관리비 체납과 관리단의 단전조치

관리비를 체납했더라도 관리단이 곧바로 전기를 끊을 수는 없다. 법령·규약의 근거와 단전의 상당성을 함께 보며, 근거가 없거나 규약이 무효이면 특별한 사정이 없는 한 위법하다(2018다38607 이유 2항 가목). 위법한 사용방해 때문에 건물을 사용·수익하지 못한 구분소유자나 임차인은 그 기간에 생긴 관리비채무를 부담하지 않는다(2025다214722 이유 3항 가목).

쉽게 말하면 — 점포 주인이 관리비를 내지 않아 관리단이 전기를 끊으려는 상황입니다. 규약에 단전 조항이 있어도 체납 경위와 단전 방법, 입주자의 피해까지 살펴야 합니다. 규약이 무효이면 원칙적으로 위법합니다. 다만 건물 전체의 존립·운영에 대한 심각한 지장과 다른 소유자의 보호 필요성, 규약을 믿고 관리해 온 사정 등을 종합해 예외적으로 적법할 수 있습니다(2018다38607 이유 2항 가목).

반대로 위법한 단전 때문에 점포를 사용하지 못했다면, 구분소유자나 임차인은 그 기간에 생긴 관리비를 부담하지 않습니다. 단전 전 체납액과는 구별해야 합니다(2025다214722 이유 1항 마목·3항 가목).

관리비를 체납하면 바로 전기를 끊을 수 있나?

관리단은 체납만으로 곧바로 단전할 수 없고 법령·규약 근거와 사회통념상 상당성을 함께 갖춰야 한다(2018다38607 이유 2항 가목).

상당성이란 구체적인 상황에서 그 조치가 사회통념상 허용될 만한 정도인지를 뜻한다. 법원은 단전하게 된 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입은 피해의 정도 등을 종합한다. 따라서 규약에 단전 조항이 있거나 체납액이 크다는 사정 하나만으로 적법하다고 결정할 수 없다(2018다38607 이유 2항 가목).

관리인이 관리비를 청구·수령할 권한과 의무를 가진다는 것과 단전할 수 있다는 것은 별개다. 관리비 징수 규정은 청구·수령과 금전 관리를 정한다(집합건물법 제25조 제1항 제2호). 누구에게 어떤 관리비를 청구할 수 있는지는 집합건물 관리단의 관리비 청구권에서 설명한다.

규약의 단전 조항은 어떻게 확인해야 하나?

구분소유자는 실제 규약의 단전 조항과 그 규약을 유효하게 설정·변경한 결의자료를 함께 확인해야 한다(2018다38607 이유 1항 나목·2항 나목).

실제 규약과 결의자료

구분소유자는 한 건물에서 독립된 소유권의 대상이 되는 점포나 세대 등을 소유하는 사람이다(집합건물법 제2조 제1호·제2호). 이해관계인은 규약 보관자에게 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본을 받을 수 있다(같은 법 제30조 제3항).

표준규약은 실제 건물의 규약과 구별해야 한다. 구분소유자들은 법이 정하지 않은 관리·사용 사항을 규약으로 정할 수 있지만, 구분소유자 외의 사람의 권리를 침해해서는 안 된다(집합건물법 제28조).

현재 규약의 설정·변경·폐지를 확인할 때에는 다음 요건을 함께 본다.

관리단집회 결의에는 구분소유자 수와 의결권 각각 4분의 3 이상의 찬성이 필요하다. 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 소유자의 승낙도 받아야 한다(집합건물법 제29조 제1항).
일부공용부분에 관한 사항으로 소유자 전원에게 이해관계가 있지 않고 전원의 규약에 따로 정하지 않았다면, 이를 공용하는 구분소유자들의 규약으로 정할 수 있다(집합건물법 제28조 제2항).
그 사항을 구분소유자 전원의 규약으로 설정·변경·폐지할 때에는 일부공용부분을 공용하는 소유자들의 반대도 확인한다. 해당 소유자 수 또는 의결권 중 어느 하나라도 4분의 1을 초과해 반대하면 설정·변경·폐지할 수 없다(집합건물법 제29조 제2항).

집회 없는 서면·전자 합의

규약을 집회 없이 정하는 합의의 요건은 시기에 따라 달라졌다. 아래 비율은 구분소유자 수와 의결권을 각각 충족해야 하는 기준이다.

아래 표의 휴양 콘도미니엄 특례는 「관광진흥법」상 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 것이다(2012년 당시 제15조 제1항 제2호, 2021년 당시 제15조 제1항 제2호).

확인하는 시점	집회 없는 규약 결의의 일반 요건과 별도 안건의 특례
이 사건 규약 제정 당시인 2006년	각각 5분의 4 이상이 서면으로 합의해야 한다(당시 집합건물법 제41조, 공식 원문).
이 사건 규약 개정 당시인 2012년	각각 5분의 4 이상이 서면으로 합의해야 한다(당시 집합건물법 제41조, 공식 원문). 다만 휴양 콘도미니엄 특례 안건은 각각 과반수가 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다(같은 법 제41조 제1항 단서).
판결 선고 당시인 2021년	각각 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 두 방법을 함께 써서 합의해야 한다(당시 집합건물법 제41조, 공식 원문). 다만 휴양 콘도미니엄 특례 안건은 각각 과반수가 서면이나 전자적 방법 또는 두 방법을 함께 써서 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다(같은 법 제41조 제1항 단서).
2023년 9월 29일부터	각각 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 두 방법을 함께 써서 합의해야 한다(집합건물법 제41조 제1항, 개정법 부칙 제1조).

위 특례의 과반수 기준은 휴양 콘도미니엄 변경 안건에 적용된다. 일반적인 단전 규약을 정하는 합의의 정족수는 표의 기본 요건을 따른다(2012년 당시 제41조 제1항, 2021년 당시 제41조 제1항).

전자적 방법을 추가한 개정은 2013년 6월 19일부터 시행됐다(개정법 부칙 제1조, 제41조 개정 연혁). 따라서 규약 제정·변경 당시의 동의서와 집계를 그때의 요건에 맞춰 확인해야 한다. 집회에서 서면으로 의결권을 행사하는 것과 집회 자체를 생략하는 합의도 구별한다(집합건물법 제38조 제2항).

현행법은 규약 결의의 일반 요건 외에, 열거한 사항별로 다른 정족수를 정한다. 해당 정족수를 갖춘 서면·전자 합의도 관리단집회를 소집해 결의한 것으로 본다(집합건물법 제41조 제2항). 단전 규약을 정하는 결의와 해당 항에 열거된 별도 안건의 결의를 구분해 적용한다.

규약이 무효면 단전은 언제나 위법한가?

법령·규약 근거가 없거나 규약이 무효이면 원칙적으로 위법하지만 특별한 상당성 사정이 있으면 예외가 인정될 수 있다(2018다38607 이유 2항 가목).

법원은 예외를 판단할 때 다음 사정 등을 종합한다. 어느 하나만 있으면 적법하다는 기준은 아니다(2018다38607 이유 2항 가목).

관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효하다고 믿고 그에 따라 건물을 관리했는지 살핀다.
단전하지 않으면 건물의 존립과 운영에 심각한 지장이 생기는지 살핀다.
다른 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 살핀다.

이러한 사정을 종합해 사회통념상 허용할 만한 특별한 상당성이 있어야 한다. 규약을 유효하다고 믿었다거나 많은 사람이 단전에 동의했다는 이유만으로 규약의 결의 흠결이 없어지는 것은 아니다. 대법원도 규약의 무효를 전제로 해당 단전의 적법성을 따로 판단했다(2018다38607 이유 2항 나목·다목).

판례에서는 어떤 사정 때문에 단전이 인정됐나?

대법원은 장기 체납·거듭된 추심과 예고·건물 전체 공급위기·규약 신뢰 등을 함께 고려한 원심의 적법 판단을 받아들였다(2018다38607 이유 2항 나목·다목).

이 사건은 상가 건물에서 사우나와 헬스장을 운영하던 점포의 단전을 다뤘다. 원심은 관리규약이 집회 결의 요건을 갖추지 못해 무효라고 보면서도 다음 사정들을 함께 고려했다(2018다38607 이유 1항 가목·2항 나목).

점포 소유자들이 장기간 관리비를 체납했다. 관리단은 소송 등 여러 방법으로 추심했으나, 소유자들은 조정에 따른 지급을 하지 않았다. 그중 한 사람이 뒤에 한 납부 약속도 지키지 않았다(2018다38607 이유 2항 나목 (1)).
점포의 전기요금이 건물 전체 요금에서 상당한 비중을 차지했다. 관리단도 한국전력공사에 요금을 내지 못했고, 전기사용계약 해지 예고까지 받은 상태였다(2018다38607 이유 2항 나목 (2)).
관리단은 구분소유자 또는 입주민 다수의 동의를 받고 거듭 단전 일시를 예고했다. 실제 단전은 점포의 문이 잠기고 불이 꺼져 영업이 끝났음을 확인한 뒤에 했다(2018다38607 이유 2항 나목 (3)·(4)).
체납 소유자들을 포함한 구분소유자들은 소송에 이르기까지 규약을 유효하다고 인식했다. 관리단도 그 규약에 따라 건물을 관리해 왔다(2018다38607 이유 2항 나목 (5)).

대법원은 이 사안의 단전이 불법행위에 해당하지 않는다는 원심 판단을 유지했다. 다른 건물에서도 예고 횟수나 동의율 하나로 결정하지 않고 단전의 경위와 피해 등을 종합해야 한다(2018다38607 이유 2항 가목·다목).

아파트 관리주체에도 같은 기준을 그대로 적용하나?

공동주택이면 집합건물법과 공동주택관리법의 관리규약·관리주체·관리비 규정을 구별해 확인해야 한다(집합건물법 제2조의2).

공동주택도 구분소유 관계가 있으면 집합건물일 수 있다. 집합주택의 관리 방법·기준에 관한 특별 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다(집합건물법 제2조의2). 앞 판례의 상가 단전이 적법했다는 결론만으로 아파트의 단전까지 허용된다고 볼 수는 없다(2018다38607 이유 1항·2항).

누가 관리하는지

입주자대표회의는 입주자등을 대표해 주요 관리사항을 결정하는 기구다. 공동주택관리법상 관리주체와는 구별된다(공동주택관리법 제2조 제1항 제8호·제10호). 관리단의 성립은 집합건물 관리단의 당연 성립에서 설명한다.

관리주체는 다음 중 실제로 해당 공동주택을 관리하는 자다(공동주택관리법 제2조 제1항 제10호·제15호).

자치관리기구의 대표자인 관리사무소장이다.
관리업무를 인계하기 전의 사업주체다.
등록된 주택관리업자다(공동주택관리법 제2조 제1항 제10호 다목·제15호).
임대사업자다(공동주택관리법 제2조 제1항 제10호 라목·제20호).
주택임대관리업자도 시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에는 포함된다.

어떤 규약과 권한인지

입주자등은 지방자치단체의 관리규약 준칙을 참조해 실제 관리규약을 정한다. 준칙에 단전 문구가 있다는 이유만으로 해당 아파트의 규약에도 같은 조항이 있다고 단정할 수 없다(공동주택관리법 제18조 제1항·제2항).

의무관리대상 공동주택의 입주자등은 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다(공동주택관리법 제23조 제1항). 관리주체의 사용료 대행 납부와 징수 업무 자체가 체납자에 대한 단전 권한을 뜻하지는 않는다(같은 법 제23조 제3항, 같은 법 제63조 제1항 제3호). 실제 단전의 근거와 방법, 거주자가 입을 피해를 함께 살펴야 한다(2018다38607 이유 2항 가목).

위법한 단전으로 사용하지 못한 기간에도 관리비를 내야 하나?

구분소유자나 임차인은 위법한 사용방해 때문에 건물을 사용·수익하지 못했다면 그 기간에 생긴 관리비채무를 부담하지 않는다(2025다214722 이유 3항 가목).

사용·수익하지 못했다는 것은 건물을 직접 이용하거나 임대해 수익을 얻는 일이 불가능했다는 뜻이다. 이 법리는 위법한 단전 등으로 사용·수익하지 못한 기간에 발생한 관리비에 적용되므로, 단전 전 체납액과 구분해 계산한다. 단전이 적법하거나 실제 사용·수익이 가능했다면 이 법리로 관리비 납부를 거절할 수는 없다(2004다3598,3604 판결요지 [5]).

관리비 부담을 면하면서 손해배상도 받는 경우에는 이익이 중복되는지 살펴야 한다. 대법원은 손해배상액을 계산할 때 손익상계, 즉 손해와 함께 얻은 이익을 고려하는 문제로 처리하면 된다고 보았다(2004다3598,3604 이유 3항).

새 소유자에게 종전 소유자의 체납액을 요구하며 단전 등을 계속한 사건에서도 이 법리가 문제 됐다. 대법원은 그 조치가 불법적인 사용방해에 해당할 여지가 크다고 보았다. 원심판결 중 새 소유자의 소유권 취득 이후 발생한 관리비에 관한 패소 부분을 파기해 다시 심리하도록 돌려보냈다(2025다214722 이유 3항 나목·4항).

위법한 단전이면 영업손해를 배상받을 수 있나?

피해자는 위법한 단전과 실제 손해·인과관계를 확인해 불법행위 배상을 청구할 수 있다(민법 제750조).

배상을 청구하려면 단전한 쪽의 고의나 과실, 위법성, 실제 손해와 그 단전 때문에 손해가 발생했다는 관계가 필요하다. 단전 뒤 영업이 중단되었다는 사실만으로 주장하는 손실 전액이 자동 인정되지는 않는다(민법 제750조).

배상 범위는 통상 생기는 손해가 원칙이다. 특별한 사정으로 생긴 손해는 가해자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때 배상책임이 있다(민법 제393조 제1항·제2항, 같은 법 제763조). 피해자에게도 과실이 있으면 법원은 책임과 금액을 정할 때 이를 참작하여야 한다(같은 법 제396조·같은 법 제763조).

앞 판례에서는 단전 자체가 불법행위가 아니었으므로 그 단전을 이유로 한 배상청구가 받아들여지지 않았다. 대법원은 인과관계에 관한 원심 판단이 가정적·부가적 판단이라고 보아 더 판단하지 않았다. 모든 단전과 영업손해 사이의 인과관계를 부정한 것으로 읽어서는 안 된다(2018다38607 이유 2항 다목·3항).

단전 중이거나 배상청구를 준비한다면 무엇을 해야 하나?

피해자는 실제 규약·체납과 추심·공급위기·단전방법·피해자료를 먼저 확보해야 한다(2018다38607 이유 1항·2항).

단전 경위와 피해 자료

다음은 단전의 적법성과 손해를 검토할 자료의 예다. 단전한 쪽, 소유자와 실제 영업자, 비용을 부담한 사람도 구별해 정리한다(2018다38607 이유 1항·2항, 민법 제750조).

확인할 자료	확인할 내용
관리규약·제정 및 개정 결의자료	단전 조항의 내용과 규약의 효력
관리비 고지서·납부 내역·독촉 및 조정 자료	단전 전 체납액과 사용불능기간에 생긴 금액, 지급 약속과 이행 여부
전기요금 고지·계약 해지 예고	건물 전체 공급에 실제 위기가 있었는지
단전 예고·실행 기록·사진	사전 예고, 실행 일시와 방식, 실제 사용·수익이 불가능했던 기간
매출·예약 취소·복구비 등의 자료	실제 손해액과 단전으로 발생한 손해인지

이해관계인은 규약 보관자에게 규약 열람이나 자기 비용의 등본 발급을 청구할 수 있다(집합건물법 제30조 제3항). 관리인의 보고자료와 법이 정한 장부·증빙서류도 열람하거나 자기 비용으로 등본을 청구할 수 있다(같은 법 제26조 제3항).

다만 관리인은 사생활의 비밀·자유를 침해할 우려가 있는 정보 등을 제외하고 열람 요구에 응하여야 한다. 공개 시 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 줄 우려가 있는 의사결정·내부검토 정보 등도 제외한다(집합건물법 제26조 제3항 각 호). 이 보고·장부 열람 규정은 의무관리대상 공동주택 및 임대주택에는 적용되지 않는다. 신고된 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포·준대규모점포도 제외된다(같은 법 제26조 제4항).

계속되는 단전과 청구기간

위법한 단전이 계속되어 현저한 손해나 급박한 위험이 생긴다면, 피해자는 전기 공급을 임시로 회복시키는 가처분을 검토할 수 있다. 다툼이 있는 권리관계와 현저한 손해를 피할 필요, 급박한 위험 또는 그 밖의 필요한 이유가 있어야 한다(민사집행법 제300조 제2항). 단전 사실만으로 법원이 복구를 명하는 것은 아니다. 준비·제출 절차는 임시지위가처분 신청에서 설명한다.

손해배상청구권은 피해자나 법정대리인이 손해와 가해자를 안 날부터 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다. 불법행위를 한 날부터 10년이 지나도 같다(민법 제766조 제1항·제2항).

장기시효에서 말하는 ‘불법행위를 한 날’은 가해행위로 인한 손해가 현실적으로 발생한 때다. 피해자가 그 손해를 알았거나 예상할 수 있었는지와 관계없이 그때부터 진행한다(2025다211537,211538 판결요지 [1]·이유 2항 가목). 따라서 단전 실행일, 손해가 현실화한 때, 손해와 가해자를 안 때를 구별해 기록한다. 구체적인 청구권과 시효는 불법행위·소멸시효에서 함께 확인한다.

실무 체크포인트

단전 예고를 받으면 실제 규약과 결의자료를 확보한다. 규약의 단전 요건뿐 아니라 성립·변경 당시의 결의 요건도 대조한다(2018다38607 이유 1항 나목·2항 나목).
건물 전체 공급위기 주장에는 전기요금 체납과 계약 해지 예고 자료가 있는지 확인한다. 단전의 예고·방법·입주자 피해도 함께 정리한다(2018다38607 이유 2항 가목·나목).
관리비 고지서를 단전 전 체납분과 사용불능기간 발생분으로 나눈다. 위법한 사용방해로 실제 사용·수익하지 못한 기간의 자료를 확보한다(2025다214722 이유 3항 가목).
시효를 검토할 때 단전 실행일과 손해가 현실화한 때를 구별한다. 장기시효는 피해자의 인식·예상 여부와 관계없이 손해가 현실화한 때부터 진행한다(2025다211537,211538 판결요지 [1]).
손해액은 단전 전후의 영업자료와 실제 지출자료로 구분한다. 각 손해가 단전 때문에 생겼는지 설명할 자료를 확보한다(민법 제750조·같은 법 제393조·같은 법 제763조).
단전이 계속되면 분쟁이 끝날 때까지 기다릴 수 없는 피해를 구체화한다. 임시 복구가 필요한 권리관계와 긴급성을 함께 검토한다(민사집행법 제300조 제2항).