이 글에서 다루는 주택임대차의 최우선변제란 소액임차인이 경매 매각대금에서 선순위 담보권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 배당받는 권리다(주택임대차보호법 제8조).
쉽게 말하면 — 은행 대출이 먼저 설정된 집이라도, 소액 보증금 임차인은 경매 배당에서 은행보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있습니다.
요건
주택임대차의 최우선변제는 네 가지 요건을 모두 갖춰야 한다.
첫째, 경매신청 등기 전까지 대항력 취득이다. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기며, 이 요건을 경매신청 등기 전까지 갖춰야 한다(주택임대차보호법 제3조, 주택임대차보호법 제8조). 경매신청 등기 후에 주택을 인도받거나 전입신고를 마친 임차인은 소액임차인이라도 최우선변제를 받지 못한다.
둘째, 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지해야 한다. 원칙적으로 주택의 인도와 주민등록은 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 한다(2007다17475). 다만 이미 취득한 대항력·우선변제권은 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도 유지된다(주택임대차보호법 제3조의3). 임차권등기를 신청만 하고 등기가 마쳐지기 전에 이사하면 기존 대항력이 소멸할 수 있다(2024다326398).
셋째, 배당절차에 참가해야 한다. 배당요구의 종기까지 경매신청을 했거나 배당요구를 해야 배당받을 수 있다(민사집행법 제88조, 민사집행법 제148조, 2007다17475).
넷째, 소액임차인에 해당해야 한다. 보증금이 지역별로 대통령령이 정하는 기준금액 이하여야 한다(주택임대차보호법 시행령 제11조). 다만 시행령의 개정 전후에 권리를 취득한 담보물권자나 확정일자 임차인이 여럿이면, 소액임차인 범위와 우선변제액은 각 경쟁 상대에 적용되는 시행령 기준에 따라 달라진다(2017다48300).
배당요구의 종기 전에 이사하거나 전출하면 최우선변제권을 잃을 수 있습니다. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하는 데 그치지 말고 등기가 마쳐졌는지까지 확인해야 합니다.
최우선변제 금액과 한도
최우선변제로 받을 수 있는 금액은 보증금 전액이 아니라, 시행령이 정한 한도 금액이다. 지역별 현행 금액은 2023. 2. 21. 개정·시행된 다음 기준이다(소액임차인 보증금 상한은 주택임대차보호법 시행령 제11조, 최우선변제액은 주택임대차보호법 시행령 제10조).
| 지역 | 소액임차인 보증금 기준 | 최우선변제액 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 | 주택임대차보호법 시행령 제11조·주택임대차보호법 시행령 제10조 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 | 주택임대차보호법 시행령 제11조·주택임대차보호법 시행령 제10조 |
| 광역시(과밀억제권역 포함 지역·군지역 제외)·안산·경기 광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 | 주택임대차보호법 시행령 제11조·주택임대차보호법 시행령 제10조 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 | 주택임대차보호법 시행령 제11조·주택임대차보호법 시행령 제10조 |
적용 기준 시점은 경매개시 당시가 아니라 각 경쟁 상대의 권리 취득 시점이다. 담보물권자와의 관계에서는 담보물권 취득 당시, 확정일자 임차인과의 관계에서는 대항요건과 확정일자를 갖춘 당시의 시행령 기준을 각각 적용한다(2017다48300).
최우선변제 금액의 합계는 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 초과할 수 없다(주택임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법 시행령 제10조). 하나의 주택에 소액임차인이 여럿이고 각 우선변제액의 합계가 이 한도를 넘으면 비례에 따라 안분한다. 다만 하나의 주택에서 가정공동생활을 하는 임차인 여러 명은 한 명의 임차인으로 보고 각 보증금을 합산한다(주택임대차보호법 시행령 제10조).
소액임차인의 우선변제액 합계가 주택가액의 절반을 넘을 때만 그 절반을 각 우선변제액의 비율로 나눕니다.
우선순위
소액임차인의 최우선변제권은 확정일자를 갖춘 임차인에 대해서도 우선한다. 여러 담보물권자나 확정일자 임차인의 담보물권 취득 시기 또는 대항요건·확정일자 구비 시기가 서로 다르고 그때마다 적용되는 시행령상 소액임차인 범위가 다르면, 각 시점을 기준으로 판단한다(2017다48300).
최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게 인정되지만, 각 담보물권자·확정일자 임차인에게 우선하는 범위는 그 경쟁 상대에 적용되는 시행령 기준에 따라 달라질 수 있다(주택임대차보호법 제8조, 2017다48300).
최우선변제액을 초과하는 나머지 보증금은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 경우 일반 우선변제 순위에 따라 배당받을 수 있다(주택임대차보호법 제3조의2). 최우선변제의 배당 절차에도 제3조의2 제4항부터 제6항까지가 준용된다(주택임대차보호법 제8조 제2항).
최우선변제로 보호되는 금액의 보증금반환채권은 원칙적으로 압류할 수 없다(민사집행법 제246조 제1항 제6호). 다만 법원은 당사자의 신청이 있으면 생활형편 등을 고려해 압류를 허용할 수 있고, 이 금액이 계좌에 입금된 뒤에는 임차인이 해당 부분의 압류명령 취소를 신청해야 한다. 이는 임차인의 다른 채권자로부터 보증금반환채권을 보호하는 규정이지, 경매절차에서 배당 전에 선지급하는 규정은 아니다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례·선례
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