부동산 중개보수 한도와 초과 수수 반환 청구

주택의 중개보수는 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항에 따라 공인중개사법 시행규칙 별표 1의 한도 안에서 시ㆍ도 조례의 요율한도 이내로 협의해 정한다. 구 부동산중개업법 관련 법령의 한도를 초과한 중개수수료 약정은 그 초과 범위 내에서 무효라고 본 판결이 있다(2005다32159 판결요지). 현행 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한다.

주택의 중개보수는 얼마까지 받을 수 있나

개업공인중개사는 주택의 중개에 대한 보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항).

그 금액은 시ㆍ도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다(같은 조 제1항). 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정한다(공인중개사법 제32조 제4항).

별표 1은 매매ㆍ교환 2억원 이상 구간과 임대차 등 1억원 이상 구간의 한도액을 적지 않는다. 한도액을 적은 4개 구간은 25만원(매매ㆍ교환 5천만원 미만), 80만원(매매ㆍ교환 5천만원 이상 2억원 미만), 20만원(임대차 등 5천만원 미만), 30만원(임대차 등 5천만원 이상 1억원 미만)이다(공인중개사법 시행규칙 별표 1).

1억 8천만원인 주택의 매매는 5천만원 이상 2억원 미만 구간이어서 상한요율 1천분의 5를 곱하면 90만원이다. 같은 구간의 한도액은 80만원이다(공인중개사법 시행규칙 별표 1).

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시ㆍ도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제3항). 이 항은 「제1항 및 제2항의 경우」로 적으므로 제1항의 주택 중개보수와 제2항의 실비에 적용되고, 제4항의 주택 외 중개보수에는 적용되지 않는다.

개업공인중개사는 중개보수표를 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하여야 한다(공인중개사법 제17조). 국토교통부령이 정하는 게시 사항에는 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표가 들어 있다(공인중개사법 시행규칙 제10조 제2호).

2021년 10월 19일 전에 체결한 계약에도 별표 1이 적용되나

현행 별표 1의 한도는 시행일인 2021. 10. 19. 이후 중개의뢰인 간에 매매ㆍ교환 또는 임대차 등의 계약을 체결하는 경우부터 적용된다(공인중개사법 시행규칙 부칙 제2조(2021.10.19) 제1항). 이 규칙 시행 전에 시ㆍ도의 조례로 정한 주택의 중개보수에 관한 사항은 별표 1의 개정규정에 따른 상한요율의 범위에서 해당 시ㆍ도의 조례가 제정되거나 개정되기 전까지는 종전의 시ㆍ도의 조례를 적용한다. 다만 종전의 조례로 정한 중개보수가 그 상한요율을 초과하면 조례가 제정되거나 개정되기 전까지 별표 1의 개정규정에 따른 상한요율을 적용한다(같은 부칙 제2조 제2항).

오피스텔과 그 밖의 주택 외 중개대상물의 상한요율은 얼마인가

개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 제20조제4항 각 호의 구분에 따른 요율 이내에서 협의하여 결정한다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항).

주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다(공인중개사법 제32조 제4항). 제4항은 오피스텔과 그 밖의 경우를 나눈다.

오피스텔의 요건은 아래 두 가지를 모두 갖추어야 한다.

• 가목: 전용면적이 85제곱미터 이하일 것(공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호 가목)
• 나목: 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것(공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호 나목)

개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제7항).

건축물이 주택과 주택 외 부분을 함께 가지면 주택의 면적으로 적용 조항이 정해진다. 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 제1항의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1 미만인 경우에는 제4항의 규정을 적용한다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제6항). 1층 상가 45제곱미터와 2층 주택 55제곱미터로 이루어진 건축물을 가정하면, 주택의 면적이 2분의 1 이상이므로 제1항이 적용되고 별표 1의 한도와 시ㆍ도 조례의 요율한도가 기준이 된다.

중개보수의 거래금액은 어떻게 계산하나

임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 그 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호).

제5항은 제1항(주택)과 제4항(주택 외)의 경우에 모두 적용된다(같은 조 제5항). 호별 계산은 다음과 같다.

보증금 1,000만원에 월 35만원인 주택 임대차를 가정한다. 월 단위의 차임액에 100을 곱하면 3,500만원이고 보증금과 합산한 4,500만원은 5천만원 미만이므로, 월 단위의 차임액에 70을 곱한 2,450만원과 보증금 1,000만원을 합산한 3,450만원이 거래금액이다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호). 3,450만원은 임대차 등 5천만원 미만 구간에 해당하고, 상한요율 1천분의 5를 곱하면 17만 2,500원으로 같은 구간의 한도액 20만원 이내이다(공인중개사법 시행규칙 별표 1).

갑이 을에게 주택을 매도하면서 같은 기회에 같은 주택을 을에게서 임차하는 계약을 함께 한다고 가정하면, 동일한 중개대상물에 대한 동일 당사자간의 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어진 경우이므로 매매계약에 관한 거래금액만 적용한다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제3호). 이 호는 「동일 당사자간」과 「동일 기회」를 요건으로 적는다.

주거용 건축물의 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성요령은 ⑮ 중개보수 및 실비의 산출내역(중개보수)을 「거래예정금액(임대차의 경우에는 임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 100) × 중개보수 요율」로 적게 한다. 임대차로서 거래예정금액이 5천만원 미만인 경우에는 「임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 70」을 거래예정금액으로 한다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식).

중개보수는 언제 지급하고 실비는 누구에게 청구하나

중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다(공인중개사법 시행령 제27조의2).

법 제32조제3항은 보수의 지급시기를 대통령령으로 정하도록 한다(공인중개사법 제32조 제3항). 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받지 못한다(같은 법 제32조 제1항).

개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다(공인중개사법 제32조 제2항). 시행규칙은 청구 상대방을 나눈다.

개업공인중개사는 두 경우 모두 영수증 등을 첨부하여 청구할 수 있다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제2항).

주거용 건축물의 중개대상물 확인ㆍ설명서 ⑮ 란은 중개보수와 실비의 금액과 산출내역, 지급시기를 적는 칸을 둔다. 같은 칸에는 「중개보수는 시ㆍ도 조례로 정한 요율한도에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다」라는 안내가 있다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식). 확인ㆍ설명서의 교부와 설명 누락에 따른 손해배상은 중개대상물 확인·설명서 교부와 설명 누락 시 손해배상·공제금 청구에서 다룬다.

사례·증여·컨설팅 등 어떤 명목으로도 한도를 넘겨 받을 수 있나

개업공인중개사등은 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다(공인중개사법 제33조 제1항 제3호).

「개업공인중개사등」은 개업공인중개사ㆍ소속공인중개사ㆍ중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원ㆍ임원이다(공인중개사법 제10조 제3항). 이 호는 금품의 명목을 한정하지 않으므로 컨설팅 계약서를 작성했는지가 아니라 받은 금품이 제32조의 보수 또는 실비를 초과하는지가 쟁점이다. 컨설팅 계약이 중개행위인지는 부동산 컨설팅과 중개행위의 구별에서 다룬다.

개설등록을 하지 않은 자의 수수료 약정은 무등록 중개업자의 중개수수료 약정에서, 중개사를 배제한 직거래 뒤의 보수 청구는 중개사를 배제한 직거래와 중개보수 청구에서 다룬다.

한도를 초과한 중개수수료 약정은 어느 범위에서 무효인가

구 부동산중개업법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다(2005다32159 판결요지).

대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결은 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정되기 전의 것)과 그 시행규칙 등 관련 법령이 정한 한도를 초과하는 중개수수료 약정을 다뤘다. 판결요지는 이 법령이 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 한다고 본다. 그래서 한도를 정하고 초과 수수료를 받지 못하도록 한 규정은 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규라고 설명한다(2005다32159 판결요지).

판결요지는 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 한다(2005다32159 판결요지). 이 판결은 금지규정을 단속규정에 불과하다고 본 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다70972 판결을 배치되는 범위 내에서 변경했다(2005다32159 이유).

판결이 인용한 한도(매매ㆍ교환의 경우 거래가액에 따라 0.2%에서 0.9% 이내)는 구법 당시 값이다(2005다32159 이유). 현행 한도는 위 별표 1과 시행규칙 제20조제4항이 정한다. 판결의 참조조문은 구 부동산중개업법 제15조 제2호의 현행 대응 조문으로 현행 법 제33조 제3호를, 구 시행규칙 제23조의2 제1항의 현행 대응 조문으로 현행 시행규칙 제20조 제1항을 적는다(2005다32159 참조조문).

한도를 초과해 지급한 중개보수의 반환은 어떻게 청구하나

법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조).

2005다32159에서 원심은 약정이 관련 법령과 제주도 조례에서 정한 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라는 전제 아래 그 초과 부분에 해당하는 부당이득금을 산정하여 반환을 명했고, 대법원은 그 조치가 정당하다고 보아 상고를 기각했다(2005다32159 이유). 반환을 구할 수 있는 범위는 실제로 지급한 중개보수 중 그 계약 당시 적용되는 한도를 초과하는 부분이다. 주택은 별표 1과 중개사무소 소재지를 관할하는 시ㆍ도 조례의 요율한도이고, 주택 외는 시행규칙 제20조제4항의 요율과 같은 조 제7항에 따라 요율 및 한도액표에 명시한 상한요율이다. 지급한 금액과 그 한도를 특정하는 서류가 필요하다. 아래 서류는 각 사실이 적히는 곳과 근거 조문이다.

확인ㆍ설명서의 중개보수 란은 약정액을 보여 주는 자료이고, 반환액은 실제로 지급한 금액에서 한도를 뺀 금액이다. 비주거용 건축물의 확인ㆍ설명서는 별지 제20호의2서식이다(공인중개사법 시행규칙 제16조 제2호). 반환청구권의 소멸시효는 소멸시효에서 다룬다.

전속중개계약서 제1호는 유효기간 내에 을 외의 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우이고, 제2호는 유효기간 내에 을의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 을을 배제하고 거래당사자 간에 직접 거래한 경우다. 이 두 경우 갑은 그가 지급해야 할 중개보수에 해당하는 금액을 을에게 위약금으로 지급해야 한다. 제3호(전속중개계약의 유효기간 내에 갑이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우)는 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위에서 을이 중개행위를 할 때 소요된 비용(사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용)을 지급한다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.①). 위약금과 이 소요비용의 구분·청구는 전속중개계약 체결과 유효기간·위약금 청구에서 다룬다.

한도를 초과해 받은 개업공인중개사는 어떤 제재를 받나

등록관청은 개업공인중개사가 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다(공인중개사법 제38조 제2항 제9호).

등록관청은 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장이다(공인중개사법 제9조 제1항). 제재는 다음과 같다.

업무정지처분은 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 할 수 없다(같은 법 제39조 제3항). 이 처분과 처벌은 반환을 명하는 절차가 아니고, 판결요지는 제재나 처벌만으로는 부족하다고 설명한다(2005다32159 판결요지).

실무 체크포인트

• 주택과 주택 외는 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인지로 적용 항이 정해진다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제6항).
• 매매ㆍ교환 5천만원 미만 25만원, 5천만원 이상 2억원 미만 80만원, 임대차 등 5천만원 미만 20만원, 5천만원 이상 1억원 미만 30만원의 한도액을 요율 계산액과 대조한다(공인중개사법 시행규칙 별표 1).
• 월 단위의 차임이 있으면 차임액에 100을 곱해 합산하고, 합산액이 5천만원 미만이면 70을 곱해 다시 계산한다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호).
• 중개대상물과 중개사무소의 소재지가 다르면 제1항의 주택 중개보수와 제2항의 실비는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시ㆍ도의 조례 기준으로 받는다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제3항).
• 주택 외 중개대상물은 중개사무소에 게시한 요율 및 한도액표에 명시한 상한요율을 넘겨 받을 수 없다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제7항).
• 지급시기를 약정하지 않았으면 거래대금 지급이 완료된 날이 지급시기이다(공인중개사법 시행령 제27조의2).
• 실비는 영수증 등을 첨부해야 청구할 수 있고, 청구 상대방은 실비의 종류에 따라 나뉜다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제2항).
• 반환을 구하는 범위는 실제로 지급한 중개보수 중 계약 당시 적용되는 한도를 초과한 부분이고, 근거는 부당이득이다(민법 제741조). 별표 1은 2021. 10. 19. 이후 중개의뢰인 간에 매매ㆍ교환 또는 임대차 등의 계약을 체결하는 경우부터 적용하고, 시ㆍ도 조례가 제정되거나 개정되기 전까지는 같은 부칙 제2조 제2항의 경과 규정을 따른다(공인중개사법 시행규칙 부칙 제2조(2021.10.19) 제1항·제2항).

관련

• 개념·해설
  중개대상물 확인·설명서 교부와 설명 누락 시 손해배상·공제금 청구전속중개계약 체결과 유효기간·위약금 청구중개사를 배제한 직거래와 중개보수 청구무등록 중개업자의 중개수수료 약정부동산 컨설팅과 중개행위의 구별부당이득소멸시효
• 판례
  2005다32159
• 법령
  공인중개사법 제9조공인중개사법 제10조공인중개사법 제17조공인중개사법 제32조공인중개사법 제33조공인중개사법 제38조공인중개사법 제39조공인중개사법 제49조공인중개사법 시행령 제27조의2공인중개사법 시행규칙 제10조공인중개사법 시행규칙 제16조공인중개사법 시행규칙 제20조공인중개사법 시행규칙 별표 1공인중개사법 시행규칙 별표 2공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식민법 제741조공인중개사법 시행규칙 부칙 제2조(2021.10.19)