후순위권리자란 선순위 담보권이나 압류보다 나중에 등기된 저당권자·전세권자·임차인 등 권리자를 말한다. 경매에서 이들은 선순위자가 만족을 받고 남은 금액에서 순위에 따라 배당받으며(민사집행법 제145조), 권리의 성질과 순위에 따라 매각으로 소멸하거나 매수인에게 인수된다(민사집행법 제91조).
쉽게 말하면 — 한 부동산에 여러 사람이 담보를 잡았을 때, 순서가 뒤인 사람을 말합니다. 경매로 팔리면 앞 순위 사람이 먼저 돈을 받고, 남는 것이 있어야 뒷순위 사람이 받습니다.
후순위권리자는 배당에서 어떤 위치인가?
후순위권리자는 선순위 채권자가 먼저 변제받은 뒤 남은 매각대금에서 등기·확정일자 순위에 따라 배당받는다(민사집행법 제145조 제2항). 배당받을 채권자의 범위는 배당요구 종기까지 경매를 신청하거나 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자·담보권자 등으로 정해지고(민사집행법 제148조), 배당표에 순위와 비율을 기재해 배당을 실시한다(민사집행법 제150조). 선순위 채권액이 매각대금을 넘으면 후순위권리자는 한 푼도 받지 못할 수 있다.
예를 들어 집이 3억에 팔렸는데 1순위 은행 빚이 3억이면, 2순위·3순위는 받을 것이 없습니다. 순위가 곧 돈을 받느냐 마느냐를 나눕니다.
경매로 후순위 권리는 소멸하나, 인수되나?
매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항). 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 소멸하고, 대항할 수 있으면 매수인이 인수한다(민사집행법 제91조 제3항·제4항). 등기되지 않은 주택임차권의 소멸·인수는 대항력과 보증금 변제 여부를 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 따로 판단한다. 즉 가장 먼저 설정된 담보권·압류보다 뒤에 등기된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸한다.
경매로 집을 사면, 기준이 되는 담보권보다 뒤에 걸린 권리들은 대부분 깨끗이 지워집니다. 다만 기준권리보다 앞선 대항력 있는 세입자 등은 매수인이 떠안아야 합니다.
후순위권리자가 경매를 막거나 청구할 수 있나?
후순위권리자도 일정한 경우 경매를 청구할 수 있다. 가등기담보의 청산 절차에서는 담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자가 후순위권리자로서 보호받고(가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제5호), 청산기간에 한정하여 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 담보 부동산의 경매를 청구할 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제2항). 일반 경매에서도 후순위 저당권자는 담보권 실행 경매를 신청할 수 있다(민법 제363조, 민사집행법 제264조). 남을 가망이 없다는 통지를 받은 압류채권자가 1주 이내에 법정 요건을 갖춘 자기매수 신청을 하지 않으면 절차가 취소된다(민사집행법 제102조).
후순위자도 자기 담보권으로 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 앞 순위 빚을 다 갚고 나면 남는 것이 없다고 판단되면(잉여가 없으면) 법원이 절차를 진행하지 않으므로, 신청 실익이 있는지 먼저 따져야 합니다.
실무 체크포인트
- 말소기준권리를 먼저 특정한다. 등기부에서 가장 앞선 저당권·압류·가압류·담보가등기 등을 찾아 그보다 뒤의 권리는 소멸, 앞의 대항력 있는 권리는 인수로 분류한다(민사집행법 제91조).
- 대항력 있는 임차인이라도 선순위 담보가 있으면 후순위다. 임차인의 대항력·확정일자만 보지 말고 선순위 담보권 설정일과 대조해 인수 여부를 판단한다.
- 잉여 없으면 후순위 담보권으로 경매해도 실익이 없다. 후순위자가 경매를 신청하기 전 선순위 채권액과 예상 매각가를 비교해 배당 가능성을 확인한다(민사집행법 제91조 제1항).
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