판결에 의한 소유권보존등기 대위신청

판결이 있다는 이유만으로 언제나 신청인 명의의 소유권보존등기를 할 수 있는 것은 아니다. 확정판결이 신청인 자신의 소유권을 증명하는 경우와 대장상 소유자에게 신청인 앞으로 이전등기하라고 명하는 경우를 구별해야 한다(부동산등기법 제65조, 등기선례 제7-67호).

쉽게 말하면 — 판결이 내 소유권 자체를 확인해 주는지, 상대방이 내 앞으로 이전등기를 하라고 명하는지를 먼저 봅니다. 후자의 경우에는 상대방 명의로 첫 등기를 만든 뒤 내 앞으로 이전하는 순서가 필요할 수 있습니다.

판결 내용에 따라 신청방법이 어떻게 달라지나?

판결 내용	보존등기 방법
확정판결로 신청인 자신의 소유권을 증명하는 경우	신청인이 자기 명의의 소유권보존등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제65조 제2호).
대장상 소유자가 신청인 앞으로 이전등기를 하라는 판결을 받은 경우	대장상 소유자의 보존등기신청권을 대위하여 그 사람 명의로 보존등기를 한 뒤 판결에 따른 이전등기를 신청한다.

판결에 따른 등기는 승소한 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항). 그러나 이전등기를 명하는 판결이 필요한 선행 보존등기를 없애는 것은 아니다.

소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결은 판결 자체로 부동산 물권을 취득하게 하는 판결이 아니므로, 그 판결에 따른 등기를 해야 소유권을 취득한다(96다50025). 이를 신청인 자신의 소유권을 증명하는 확정판결에 따른 직접 보존등기와 구별한다.

대위 보존등기는 어떤 근거로 신청하나?

채권자는 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 다만 일신전속권은 제외되고, 채권의 기한 전에는 법원의 허가가 필요한 것이 원칙이며 보전행위는 예외다(민법 제404조).

이 요건을 갖춘 채권자는 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제28조). 보존등기명의인이 될 피대위자는 부동산등기법 제65조가 정한 보존등기 신청인에 해당해야 한다.

대위신청의 신청정보에는 피대위자의 성명·주소·등록번호, 신청인이 대위자라는 뜻, 대위자의 성명·주소와 대위원인을 제공하여야 한다. 대위원인을 증명하는 정보는 첨부정보로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제50조).

보존등기 신청정보에는 부동산등기법 제65조의 어느 호에 따라 신청하는지를 밝힌다. 등기원인과 그 연월일은 제공할 필요가 없고, 부동산 표시를 증명하는 대장정보 등을 첨부한다. 건물의 경우 같은 대지 위에 여러 건물이 있으면 건물 소재도를, 구분건물이면 1동의 건물 소재도와 각 층·전유부분의 평면도를 추가로 제공하며, 이 경우에도 건축물대장정보를 제공하면 제121조 제3항 단서가 준용된다(부동산등기규칙 제121조).

보존등기명의인의 주소증명정보가 필요한가?

새로 등기명의인이 되는 사람의 주소와 등록번호를 증명하는 정보는 첨부정보로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호). 대위 보존등기에서는 피대위자가 새 보존등기명의인이 되므로 그 사람의 주소증명정보가 필요하다.

등기선례 제7-67호는 미등기 건물의 건축물대장상 소유명의인을 피고로 하여 이전등기절차 이행판결을 받은 사안을 다뤘다. 원고가 피고를 대위하여 보존등기를 신청할 때에는 피고의 주소를 증명하는 서면을 제출하여야 한다고 보았다.

공시송달로 받은 판결이면 생략할 수 있나?

등기선례 제7-67호의 사안에서는 피고가 행방불명되어 소송서류가 공시송달되었어도 주소증명서면을 생략할 수 없었다. 호적 및 제적등·초본, 말소된 주민등록표 등·초본 등 피고의 주민등록번호가 기재된 주소증명서면을 제출하여야 한다고 보았다.

이는 미등기 건물, 건축물대장상 소유명의인을 피고로 한 이전등기 이행판결과 공시송달이라는 사실관계에서 나온 결론이다. 신청인 자신의 소유권을 증명하는 확정판결에 따른 직접 보존등기와 혼동하지 않는다.

어떤 순서로 신청하나?

판결이 신청인의 소유권 자체를 증명하는지, 상대방에게 이전등기를 명하는지 구별한다.
대위 보존등기라면 피대위자가 부동산등기법 제65조의 보존등기 신청인인지 확인한다.
피대위자 명의의 보존등기를 대위신청하고 필요한 주소증명정보를 제공한다.
보존등기가 마쳐지면 판결에 따른 신청인 명의 소유권이전등기를 별도로 신청한다.

소유권이전등기를 신청할 때에는 등기의무자의 주소를 증명하는 정보도 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 단서).

실무 체크포인트

판결이 자기 소유권을 증명하는지, 상대방에게 이전등기를 명하는지 먼저 구별한다(부동산등기법 제23조, 부동산등기법 제65조).
대위신청의 네 가지 신청정보와 대위원인 증명정보를 구분하여 제공한다(부동산등기규칙 제50조).
보존등기 신청 근거와 부동산 표시를 증명하는 대장정보를 제공하고, 건물 유형에 따라 필요한 소재도·평면도를 확인한다(부동산등기규칙 제121조).
공시송달 판결이라도 등기선례 제7-67호의 사안에서는 보존등기명의인의 주소증명서면이 필요했다.