미등기 부동산 양수인의 대위 보존등기

미등기 토지의 대장에 최초 명의인으로부터 소유권이전등록을 받은 것으로 기재된 양수인은 그 기재만으로 자기 명의의 소유권보존등기를 신청할 수 없다. 최초 대장상 명의인의 보존등기신청권을 대위하여 그 사람 앞으로 보존등기를 한 뒤 자기 명의로 소유권이전등기를 해야 한다(부동산등기법 제65조, 등기선례 제9-190호). 다만 미등기 토지의 지적공부상 국가로부터 소유권이전등록을 받은 경우는 이 원칙의 예외다(등기예규 제1483호).

쉽게 말하면 — 토지대장에 매수인 이름이 이전등록되어 있어도 그 이름으로 첫 등기를 바로 하는 절차는 아닙니다. 대장에 처음 소유자로 적힌 사람 명의로 등기부를 만든 뒤 매수인 명의로 이전합니다. 다만 지적공부상 국가로부터 이전등록을 받았거나, 매수인이 확정판결로 자기 소유권 자체를 증명하는 경우는 별도로 판단합니다.

누가 자기 명의로 보존등기를 신청할 수 있나?

미등기 토지나 건물의 소유권보존등기는 다음 사람이 신청할 수 있다(부동산등기법 제65조).

토지대장·임야대장·건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람 또는 그 상속인 등 포괄승계인
확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람
수용으로 소유권을 취득했음을 증명하는 사람
건물에 관하여 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 자기 소유권을 증명하는 사람

따라서 확정판결로 자신의 소유권을 증명하는 사람은 제65조 제2호에 따라 자기 명의 보존등기를 신청할 수 있다. 반면 등기선례 제9-190호가 다룬 사람은 미등기 토지의 대장에 최초 명의인으로부터 소유권이전등록을 받은 것으로만 기재된 양수인이었다.

부동산 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결은 판결 자체로 물권취득의 효력이 생기는 판결이 아니다. 그 판결에 따라 등기를 해야 소유권을 취득한다(96다50025). 따라서 이전등기 이행판결이 있다는 사정만으로 그 판결이 곧 제65조 제2호의 자기 소유권을 증명하는 판결이 되는 것은 아니다.

대장상 이전등록만 있는 양수인은 어떤 순서로 신청하나?

등기선례 제9-190호의 사안에서는 양수인이 최초 대장상 명의인을 대위하여 그 사람 앞으로 소유권보존등기를 한 다음 자기 명의로 소유권이전등기를 해야 했다. 물권변동에 관하여 의사주의 원칙에 따르던 구 민법이 적용되던 시기에 대장상 소유권이전등록이 이루어진 경우에도 같다고 보았다.

채권자는 민법상 채권자대위권의 요건에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있다(민법 제404조, 부동산등기법 제28조). 대위 보존등기와 양수인 명의 이전등기는 서로 다른 등기다.

대위신청에는 어떤 정보가 필요한가?

대위신청의 신청정보에는 피대위자의 성명·주소·등록번호, 신청인이 대위자라는 뜻, 대위자의 성명·주소와 대위원인을 제공하여야 한다. 대위원인을 증명하는 정보는 첨부정보로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제50조).

보존등기 신청정보에는 부동산등기법 제65조 각 호 중 어느 근거로 신청하는지를 밝혀야 한다. 보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 제공할 필요가 없고, 토지나 건물의 표시를 증명하는 대장정보 등을 첨부하여야 한다(부동산등기규칙 제121조).

대장상 최초 소유자를 특정할 수 없으면 어떻게 하나?

등기선례 제9-190호는 토지대장에 최초 소유자의 주소가 제대로 표시되지 않아 그 사람을 특정할 수 없는 경우를 별도로 다뤘다. 대장상 소유권이전등록명의인은 국가를 상대로 그 토지가 보존명의인의 소유임을 확인하는 판결을 받아, 그 사람 명의의 소유권보존등기를 대위신청할 수 있다고 보았다. 그 사람이 이미 사망했다면 상속인 명의로 신청한다.

이 결론은 미등기 토지와 해당 선례의 사실관계에 관한 것이다. 건물의 보존등기나 다른 종류의 판결에 그대로 확대하지 않고 부동산등기법 제65조의 해당 신청 근거를 따로 확인한다.

실무 체크포인트

대장상 이전등록만 있는지, 신청인 자신의 소유권을 증명하는 확정판결이 있는지 먼저 구별한다(부동산등기법 제65조, 등기선례 제9-190호).
대장상 이전등록이 국가로부터 이루어진 미등기 토지인지 확인한다(등기예규 제1483호).
대위신청 정보와 대위원인 증명정보를 구분하여 제공한다(부동산등기규칙 제50조).
보존등기 신청 근거와 부동산 표시를 증명하는 대장정보를 제공한다(부동산등기규칙 제121조).
토지대장상 최초 명의인의 주소가 불완전해 특정할 수 없다면 등기선례 제9-190호가 정한 확인판결 경로의 적용 여부를 검토한다.