중개대상물 확인·설명서 교부와 설명 누락 시 손해배상·공제금 청구

개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물을 확인하여 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다(공인중개사법 제25조 제1항). 중개행위에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있다(같은 법 제30조 제1항). 손해배상금으로 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 중개의뢰인은 보증기관에 청구하여야 한다(시행령 제26조 제1항).

개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 무엇을 확인ㆍ설명하나

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 법이 정한 사항을 확인하여 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하여야 한다(공인중개사법 제25조 제1항).

설명과 함께 「토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료」를 제시하여야 한다(공인중개사법 제25조 제1항). 확인할 사항은 다음 각 호다.

법과 시행령이 정한 확인ㆍ설명 사항

제1호는 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 제2호는 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 제3호는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이다(공인중개사법 제25조 제1항 제1호부터 제3호까지).

제3호의 대통령령은 시행령 제21조제1항의 각 호다. 다만 「제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다」(공인중개사법 시행령 제21조 제1항 단서).

주택 임대차 중개의 설명사항과 신분확인

주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게는 이와 별도로 다음 사항을 설명하여야 한다(공인중개사법 제25조의3).

제1호는 「주택임대차보호법」 제3조의6제4항에 따라 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항이다. 제2호는 「국세징수법」 제109조제1항ㆍ제2항 및 「지방세징수법」 제6조제1항ㆍ제3항에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항이다(공인중개사법 제25조의3 제1호·제2호).

중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 주민등록증(모바일 주민등록증을 포함한다) 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다(공인중개사법 제25조의2). 다가구주택 임대차에서 다른 임차인의 보증금 등 선순위 및 소액보증금의 조사ㆍ설명은 다가구 임대차 중개사의 선순위보증금 설명의무에서 다룬다.

위반 시 과태료

성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다(공인중개사법 제51조 제2항 제1호의6). 부과ㆍ징수는 등록관청이 한다(같은 법 제51조 제5항 제4호). 시행령 별표 2 개별기준은 근거자료만 제시하지 않은 경우와 근거자료는 제시했으나 성실ㆍ정확하게 확인ㆍ설명하지 않은 경우를 각 250만원으로, 두 가지를 모두 하지 않은 경우를 500만원으로 정한다(공인중개사법 시행령 별표 2 제2호 바목). 과태료 부과에 불복하는 당사자는 부과 통지를 받은 날부터 60일 이내에 해당 행정청에 서면으로 이의제기를 할 수 있다(질서위반행위규제법 제20조 제1항).

상태 자료요구에 불응하면 개업공인중개사는 어떻게 하나

개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응하면 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다(공인중개사법 시행령 제21조 제2항).

자료요구는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 「요구할 수 있다」(공인중개사법 제25조 제2항). 요구는 재량이고, 불응 사실의 설명과 기재는 기속이다.

서식 [Ⅰ]의 「대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항」 란에는 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련 자료의 제출 여부와 ⑩ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항부터 ⑬ 환경조건까지의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응 여부를 적는다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 작성방법 세부항목 1).

① 대상물건의 표시부터 ⑨ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율까지는 「개업공인중개사가 확인한 사항을 적어야 합니다」(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 작성방법 세부항목 2). 불응 여부를 적는 항목은 ⑩부터 ⑬까지다. 임대차의 경우 ⑨ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 제외한다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 작성방법 세부항목 10). ③에서는 「그 밖의 이용제한 및 거래규제사항」만 생략할 수 있고, ⑧에서는 「개별공시지가(㎡당)」와 「건물(주택)공시가격」만 생략할 수 있다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 작성방법 세부항목 5·9).

상가건물 임차권 양도계약을 중개한 사안에서 구 공인중개사법 시행령 등을 적용한 대법원 판결은 확인ㆍ설명서의 권리관계란에 「등기부 기재사항」 이외에 「실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항」을 기재하여야 한다고 판시했다. 여기에는 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차가 포함된다(2016다261175 판결요지 [2]).

확인ㆍ설명서는 누가 서명 및 날인하여 교부하고 몇 년 보존하나

개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 한다(공인중개사법 제25조 제3항 본문).

개업공인중개사는 교부와 함께 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 하고, 보존기간은 3년이다(공인중개사법 제25조 제3항 본문, 공인중개사법 시행령 제21조 제4항). 법 제25조제3항 단서는 공인전자문서센터에 보관된 경우를 따로 정한다.

단서의 문언

단서는 「다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다」라고 정한다(공인중개사법 제25조 제3항 단서).

서식 4종과 서식 [Ⅰ]의 구성

개업공인중개사는 확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 거래당사자에게 발급해야 한다(공인중개사법 시행령 제21조 제3항). 서식은 시행규칙 제16조가 Ⅰ 별지 제20호서식, Ⅱ 별지 제20호의2서식, Ⅲ 별지 제20호의3서식, Ⅳ 별지 제20호의4서식으로 나눈다(공인중개사법 시행규칙 제16조 제1호부터 제4호까지).

위 표는 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식의 구성이다. ⑮의 중개보수 한도와 초과 수수 반환 청구는 부동산 중개보수 한도와 초과 수수 반환 청구에서 다룬다. ② 권리관계의 작성방법은 대상물건에 공동담보가 설정되어 있으면 공동담보 목록 등을 확인하여 공동담보의 채권최고액 등 해당 중개물건의 권리관계를 명확히 적고 설명하도록 정한다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 작성방법 세부항목 4).

서명 및 날인과 수령 확인문

확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다(공인중개사법 제25조 제4항). 서식의 개업공인중개사란과 소속공인중개사란은 「(서명 및 날인)」이고, 매도인(임대인)과 매수인(임차인)란은 「(서명 또는 날인)」이다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식).

서식 하단에서 거래당사자는 개업공인중개사로부터 확인ㆍ설명 및 손해배상책임의 보장에 관한 설명을 들었음을 확인한다. 또한 「같은 법 시행령 제21조제3항에 따른 본 확인ㆍ설명서와 같은 법 시행령 제24조제2항에 따른 손해배상책임 보장 증명서류(사본 또는 전자문서)를 수령합니다」라고 적는다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식).

서식 ④ 임대차 확인사항 아래에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2에 따른 임대차 계약 신고 안내문이 있다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식). 신고 대상 주택 임대차계약과 신고기간은 주택 임대차계약 신고와 변경·해제 신고에서, 매매 등 중개거래의 거래신고는 부동산 매매 거래신고와 신고내용 정정·변경·해제 신고에서 다룬다.

업무정지와 거래계약서 보존기간

등록관청은 확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우(제6호)와 서명 및 날인을 하지 아니한 경우(제7호)에 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다(공인중개사법 제39조 제1항 제6호·제7호). 이 업무정지처분은 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 할 수 없다(같은 법 제39조 제3항).

거래계약서의 보존기간은 확인ㆍ설명서의 3년(공인중개사법 시행령 제21조 제4항)과 다르다. 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다(공인중개사법 제26조 제1항, 공인중개사법 시행령 제22조 제2항).

확인ㆍ설명을 누락하면 어떤 요건으로 배상책임을 지나

개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(공인중개사법 제30조 제1항).

자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에도 개업공인중개사는 그 손해를 배상할 책임이 있다(공인중개사법 제30조 제2항). 제2항의 문언에는 「고의 또는 과실」이 없다. 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다(같은 법 제15조 제2항).

책임의 기준이 되는 의무와 과실상계

• 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다(공인중개사법 제29조 제1항).
• 중개업자는 민법상 위임관계와 유사한 관계에서 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사ㆍ확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 이는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)에서 정한 중개대상물의 범위 외의 물건ㆍ권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 다르지 않다(2012다74342 판결요지 [1]).
• 중개의뢰인에게 거래관계를 조사ㆍ확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면 과실상계를 할 수 있다(2012다69654 판결요지 [1]).

중개행위의 판단과 2012다102940

중개행위에 해당하는지는 중개업자의 주관적 의사가 아니라 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선ㆍ중개를 위한 행위인지에 따라 판단한다. 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등 계약상 의무의 실현에 관여하여 원만한 이행을 주선할 것이 예정되어 있으면 중개행위의 범주에 포함된다(2012다102940 판결요지 [1]).

같은 판결의 사안은 임대차보증금 1억 원의 임대차를 중개한 공인중개사가 소유권이전등기 전에 잔금 지급을 주선하고 전세권설정등기 대신 전입신고ㆍ확정일자 취득을 권고한 경우다. 같은 날 임대인이 근저당권설정등기를 마치고 대출을 받았고, 임차인은 경매에서 보증금 중 40,758,214원만 배당받았다. 대법원은 제30조제1항의 손해배상책임을 인정했다(2012다102940 판결요지 [2], 이유 1.나.). 이 사건의 상세는 계약 후 잔금 사고와 중개사의 배상책임에서 다룬다.

가정 사례의 청구 요건

가정 사례로, 갑이 개업공인중개사 을의 중개로 다세대주택의 한 호실을 임차했고, 확인ㆍ설명서 ② 권리관계란에는 그 호실의 등기부 기재사항만 적혀 있었다고 하자. 건물 전체에 설정된 공동담보의 채권최고액은 적히지 않았고, 이후 임의경매에서 갑이 보증금 일부만 배당받았다.

1. 을의 설명이 서식 작성방법에 못 미쳤는지는 「확인ㆍ설명 근거자료 등」 란과 ② 권리관계란의 기재로 대조한다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 작성방법 세부항목 1, 4).
2. 갑이 청구하려면 을이 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 갑에게 재산상의 손해를 발생하게 한 것이어야 한다(공인중개사법 제30조 제1항). 설명 누락이 고의 또는 과실에 해당하는지와 그 누락으로 손해가 생겼는지가 함께 쟁점이 된다.
3. 임대차보증금에서 경매절차에서 배당받은 금액을 뺀 나머지를 손해액으로 산정하고 과실상계를 한 원심의 판단이 정당하다고 본 판결이 있다(2012다102940 이유 3.).

소멸시효

공인중개사법 제30조는 손해배상청구권의 소멸시효를 정하지 않는다. 불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날부터 3년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸하고, 불법행위를 한 날부터 10년을 경과한 때에도 같다(민법 제766조 제1항·제2항).

업무보증은 얼마를 언제 설정하고 무엇을 교부하나

개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다(공인중개사법 제30조 제3항, 같은 법 제42조 제1항).

보장금액

설정 신고, 변경, 공탁금 회수 제한

개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 보증을 한 후 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다. 다만 보증보험회사ㆍ공제사업자 또는 공탁기관(보증기관)이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다(공인중개사법 시행령 제24조 제2항). 신고는 별지 제25호서식에 따르고, 증명서류는 보증보험증서 사본, 공제증서 사본, 공탁증서 사본 중 어느 하나(전자문서를 포함한다)다(공인중개사법 시행규칙 제18조 제1항·제2항).

보증을 다른 보증으로 변경하려는 개업공인중개사는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다(공인중개사법 시행령 제25조 제1항). 보증보험 또는 공제에 가입한 개업공인중개사로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하려는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다(같은 조 제2항). 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 이 신고도 생략할 수 있다(같은 조 제3항).

공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다(공인중개사법 제30조 제4항).

중개가 완성된 때의 설명ㆍ교부와 위반 시 제재

개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사ㆍ공제사업을 행하는 자ㆍ공탁기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다(공인중개사법 제30조 제5항 제1호부터 제3호까지).

이 설명 또는 교부를 하지 아니한 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과하고(공인중개사법 제51조 제3항 제5호), 부과ㆍ징수는 등록관청이 한다(같은 법 제51조 제5항 제4호). 시행령 별표 2 개별기준은 30만원이다(공인중개사법 시행령 별표 2 제2호 러목). 제30조제3항에 따른 보증 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우에는 등록관청이 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다(공인중개사법 제38조 제2항 제8호).

공제금ㆍ보증보험금은 어떤 서류로 누구에게 청구하나

손해배상금으로 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 중개의뢰인은 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다(공인중개사법 시행령 제26조 제1항).

청구에는 「그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서ㆍ화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류」를 첨부하여야 한다(공인중개사법 시행령 제26조 제1항). 청구 상대방인 보증기관은 보증보험회사ㆍ공제사업자 또는 공탁기관이다(같은 영 제24조 제2항 단서). 시행령 제26조는 청구서의 서식이나 처리기간을 정하지 않는다.

개업공인중개사는 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다(공인중개사법 시행령 제26조 제2항).

앞의 가정 사례는 다음 순서로 진행한다.

1. 갑은 을과의 손해배상합의서ㆍ화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 갖춘다(공인중개사법 시행령 제26조 제1항).
2. 갑은 중개가 완성된 때 을에게서 교부받은 관계 증서 사본이나 제공받은 관계 증서에 관한 전자문서의 보장금액, 보증기관 및 그 소재지, 보장기간을 확인하여 보증기관을 특정하고, 위 서류를 첨부하여 지급을 청구한다(공인중개사법 제30조 제5항, 공인중개사법 시행령 제26조 제1항).

실무 체크포인트

• 확인ㆍ설명서를 받는다. 거래계약서를 작성하는 때 거래당사자에게 교부되고 서식[Ⅰ]~[Ⅳ] 중 대상물에 맞는 서식이 쓰인다(공인중개사법 제25조 제3항 본문, 공인중개사법 시행규칙 제16조).
• 서명란을 본다. 개업공인중개사란과 소속공인중개사란은 「(서명 및 날인)」이고, 누락하면 등록관청이 업무정지를 명할 수 있다(공인중개사법 제25조 제4항, 같은 법 제39조 제1항 제7호).
• 불응 기재를 본다. 자료요구에 불응한 사실은 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고 확인ㆍ설명서에 기재하여야 하며, 불응 여부를 적는 항목은 ⑩부터 ⑬이다(공인중개사법 시행령 제21조 제2항, 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식 작성방법 세부항목 1).
• 증서 사본이나 전자문서를 받는다. 개업공인중개사는 중개가 완성된 때 보장금액, 보증기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다(공인중개사법 제30조 제5항).
• 청구서류를 갖춘다. 손해배상합의서ㆍ화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하고, 개업공인중개사는 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 재가입 또는 보전을 하여야 한다(공인중개사법 시행령 제26조 제1항·제2항).
• 기간을 구별한다. 확인ㆍ설명서 보존 3년(공인중개사법 시행령 제21조 제4항), 거래계약서 보존 5년(같은 영 제22조 제2항)이다. 두 조문 모두 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다는 단서를 둔다(공인중개사법 제25조 제3항 단서, 같은 법 제26조 제1항 단서). 그 밖에 업무정지처분 제한 3년(같은 법 제39조 제3항), 공탁금 회수 제한 3년(같은 법 제30조 제4항), 불법행위 손해배상청구권 시효 3년·10년(민법 제766조 제1항·제2항)이다.

관련

• 개념·해설
  부동산 중개보수 한도와 초과 수수 반환 청구부동산 매매 거래신고와 신고내용 정정·변경·해제 신고다가구 임대차 중개사의 선순위보증금 설명의무계약 후 잔금 사고와 중개사의 배상책임주택 임대차계약 신고와 변경·해제 신고
• 판례
  2012다1029402012다743422012다696542016다261175
• 법령
  공인중개사법 제15조공인중개사법 제25조공인중개사법 제25조의2공인중개사법 제25조의3공인중개사법 제26조공인중개사법 제29조공인중개사법 제30조공인중개사법 제38조공인중개사법 제39조공인중개사법 제42조공인중개사법 제51조공인중개사법 시행령 제21조공인중개사법 시행령 제22조공인중개사법 시행령 제24조공인중개사법 시행령 제25조공인중개사법 시행령 제26조공인중개사법 시행령 별표 2공인중개사법 시행규칙 제16조공인중개사법 시행규칙 제18조공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식민법 제766조질서위반행위규제법 제20조