이사할 때 장기수선충당금을 돌려받는 방법

공동주택을 빌려 살며 장기수선충당금을 대신 낸 세입자는 법정 임대주택의 임차인이 아니라면 그 집 소유자에게 낸 금액을 돌려달라고 청구한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항, 공동주택관리법 제2조 제1항 제6호). 대신 낸 금액은 관리사무소에서 납부확인서를 받아 확인한다(같은 영 제31조 제9항). 반환 시기를 이사 당일로 한정한 규정은 없다.

어떤 세입자가 장기수선충당금을 돌려받을 수 있나?

공동주택의 소유자는 사용자가 대신 낸 장기수선충당금을 반환하여야 하고, 세입자는 소유자에게 이를 청구한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항). 장기수선충당금이란 공동주택 주요 시설의 교체와 보수에 쓰려고 장기수선계획에 따라 적립하는 돈이다. 관리주체는 이 돈을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다(공동주택관리법 제30조 제1항).

반환을 받는 사람은 공동주택관리법의 「사용자」다. 사용자란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람 등을 말하며, 임대주택의 임차인은 제외된다(공동주택관리법 제2조 제1항 제6호). 여기서 임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택과 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택이다(같은 법 제2조 제1항 제19호).

법정 임대주택인지 확인하는 방법

집주인이 개인이라도 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 임대하는 주택이면 민간임대주택에 해당할 수 있다(공동주택관리법 제2조 제1항 제19호·제20호). 계약 상대가 임대사업자나 공공주택사업자인지 계약서의 임대인 표시를 보고, 분명하지 않으면 집주인에게 등록 여부를 묻는다. 이런 임대주택의 임차인은 사용자에서 빠지므로 시행령 제31조 제8항·제9항이 사용자를 전제로 둔 반환·확인서 규정을 그대로 적용받지 않는다.

반환 의무자

반환 의무를 지는 사람은 법문상 「공동주택의 소유자」다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항). 관리사무소 같은 관리주체는 소유자로부터 돈을 징수하여 적립하는 쪽이며 반환 의무자로 정해져 있지 않다(공동주택관리법 제30조 제1항). 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제7항).

관리비 고지서에서 장기수선충당금과 수선유지비는 어떻게 구별하나?

관리주체는 장기수선충당금을 관리비와 구분하여 징수하여야 하므로, 고지서에서 따로 적힌 장기수선충당금만 반환 금액으로 더한다(공동주택관리법 시행령 제23조 제2항 제1호). 수선유지비는 냉방·난방시설의 청소비를 포함하는 관리비 비목의 하나다(같은 영 제23조 제1항 제9호). 시행령 제31조 제8항은 장기수선충당금의 반환만 정하므로 수선유지비는 이 규정으로 돌려받는 돈이 아니다.

세입자가 집을 고치며 직접 쓴 비용을 임대인에게 청구하는 문제는 이 반환 규정과 별개다. 그 비용은 수선유지비 항목으로 걷힌 관리비와 성격이 다르고, 시행령 제31조 제8항의 대상도 아니다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항).

고지서와 공개 명세로 금액 확인

관리주체가 관리비 등을 통합하여 부과하는 때에는 수입과 집행세부내용을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다(공동주택관리법 시행령 제23조 제6항). 관리비 등을 부과한 관리주체는 장기수선충당금의 적립요율과 사용한 금액을 포함한 명세를 다음 달 말일까지 공개해야 한다(같은 영 제23조 제8항). 공개 장소는 단지 인터넷 홈페이지와 동별 게시판, 그리고 공동주택관리정보시스템으로, 세 곳 모두에 공개해야 한다(같은 영 제23조 제8항).

월간 세대별 금액은 장기수선계획기간 중의 수선비총액을 「총공급면적 × 12 × 계획기간(년)」으로 나눈 값에 세대당 주택공급면적을 곱해 산정한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제3항). 세입자가 돌려받을 금액을 정할 때는 이 산식을 다시 계산하기보다 고지서에 실제로 부과된 장기수선충당금을 더한다. 그래서 같은 단지라도 공급면적이 다르면 금액이 다르다. 적립은 사용검사나 사용승인을 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 한다(같은 영 제31조 제6항). 단지 안 공동주택 전부에 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인을 받은 날이 기준일이 되고, 그날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 적립한다(같은 항 제1호·제2호). 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택은 임대사업자가 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다(같은 영 제31조 제6항 단서).

관리사무소에서 장기수선충당금 납부확인서는 어떻게 받나?

공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하면 관리주체는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제9항). 관리주체란 공동주택을 관리하는 자로, 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장이나 주택관리업자 등이 여기에 든다(공동주택관리법 제2조 제1항 제10호). 이 조항은 발급 요건으로 소유자의 동의를 정하지 않는다.

준비할 것과 확인서가 보여 주는 것

시행령은 확인서 신청 양식이나 첨부서류를 따로 정하지 않고, 사용자의 요구만으로 발급 의무가 생기게 한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제9항). 관리사무소가 요구자가 사용자인지 확인할 수 있도록 임대차계약서와 신분증을 챙겨 간다. 이것은 법정 필수서류가 아니라 실무 준비물이다.

반환을 요구하는 세입자는 다음 자료를 갖춰 소유자에게 제시한다. 각 자료는 서로 다른 사실을 보여 준다.

• 납부확인서는 사용자의 요구에 따라 관리주체가 지체 없이 발급해야 하는 문서다(공동주택관리법 시행령 제31조 제9항). 시행령은 기재사항을 정하지 않으므로, 확인서는 실제로 적힌 기간과 금액의 범위에서 납부 사실을 보여 준다.
• 세입자 명의 계좌의 자동이체·납부 내역은 그 돈을 소유자가 아니라 세입자가 냈다는 사실을 보여 준다.
• 매달 관리비 고지서는 장기수선충당금이 관리비와 구분되어 부과된 금액을 보여 준다(공동주택관리법 시행령 제23조 제2항 제1호).
• 임대차계약서는 세입자가 그 주택을 임차해 사용한 사람인지와 장기수선충당금 특약이 있는지를 보여 준다(공동주택관리법 제2조 제1항 제6호).

소유자에게는 어떤 순서로 반환을 요구하나?

세입자는 확인서로 대신 낸 금액을 정한 뒤 소유자에게 반환을 요구한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항). 소유자가 응하지 않고 그 다툼이 조정 대상 분쟁에 해당하면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제21조 제1항). 채무자가 임의로 이행하지 않으면 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수도 있다(민법 제389조 제1항). 실제 순서는 다음과 같다.

1. 세입자가 입주한 달부터 이사하는 달까지의 관리비 고지서와 이체 내역을 모은다. 고지서의 장기수선충당금 항목만 더한다(공동주택관리법 시행령 제23조 제2항 제1호).
2. 세입자가 관리사무소에 장기수선충당금 납부확인서를 요구하고, 관리사무소는 지체 없이 발급한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제9항).
3. 세입자가 계약서 특약란에 장기수선충당금에 관한 문구가 있는지 확인한다(민법 제105조).
4. 세입자가 소유자에게 금액, 확인서 사본, 입금받을 계좌를 적어 문자나 내용증명으로 반환을 청구한다. 반환 시기 약정이 없다면 소유자는 이 청구를 받은 때부터 지체책임을 진다(민법 제387조 제2항).
5. 보증금을 돌려받는 날에 함께 정산해 달라고 요구할 수도 있다. 시행령은 반환 시기를 이사 당일로 정하지 않으므로 그날 정산하지 못해도 반환 의무는 남는다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항).
6. 소유자가 거절하면 법원에 이행을 청구할 수 있다(민법 제389조 제1항). 그 다툼이 계약 이행·해석에 관한 분쟁이거나 위원장이 조정이 필요하다고 인정하는 준하는 분쟁이면 주택 소재지를 관할하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있다(주택임대차보호법 제21조 제1항, 주택임대차보호법 시행령 제22조 제1호·제7호).

지체책임이란 채무자가 이행할 때를 넘겨 늦어진 데 대해 지는 책임이다. 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 그 기한이 도래한 때부터, 불확정한 기한이 있는 경우에는 채무자가 기한이 도래함을 안 때부터 지체책임이 있다(민법 제387조 제1항). 반환 시기 약정이 이 가운데 어느 것에 해당하는지는 약정 문구에 따라 정해진다.

분쟁조정 신청 대상

특약의 해석이나 계약 이행을 두고 다투는 경우는 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁으로 조정 대상에 든다(주택임대차보호법 시행령 제22조 제1호). 이에 준하는 분쟁은 조정위원회 위원장이 조정이 필요하다고 인정하면 조정 대상이 된다(같은 영 제22조 제7호). 신청 방법과 조정 효력은 주택 임대차분쟁조정을 신청하는 방법에서 설명한다.

특약이 있으면 무엇을 확인해 정산하나?

특약이 있으면 세입자는 그 문구가 무엇을 정했는지와 그 약정이 효력을 갖는지를 나누어 확인한 뒤 정산을 요구한다(민법 제105조). 특약이 있다는 사실만으로 반환 청구가 곧바로 막히지 않고, 특약이 있는데도 그 효력을 따지지 않고 반환을 당연하다고 볼 수도 없다. 어느 쪽이든 정산 금액은 세입자가 실제로 대신 낸 장기수선충당금에서 출발한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항).

대신 낸 사실과 액수를 자료로 보이기

시행령 제31조 제8항의 반환 대상은 사용자가 대신 납부한 장기수선충당금이다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항). 그래서 반환을 구하는 세입자는 자신이 그 주택을 임차해 사용한 사람이라는 점, 자신이 대신 냈다는 점, 그 액수를 주장하고 자료로 보여야 한다. 납부확인서로 세대 납부액을 확인하고(같은 영 제31조 제9항), 자기 명의 이체 내역으로 낸 사람이 세입자임을 보탠다.

소유자가 이미 돌려주었다고 말하면 세입자는 보증금 반환 때 받은 정산서, 입금 내역, 관리비 정산 문자를 꺼낸다. 그 금액에 장기수선충당금이 들어 있었는지 납부확인서의 금액과 하나씩 대조한다. 일부만 들어 있었다면 차액을 적어 다시 청구한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항).

특약 문구의 내용

「관리비는 임차인이 부담한다」처럼 관리비 납부만 적은 문구와 장기수선충당금을 특정해 세입자가 최종 부담한다고 적은 문구는 내용이 다르다. 관리주체는 장기수선충당금을 관리비와 구분하여 징수하여야 한다(공동주택관리법 시행령 제23조 제2항 제1호). 관리비 납부 문구가 장기수선충당금의 최종 부담까지 정했는지는 계약 내용의 해석 문제다.

특약의 효력

법률행위의 당사자가 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다(민법 제105조). 민법 제105조가 정하는 것은 임의규정과 다른 약정의 일반 효력까지다. 시행령 제31조 제8항은 소유자의 반환 의무를 정할 뿐, 이와 다른 약정의 효력을 따로 정하지 않는다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항).

특약을 두고 소유자와 다투게 되면 계약서 원본의 특약 문구를 그대로 옮겨 적고 조정이나 소송에서 해석을 구한다. 이런 다툼은 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁으로 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 대상이다(주택임대차보호법 시행령 제22조 제1호).

이사 당일에 정산받지 못하고 나왔다면 언제까지 청구할 수 있나?

이사한 뒤에도 소유자에게 청구할 수 있고, 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다(민법 제162조 제1항). 소멸시효란 권리를 행사할 수 있는데도 일정 기간 행사하지 않으면 그 권리가 소멸하는 제도다. 시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다(같은 법 제166조 제1항).

기산점은 이사한 날이나 계약이 끝난 날로 법이 정해 두지 않았다. 시행령 제31조 제8항은 반환 시기를 정하지 않으므로, 반환 시기 약정이 있으면 그 시기가 권리를 행사할 수 있는 때가 된다(민법 제166조 제1항). 반환 시기 약정이 없으면 매달 대신 낸 때부터 권리를 행사할 수 있는지가 문제되고, 그 경우 오래전에 낸 몫부터 시효가 먼저 진행한다(같은 법 제166조 제1항).

그래서 이사 전후에 확인서를 받아 지체 없이 청구해 두는 편이 안전하다. 시효의 중단 사유와 다른 시효 기간은 소멸시효에서 설명한다.

실무 체크포인트

• 이사 전에 관리사무소에 장기수선충당금 납부확인서를 요구한다. 관리주체는 사용자의 요구가 있으면 지체 없이 발급해 주어야 한다(공동주택관리법 시행령 제31조 제9항).
• 고지서에서 관리비 비목인 수선유지비를 빼고 관리비와 구분 징수된 장기수선충당금만 더한다(공동주택관리법 시행령 제23조 제1항 제9호·제2항 제1호).
• 계약 상대가 민간임대주택의 임대사업자나 공공주택사업자인지 확인한다. 빌린 주택이 민간임대주택이나 공공임대주택에 해당하면 그 임차인은 사용자에서 제외된다(공동주택관리법 제2조 제1항 제6호·제19호).
• 계약서 특약란에 장기수선충당금을 특정한 문구가 있는지 보고, 있으면 그 원문을 그대로 옮겨 둔다(민법 제105조).
• 반환 청구는 금액과 계좌를 적어 문자나 내용증명으로 남긴다. 반환 시기 약정이 없으면 소유자는 청구를 받은 때부터 지체책임을 지고, 약정이 있으면 그 기한에 따른다(민법 제387조 제1항·제2항).
• 소유자가 거절한 다툼이 계약 이행·해석에 관한 분쟁 등 조정 대상이면 주택 소재지 관할 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제21조 제1항, 주택임대차보호법 시행령 제22조 제1호·제7호).

관련

• 개념·해설
  주택 임대차분쟁조정을 신청하는 방법소멸시효
• 법령
  공동주택관리법 제2조공동주택관리법 제30조공동주택관리법 시행령 제23조공동주택관리법 시행령 제31조민법 제105조민법 제162조민법 제166조민법 제387조민법 제389조주택임대차보호법 제21조주택임대차보호법 시행령 제22조