전속중개계약 체결과 유효기간·위약금 청구

전속중개계약의 유효기간은 3월이고, 당사자간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따른다(공인중개사법 시행령 제20조 제1항). 유효기간 내 거래에서 중개의뢰인이 지급할 위약금과 소요비용은 전속중개계약서 2.①이 거래 유형별로 나누어 정한다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.①).

전속중개계약의 유효기간은 얼마이고 어떤 계약서로 체결하나

중개의뢰인과 개업공인중개사가 체결하는 전속중개계약의 유효기간은 3월이고, 당사자간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따른다(공인중개사법 시행령 제20조 제1항).

전속중개계약은 중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰하는 경우 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약이다(공인중개사법 제23조 제1항). 전속중개계약은 국토교통부령으로 정하는 계약서에 의하여야 하며, 개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때에는 해당 계약서를 국토교통부령으로 정하는 기간 동안 보존하여야 한다(같은 법 제23조 제2항).

그 계약서는 별지 제15호서식이다(공인중개사법 시행규칙 제14조 제1항). 법 제23조제2항에서 「국토교통부령이 정하는 기간」은 3년을 말한다(같은 규칙 제14조 제2항). 같은 서식은 「이 계약의 유효기간은 년 월 일까지로 한다.」를 적는 칸을 두고, 「유효기간은 3개월을 원칙으로 하되, 갑과 을이 합의하여 별도로 정한 경우에는 그 기간에 따른다」고 적는다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 3.).

일반중개계약에서는 중개의뢰인이 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우 개업공인중개사에게 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다. 그 계약서에는 중개대상물의 위치 및 규모, 거래예정가격, 거래예정가격에 대하여 제32조에 따라 정한 중개보수, 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항을 기재한다(공인중개사법 제22조 제1호부터 제4호). 일반중개계약서는 별지 제14호서식에 따르고(공인중개사법 시행규칙 제13조), 국토교통부장관은 일반중개계약의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다(공인중개사법 시행령 제19조). 일반중개계약에서 중개사를 배제한 직거래의 보수 문제는 중개사를 배제한 직거래와 중개보수 청구에서 다룬다.

전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 어떤 정보를 공개하고 중개의뢰인에게 어떻게 통지하나

개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때에는 제24조에 따른 부동산거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 한다. 다만, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 이를 공개하여서는 아니된다(공인중개사법 제23조 제3항).

공개하여야 할 정보의 내용은 다음 각 호와 같다(공인중개사법 시행령 제20조 제2항).

• 공인중개사법 시행령 제20조 제2항 제1호: 중개대상물의 종류, 소재지, 지목 및 면적, 건축물의 용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물을 특정하기 위하여 필요한 사항
• 공인중개사법 시행령 제20조 제2항 제2호: 벽면 및 도배의 상태
• 공인중개사법 시행령 제20조 제2항 제3호: 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 설비, 오수ㆍ폐수ㆍ쓰레기 처리시설 등의 상태
• 공인중개사법 시행령 제20조 제2항 제4호: 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교 등과의 근접성, 지형 등 입지조건, 일조(日照)ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건
• 공인중개사법 시행령 제20조 제2항 제5호: 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항. 다만, 각 권리자의 주소ㆍ성명 등 인적 사항에 관한 정보는 공개하여서는 아니 된다.
• 공인중개사법 시행령 제20조 제2항 제6호: 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항
• 공인중개사법 시행령 제20조 제2항 제7호: 중개대상물의 거래예정금액 및 공시지가. 다만, 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.

법 제23조제3항과 시행령 제20조는 공개 기한과 공개 사실의 통지 방법을 정하지 않는다. 법 제23조제4항은 전속중개계약의 유효기간, 공개하여야 할 정보의 내용 그 밖에 필요한 사항을 대통령령으로 정한다고 위임한다(공인중개사법 제23조 제4항).

기한과 통지는 별지 제15호서식 1. 「을의 의무사항」에 계약 조항으로 적혀 있다.

• 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 1.①: 「을은 갑에게 계약체결 후 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지하여야 한다.」
• 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 1.② 전단: 「을은 이 전속중개계약 체결 후 7일 이내 「공인중개사법」(이하 “법”이라 한다) 제24조에 따른 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 하며,」
• 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 1.② 중단: 「중개대상물을 공개한 때에는 지체 없이 갑에게 그 내용을 문서로 통지하여야 한다.」
• 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 1.② 후단: 「다만, 갑이 비공개를 요청한 경우에는 이를 공개하지 아니한다.」

1.②의 「(공개 또는 비공개 여부: )」는 계약서에 공개 또는 비공개 여부를 적는 기재란이다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 1.②).

개업공인중개사는 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하여서는 아니되며, 해당 중개대상물의 거래가 완성된 때에는 지체 없이 이를 해당 거래정보사업자에게 통보하여야 한다(공인중개사법 제24조 제7항). 거래정보사업자는 국토교통부장관이 지정한 부동산거래정보망의 설치ㆍ운영자다(같은 법 제24조 제1항, 제3항).

유효기간 안에 다른 개업공인중개사에게 의뢰하거나 소개받은 상대방과 직접 거래하면 위약금은 얼마인가

다음 두 경우에 중개의뢰인(갑)은 그가 지급해야 할 중개보수에 해당하는 금액을 개업공인중개사(을)에게 위약금으로 지급해야 한다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.① 본문).

• 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.① 제1호: 전속중개계약의 유효기간 내에 을 외의 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우
• 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.① 제2호: 전속중개계약의 유효기간 내에 을의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 을을 배제하고 거래당사자 간에 직접 거래한 경우

두 호는 모두 「전속중개계약의 유효기간 내에」 거래한 경우를 대상으로 한다. 유효기간은 같은 서식 3.에 적은 날까지이고, 3.의 「※」는 유효기간은 3개월을 원칙으로 하되 갑과 을이 합의하여 별도로 정한 경우에는 그 기간에 따른다고 적는다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 3.).

위약금이 연동되는 중개보수는 같은 서식 4.에 약정을 적는다. 「중개대상물에 대한 거래계약이 성립한 경우 갑은 거래가액의 ( )%(또는 원)을 중개보수로 을에게 지급한다.」이고, 「뒤쪽 별표의 요율을 넘지 않아야 하며, 실비는 별도로 지급한다」는 안내가 붙어 있다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 4.). 서식 뒤쪽 첨부서류는 「공인중개사법」 제32조제4항 및 같은 법 시행규칙 제20조에 따른 중개보수 요율표다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 첨부서류). 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다(공인중개사법 제32조 제4항). 보수의 한도와 초과 수수의 반환은 부동산 중개보수 한도와 초과 수수 반환 청구에서 다룬다.

서식 2.①의 위약금은 계약서에 적힌 약정이다. 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하고(민법 제398조 제4항), 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다(같은 조 제2항).

을이 중개보수 또는 실비를 과다수령한 경우의 차액 환급과 중개대상물의 확인ㆍ설명을 소홀히 하여 재산상의 피해를 발생하게 한 경우의 손해액 배상은 같은 서식 5.가 별도로 적는다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 5.).

중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래하면 얼마를 지급하나

갑은 유효기간 내에 스스로 발견한 상대방과 거래하면 위약금이 아니라 소요된 비용을 지급한다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.① 단서). 지급액은 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위에서 을이 중개행위를 할 때 소요된 비용(사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용을 말한다)이다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.① 단서).

• 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.① 제3호: 전속중개계약의 유효기간 내에 갑이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우
• 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.① 단서: 제3호의 경우에는 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위에서 을이 중개행위를 할 때 소요된 비용(사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용을 말한다)을 지급한다.

제1호·제2호의 지급액은 중개보수에 해당하는 금액이고, 제3호의 지급액은 소요된 비용이며 그 범위가 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액이다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.① 본문·단서). 같은 서식 2.①은 소요된 비용을 입증하는 서류의 종류를 정하지 않는다. 소요된 비용이 사회통념에 비추어 상당한지는 서식 2.① 단서의 괄호가 정하는 기준이다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.① 단서).

가정 사례에서 거래 유형별 지급액은 어떻게 나뉘나

가정으로, 매도인 갑이 개업공인중개사 을과 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식으로 전속중개계약을 체결하면서 4.에 갑이 을에게 지급할 중개보수를 200만원으로 적었다고 하겠다. 이 금액은 지급액 계산을 위한 가정 수치이며 한도 적합성은 부동산 중개보수 한도와 초과 수수 반환 청구에서 본다. 유효기간 내에 이루어진 거래 유형별 약정상 지급액은 아래와 같다. 위약금이 부당히 과다하면 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항).

서식 2.① 각 호는 전속중개계약서 3.의 유효기간 안에 그 호에서 정한 거래를 한 경우다. 개업공인중개사가 중개를 완성하여 거래계약서를 작성하는 때에는 계약일을 기재하여야 하므로, 그 거래계약서가 있는 거래는 그 계약일을 유효기간과 대조할 수 있다(공인중개사법 제26조 제1항, 공인중개사법 시행령 제22조 제1항 제3호). 개업공인중개사가 정보를 공개하고 통지한 사실은 서식 1.②에 따른 문서로, 업무처리상황 통지는 서식 1.①에 따른 문서로 남는다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 1.①·②).

계약서를 쓰지 않거나 정보공개 의무를 어기면 등록관청은 어떤 처분을 하나

등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다(공인중개사법 제39조 제1항). 이 글과 관계된 호는 다음과 같다.

• 공인중개사법 제39조 제1항 제3호: 제23조제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우
• 공인중개사법 제39조 제1항 제4호: 제24조제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 해당 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우
• 공인중개사법 제39조 제1항 제11호: 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

업무정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정하며(같은 법 제39조 제2항), 그 기준은 별표 4다(공인중개사법 시행규칙 제25조). 업무정지처분은 법 제39조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 할 수 없다(같은 법 제39조 제3항).

개설등록의 취소는 정보공개 의무 위반에서 나온다. 등록관청은 제23조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다(공인중개사법 제38조 제2항 제6호). 그 사유로 개설등록을 취소하려는 경우 등록관청은 청문을 실시하여야 한다(같은 법 제38조 제3항). 전속중개계약서를 사용하지 않은 경우와 제24조제7항 위반은 위 제39조제1항 제3호·제4호의 업무정지 사유이고 제38조제2항 각 호에는 들어 있지 않다. 등록취소와 업무정지의 구조는 개업공인중개사 휴업·폐업·재개·휴업기간 변경 신고에서도 같은 법 제38조·제39조로 이어진다.

거래정보사업자가 의뢰받은 내용과 다르게 공개하거나 운영규정을 위반하면 어떤 제재를 받나

국토교통부장관은 거래정보사업자가 제24조제4항의 규정을 위반하여 정보를 공개한 경우에는 그 지정을 취소할 수 있다(공인중개사법 제24조 제5항 제3호). 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 하고, 이를 변경하고자 하는 때에도 같다(같은 조 제3항). 이 규정을 위반하여 운영규정의 승인 또는 변경승인을 받지 아니하거나 운영규정을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우에도 그 지정을 취소할 수 있다(같은 조 제5항 제2호). 국토교통부장관은 위 정보공개 위반 또는 운영규정 위반을 사유로 거래정보사업자 지정을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다(같은 조 제6항).

제24조제3항을 위반하여 운영규정의 승인 또는 변경승인을 얻지 아니하거나 운영규정의 내용을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과하고(같은 법 제51조 제2항 제1호의5), 그 과태료는 국토교통부장관이 부과ㆍ징수한다(같은 법 제51조 제5항 제1호). 과태료 부과기준에서 이 위반행위의 개별기준 금액은 400만원이다(공인중개사법 시행령 제38조 제1항, 공인중개사법 시행령 별표 2 제2호 마목). 부과권자는 같은 별표 제1호 가목의 일반기준에 해당하면 개별기준 금액의 2분의 1 범위에서 줄일 수 있다(과태료를 체납하고 있는 위반행위자는 제외). 같은 호 나목의 일반기준에 해당하면 개별기준 금액의 2분의 1 범위에서 늘릴 수 있으나, 법 제51조제2항의 상한을 넘을 수 없다(공인중개사법 시행령 별표 2 제1호). 과태료 부과에 불복하는 당사자는 과태료 부과 통지를 받은 날부터 60일 이내에 해당 행정청에 서면으로 이의제기를 할 수 있고, 이의제기가 있으면 과태료 부과처분은 그 효력을 상실한다(질서위반행위규제법 제20조 제1항·제2항).

실무 체크포인트

• 유효기간 칸과 중개보수 칸을 적는다. 전속중개계약서 3.에 유효기간 끝나는 날을, 4.에 거래가액의 비율(또는 금액)인 중개보수를 적는다. 2.①의 위약금과 소요비용의 범위는 이 중개보수에 연동된다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 3., 4.).
• 공개 또는 비공개 여부를 적는다. 중개의뢰인이 비공개를 요청하면 개업공인중개사는 공개하여서는 아니되고, 1.②의 「(공개 또는 비공개 여부: )」 기재란에 그 결과를 남긴다(공인중개사법 제23조 제3항, 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 1.②).
• 통지 문서를 보관한다. 서식 1.②의 7일 이내 공개와 지체 없는 문서 통지, 1.①의 2주일에 1회 이상 문서 통지는 계약 조항이며, 통지는 문서로 하여야 한다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 1.①·②).
• 제1호·제2호와 제3호를 구별한다. 전속중개계약의 유효기간 내에 을 외의 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우와, 전속중개계약의 유효기간 내에 을의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 을을 배제하고 거래당사자 간에 직접 거래한 경우는, 갑이 지급해야 할 중개보수에 해당하는 금액의 위약금이다. 같은 유효기간 내에 갑이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우는 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위에서 을이 중개행위를 할 때 소요된 비용(사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용)이다(공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 2.①).
• 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정한다. 예정액이 부당히 과다하면 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항·제4항).
• 계약서를 3년 보존한다. 전속중개계약서를 보존하지 아니하면 업무정지 사유다(공인중개사법 시행규칙 제14조 제2항, 공인중개사법 제39조 제1항 제3호).
• 업무정지처분의 기산점은 사유 발생일이다. 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 업무정지처분을 할 수 없다(공인중개사법 제39조 제3항).

관련

• 개념·해설
  중개사를 배제한 직거래와 중개보수 청구부동산 중개보수 한도와 초과 수수 반환 청구개업공인중개사 휴업·폐업·재개·휴업기간 변경 신고
• 법령
  공인중개사법 제22조공인중개사법 제23조공인중개사법 제24조공인중개사법 제26조공인중개사법 제32조공인중개사법 제38조공인중개사법 제39조공인중개사법 제51조공인중개사법 시행령 제19조공인중개사법 시행령 제20조공인중개사법 시행령 제22조공인중개사법 시행령 제38조공인중개사법 시행규칙 제13조공인중개사법 시행규칙 제14조공인중개사법 시행규칙 제25조민법 제398조질서위반행위규제법 제20조
• 별표·서식
  공인중개사법 시행령 별표 2공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식