매각물건명세서는 집행법원이 경매 부동산의 표시·점유관계와 매수인이 인수할 권리 등을 적어 매각기일 전에 공개하는 문서다(민사집행법 제105조). 매수희망자가 등기사항증명서·현황조사보고서·평가서와 함께 권리관계와 가격 위험을 판단하는 자료다.
쉽게 말하면 — 경매 부동산에 누가 살고 있는지, 낙찰 뒤에도 남는 권리가 무엇인지 법원이 정리한 설명서입니다. 다만 기재만 믿지 말고 등기사항증명서와 현황조사보고서도 함께 확인해야 합니다.
매각물건명세서에는 무엇을 적는가?
법정 기재사항은 네 가지다(민사집행법 제105조 제1항).
- 부동산의 표시
- 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
- 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것
- 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요
매수인은 특히 인수하는 권리와 점유관계를 확인해야 한다. 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸하고, 그 밖의 경우에는 매수인이 인수한다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조 제3항·제4항).
유치권 신고는 어떻게 표시되는가?
유치권은 등기되는 권리가 아니므로 제105조 제1항 제3호의 등기권리와는 구별된다. 유치권이 성립하면 매수인은 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임을 진다(민사집행법 제91조 제5항). 2023마7896 사건의 집행법원은 유치권 신고 사실과 성립 여부가 불분명하다는 취지를 명세서에 적었다. 대법원은 이 기재에는 유치권 성립 여부에 관한 판단이 포함되지 않았고, 그 사안에서 명세서 작성에 중대한 흠도 없다고 보았다(2023마7896).
따라서 유치권 신고액만 보고 매수인이 그 금액을 확정적으로 인수한다고 단정해서는 안 된다. 점유와 피담보채권 등 유치권 성립요건을 별도로 확인해야 한다.
명세서의 흠은 언제 매각불허가사유가 되는가?
매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있으면 매각허가에 대한 이의사유가 된다(민사집행법 제121조 제5호). 누락이나 오기가 있다는 사실만으로 언제나 매각을 불허하는 것은 아니다.
매각허가에 관한 이의는 매각허가가 있을 때까지 신청해야 하고, 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있으면 법원은 직권으로도 매각을 불허한다(민사집행법 제120조 제2항·민사집행법 제123조 제2항).
대법원은 그 흠이 일반 매수희망자의 매수의사나 매수신고가격 결정에 어느 정도 영향을 주는지를 중심으로 구체적으로 판단해야 한다고 보았다(2023마7896). 인수할 권리의 누락이나 점유관계의 오기가 이 판단에 중대한 영향을 주는 경우라야 제121조 제5호의 문제가 된다.
언제부터 어디에서 볼 수 있는가?
법은 사본을 비치해 누구든지 볼 수 있게 하라고만 정한다(민사집행법 제105조 제2항). 매각기일마다 그 1주 전까지, 기간입찰이면 입찰기간 개시일 1주 전까지라는 기한은 규칙이 정한다(민사집행규칙 제55조). 같은 조 단서는 법원이 상당하다고 인정하는 때에 그 기재내용을 전자통신매체로 공시해 사본 비치를 갈음할 수 있게 하고, 법원 인터넷 홈페이지 게시가 그 예다.
입찰 전에는 전자공시된 최신 명세서를 다시 확인한다. 특별한 매각조건이 있으면 집행관이 기일입찰 또는 호가경매의 매각기일에 고지한다(민사집행법 제112조). 이미 사본을 비치한 뒤 매수신청에 영향을 줄 수 있는 사항이 정정·변경되면 매각기일이나 입찰기간을 변경해야 하고, 기일입찰에서 매각기일 1주일 전에 정정·변경하여 절차를 그대로 진행하는 경우에도 집행관이 매각실시 전에 그 내용을 고지해야 한다(2010마1291). 이 기일 변경·고지는 법률이나 규칙이 아니라 재판예규인 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제9조 제2항·제3항이 정한 층이다.
사본을 늦게 비치하거나 뒤늦게 고치면
매각물건명세서 사본은 매각기일 1주 전까지 비치해야 한다(민사집행규칙 제55조). 이를 어겼거나, 중대한 하자가 있는 사본을 비치했다가 매각기일 5일 전에 정정하고도 기일을 변경하지 않은 채 진행하면서 정정 내용을 매수희망자들에게 따로 알리지 않았다면 매각을 불허해야 한다(2010마1291). 그 사건에서 대법원이 든 불허가사유는 명세서 작성의 흠(제5호)이 아니라 경매절차의 그 밖의 중대한 잘못, 곧 민사집행법 제121조 제7호였다.
매각기일 1주 전까지 사본을 비치하지 않았거나, 매수의사·가격 결정에 중대한 영향을 주는 흠을 기일 5일 전에 고친 뒤 기일도 바꾸지 않고 내용도 알리지 않은 채 진행했다면 직권 매각불허가사유가 됩니다(민사집행규칙 제55조, 2010마1291).
실무 체크포인트
- 인수되는 권리와 점유관계를 등기사항증명서·현황조사보고서와 대조한다.
- 유치권 신고는 성립 확정이 아니므로 점유·채권·견련성을 별도로 확인한다.
- 명세서의 작성일과 전자공시된 최신본인지 확인한다.
- 기재의 흠을 발견하면 그 흠이 매수의사나 신고가격에 미치는 영향을 구체적으로 검토한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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