용부분 수익금을 자신에게 직접 지급해 달라고 청구할 수 없다(2023다317335).

쉽게 말하면 — 옥상 임대료 같은 공용부분 수익은 규약에 다른 정함이 없으면 각 소유자가 지분만큼 가지는 몫이어서, 특별한 사정이 없으면 소유자는 그 돈을 가지고 있는 관리단에 자기 지분만큼 달라고 청구할 수 있습니다. 다만 규약이나 관리단집회 결의로 관리비·분담금을 걷고 관리하는 방식을 정하면서 수익금을 거기에 충당하기로 정해 두었다면, 관리단이 그 방식과 절차에 따라 수익금을 나눌 수 있고 소유자가 자신에게 직접 지급해 달라고 청구하지는 못합니다.

공용부분 수익은 누구에게 귀속하는가?

공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 다만 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(일부공용부분)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다(집합건물법 제10조 제1항). 제10조 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따르되, 제12조와 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다(같은 조 제2항). 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(같은 법 제11조). 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다(같은 법 제17조).

각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다(집합건물법 제12조 제1항). 이 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다(같은 조 제2항). 지분은 그렇게 산입된 면적까지 합한 전유부분 면적으로 계산한다.

건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다(집합건물법 제23조 제1항). 관리단이 수익금을 보관한다고 해서 그 이익이 당연히 관리단의 고유재산으로 바뀌는 것은 아니다. 같은 법이 관리단 귀속을 명문으로 정한 돈은 따로 있다. 수선적립금은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다(같은 법 제17조의2 제3항).

전체공용부분과 일부공용부분은 어떻게 나누는가?

앞서 본 집합건물법 제10조 제1항 단서의 기준에 따라 수익이 생긴 공용부분이 일부공용부분인지 따져 공유자가 누구인지 먼저 확정해야 한다. 전체공용부분의 수익은 구분소유자 전원에게, 일부공용부분의 수익은 그 부분을 공용하는 구분소유자들에게 귀속한다.

공유자가 확정되면 지분은 앞서 본 집합건물법 제12조에 따라 계산한다. 다만 제12조와 제17조에 규정한 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있으므로, 등기상 전유면적만으로 청구액을 확정하지 않는다(같은 법 제10조 제2항 단서).

언제 직접 지급을 청구할 수 있는가?

대법원은 공용부분이 구분소유자 전원의 공유에 속한다는 집합건물법 제10조 제1항 본문을 전제로, 공용부분에서 생기는 수익금은 규약에서 달리 정하지 않는 한 구분소유자들 전원에게 지분의 비율에 따라 귀속한다고 판단했다(2023다317335). 대법원은 이에 따라 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자는 공용부분에서 생긴 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로 그 수익금 중 자신의 지분 비율에 상당하는 부분을 지급해 달라고 청구할 수 있다고 판단했다(2023다317335). 이 청구를 위해서 반드시 관리단집회의 결의가 있어야 하는 것은 아니다(2023다317335).

다만 관리단집회의 결의나 규약으로 공용부분 관리비용 등 관리단의 사무집행을 위한 비용과 분담금 등을 각 구분소유자에게 청구·수령하고 관리하는 방식에 관하여 정하면서 공용부분에서 생기는 수익금을 이러한 비용이나 분담금 등에 충당하기로 하였다면, 다음과 같다(2023다317335).

관리단은 그러한 방식과 절차에 따라 수익금을 분배할 수 있다(2023다317335).
구분소유자는 관리단에 공용부분 수익금을 자신에게 직접 지급해 달라고 청구할 수 없다(2023다317335).

누구를 상대로 무엇을 청구하는가?

청구 상대방은 공용부분 수익금을 실제로 보관·관리하는 관리단이다. 관리업체가 계좌를 관리하고 있더라도 수익금의 귀속과 보관 권한이 어디에 있는지 위탁계약과 회계자료로 확인해야 한다. 관리업체가 돈을 보관한다는 사정만으로 곧바로 수익의 최종 귀속 주체가 되는 것은 아니다.

청구 범위는 수익금 총액이 아니라 해당 공용부분에 관한 자신의 지분 상당액이다. 수입 발생 기간 중 구분소유권이 이전되었다면 어느 기간의 수익을 누가 취득하는지, 이미 관리비용에 적법하게 충당된 금액이 있는지, 규약이 다른 배분 기준을 두는지를 나누어 계산한다. 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있으나(집합건물법 제18조), 이 조문은 공유자 사이의 채권에 관한 것이어서 관리단을 상대로 하는 수익금 지급 청구와는 상대방이 다르다.

어떤 자료로 청구 가능성을 판단하는가?

수익의 발생과 보관, 배분 기준을 같은 기간 자료로 맞춰 보아야 한다. 임대차계약서·사용허가서·입금내역으로 수익 총액을 확인하고, 집합건축물대장·등기기록과 규약으로 공유자와 지분을 확인한다. 관리단집회 의사록과 회계장부에서는 수익금 충당 방식과 실제 사용내역을 찾는다.

규약이나 결의가 여러 차례 바뀌었다면 각 수익이 발생한 시점의 규정을 적용한다. 현재 규약만 보고 과거 기간 수익의 분배 방식까지 같은 것으로 처리하지 않는다.

실무 체크포인트

수익이 발생한 장소가 전체공용부분인지 일부공용부분인지 확인한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제1항).
규약과 관리단집회 의사록에서 수익금 충당·분배 방식을 찾는다(2023다317335).
전유부분 면적에 따른 지분, 일부공용부분의 배분, 규약상 별도 비율을 대조한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조 제1항·제2항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제2항).
수익 발생 기간 중 소유권 변동과 규약·결의 변경 시점을 확인한다.
계약서·입금내역·관리단 회계장부의 수익 총액과 보관 주체를 맞춰 본다.