중개사를 배제한 직거래와 중개보수 청구

중개사를 거치지 않고 최종 계약서를 직접 작성했더라도, 그 전에 한 중개에 대한 보수를 지급해야 할 수 있다. 부산지방법원은 중개업자가 계약 성립에 결정적으로 기여했고 자신의 책임 없는 사유로 최종 계약서 작성에서 배제된 경우, 이미 수행한 중개행위에 상응하는 보수를 청구할 수 있다고 판단했다(2005나10743). 중개인의 등록·업무 내용과 직거래에 이른 경위를 함께 확인해야 한다.

쉽게 말하면 — 중개사가 매수인을 찾아 가격과 조건을 조율했는데, 마지막 계약서만 당사자끼리 썼다고 보수가 반드시 없어지는 것은 아닙니다. 반대로 한 번 소개했다는 이유만으로 언제나 보수 전액을 받는 것도 아닙니다. 해당 판결은 계약 성립에 결정적인 역할을 했고 책임 없이 배제되었다는 사정과, 실제로 수행한 중개의 정도를 살폈습니다(2005나10743).

직접 계약서를 작성했으면 중개보수를 안 줘도 되는가?

최종 계약서에 중개사가 참여하지 않았다는 사정만으로 지급의무가 없어지지는 않는다. 부산지방법원은 원칙적으로 계약서 작성 등 계약 체결까지 중개를 완료해야 보수를 청구할 수 있다고 보면서도, 결정적으로 기여한 중개업자가 책임 없이 중개를 중단하게 된 특별한 사정을 구별했다. 그런 경우에는 민법 제686조 제3항과 상법 제61조의 취지, 신의성실의 원칙 등에 비추어 이미 한 중개에 상응하는 보수를 청구할 수 있다고 판단했다. 해당 사안에서는 중개계약이 해지되었는지와 관계없이 이미 이루어진 중개에 상응하는 지급의무를 인정했다(2005나10743 이유 3. 나. (1)·(2)·민법 제686조·상법 제61조).

판결의 사안에서는 중개업자가 매매가격과 조건을 협의하고 계약서 초안까지 마련했다. 매도인 측의 이의로 날인이 무산된 뒤, 매도인 측은 같은 매수인과 별도 중개업자 없이 계약했다. 법원은 중개업자의 결정적 기여와 계약서 작성에 관여하지 못한 경위를 인정하여 보수 일부를 지급하도록 했다(2005나10743).

이는 부산지방법원의 개별 항소심 판단이다. 계약서 작성에 참여하지 못한 모든 중개에 일률적으로 보수를 인정한 것은 아니다. 의뢰관계, 성립한 거래와 앞선 중개의 연결, 중단에 대한 책임을 해당 사안에서 확인해야 한다(2005나10743).

단순 소개와 결정적인 중개는 무엇이 다른가?

당사자들의 거래를 실제로 알선한 내용과 최종 계약에 기여한 정도를 확인한다. 중개는 매매·교환·임대차 등 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것이다(공인중개사법 제2조 제1호). 해당 판결에서는 다음 사정을 종합하여 결정적인 기여를 인정했다(2005나10743 이유 3. 나.).

누구의 의뢰를 받아 어떤 거래상대방을 알선했는가.
가격과 매매조건을 어느 정도 협의했는가.
마련한 계약서 초안과 최종 직거래의 내용이 어떻게 연결되는가.
마지막 계약 체결에 참여하지 못한 이유와 중개업자의 책임이 무엇인가.

“이 부동산을 먼저 알려 주었다”는 사실과 계약 성립에 결정적으로 기여했다는 사실은 구별된다. 소개 이후 가격·조건 협상이 어떻게 이루어졌는지, 최종 거래가 그 알선을 토대로 성립했는지 보여 주는 문자·전자우편·초안 등이 중요하다. 이 판결의 예외를 주장하는 중개업자는 결정적 기여와 책임 없는 중단이라는 사실을 구체적으로 제시해야 한다(2005나10743).

누가 누구에게 얼마를 청구하는가?

개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인에게 보수를 받는다(공인중개사법 제32조 제1항). 따라서 등기명의자나 돈을 지급한 사람이 누구인지만 보지 않고, 누구와 중개의뢰 관계가 있었는지 확인한다. 해당 판결은 회사 명의로 소유·매매가 이루어졌지만, 거래를 의뢰하고 주도한 피고의 실질적인 지위와 거래 경위를 살펴 지급의무를 인정했다(2005나10743 이유 3. 가.).

직거래에서 배제된 중개업자에게 언제나 전체 약정 보수를 인정하는 것은 아니다. 해당 판결은 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 금액을 인정했다. 그 사안에서 청구한 3,600만원 중 900만원을 인정한 것은 피고가 얻은 이익, 매수인이 중개사들에게 지급한 수수료, 거래가액과 당시 부산시 조례 요율 등 구체적 사정을 참작한 결과다(2005나10743 이유 3. 나. (3)·주문). 이 금액이 다른 거래의 정액 기준이 되는 것은 아니다.

현재 주택의 중개보수는 법정 범위 안의 시·도 조례 요율한도 내에서 의뢰인과 협의해 정한다. 중개대상물과 사무소의 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례를 기준으로 한다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항·제3항). 주택 외 물건은 오피스텔의 면적·시설 요건 등에 따라 적용 요율이 나뉜다. 해당 요건을 갖춘 오피스텔 외의 경우에는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 거래금액의 0.9% 이내에서 협의해 정한다. 주택과 주택 외 부분이 섞인 물건은 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 기준, 그 미만이면 주택 외 기준을 적용한다. 직거래라는 이유로 보수한도 규정까지 없어지는 것은 아니다(같은 조 제4항·제6항·제7항).

언제 지급하고 어떤 경우 보수를 받을 수 없는가?

현재 중개보수의 지급시기는 의뢰인과 개업공인중개사의 약정에 따른다. 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이다(공인중개사법 시행령 제27조의2). 직거래에서 배제되었다며 보수를 청구할 때에도, 청구권이 인정되는지와 지급기한이 왔는지는 구별한다. 위 하급심 판결은 이 예외적 보수의 지급시기나 시효 기산점을 직접 판단하지 않았다. 따라서 그 판결만으로 약정 없는 비율 보수의 지급기한을 거래대금 지급 완료일이라고 확정할 수는 없다(2005나10743).

개업공인중개사의 고의·과실 때문에 거래가 무효·취소·해제된 경우에는 보수를 받지 못한다(공인중개사법 제32조 제1항 단서). 앞선 하급심의 예외 역시 중개업자의 책임 없는 중단을 전제로 하므로, 업무상 잘못으로 거래가 중단된 경우와 구별해야 한다(2005나10743).

개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 사람이다(공인중개사법 제2조 제4호). 무자격·무등록으로 중개업을 한 사람의 보수 약정 문제는 무등록 중개업자의 중개수수료 약정에서 설명한다. 직거래 상대방을 찾았다는 사실만으로 등록·약정의 유효성 문제를 대신할 수는 없다.

청구의 시효는 언제부터 확인하는가?

개업공인중개사가 영업으로 수행한 중개에 대한 보수채권은 원칙적으로 5년의 상사소멸시효가 적용된다. 영업으로 하는 중개가 상행위이므로, 중개한 거래가 개인의 주택 매매·임대차라는 이유만으로 일반채권의 10년 시효가 적용되는 것은 아니다(상법 제46조 제11호·같은 법 제64조·민법 제162조).

시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다(민법 제166조). 따라서 보수 약정과 지급시기, 최종 계약과 대금 지급 내역을 대조하여 청구할 수 있게 된 시점을 정리한다. 일반적인 중개보수의 약정 없는 지급시기는 거래대금 지급 완료일이라는 기준도 확인하되, 위 판결의 예외적 보수에서는 지급기한과 권리행사 가능 시점을 별도로 검토한다(공인중개사법 시행령 제27조의2).

보수 청구를 받거나 하려면 무엇을 준비하는가?

중개의뢰와 실제 수행내용, 중개가 중단된 경위, 최종 거래를 서로 대조할 수 있게 정리한다. 해당 판결은 중개업자가 한 일과 직거래에 이른 과정을 바탕으로 지급의무와 금액을 판단했다(2005나10743). 한쪽이 작성한 청구서만으로 다른 쪽의 의뢰나 보수 약정까지 확정하지 않는다.

다음은 그 대조를 위해 준비할 자료다.

중개의뢰서·보수약정과 업무 당시 개설등록 정보.
상대방 소개, 가격·조건 협의의 문자·전자우편·녹취 등.
중개사가 마련한 계약서 초안과 최종 계약서.
계약서 작성이 무산되거나 중개가 중단된 경위에 관한 자료.
의뢰인 또는 거래상대방이 이미 지급한 보수·실비의 영수증과 이체내역.

자료를 대조한 뒤 의뢰관계·기여·중단 책임·지급기한·청구액 중 어느 부분을 다투는지 특정한다. 보수 발생 여부와 금액을 모두 다툰다면, “직거래이므로 전혀 지급하지 않는다”는 결론만 적기보다 각 쟁점을 나누어 답하는 것이 필요하다(2005나10743·공인중개사법 시행령 제27조의2).

실무 체크포인트

의뢰인과 청구인이 누구인지 확인하고, 개업공인중개사의 등록상태와 실제 수행업무를 대조한다(공인중개사법 제2조·같은 법 제32조).
최종 직거래와 앞선 알선의 연결, 결정적 기여와 책임 없는 중단을 확인한다(2005나10743).
전체 약정 보수를 당연한 청구액으로 보지 않고, 실제 수행 정도·약정·현행 보수한도와 의뢰인·거래상대방이 이미 지급한 금액을 검토한다(2005나10743·공인중개사법 시행규칙 제20조).
지급시기 약정과 거래대금 지급 완료 여부를 확인한다(공인중개사법 시행령 제27조의2).