토지임대인의 법정질권과 법정저당권

토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다(민법 제648조). 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다(제649조).

토지임대인이 임차인의 소유동산과 토지의 과실을 압류한 때에는 어떤 효력이 있나?

토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다(민법 제648조). 조문의 표제는 「임차지의 부속물, 과실 등에 대한 법정질권」이다(같은 조).

제648조가 정하는 요소는 다음과 같다(같은 조).

• 임대인은 토지임대인이다.
• 압류의 근거는 임대차에 관한 채권이다.
• 압류 대상은 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유동산 및 그 토지의 과실이다.
• 효과는 압류한 때에 질권과 동일한 효력이 있다는 것이다.

질권의 내용은 질권에서, 압류 이후의 동산 집행 절차는 건물 임대인의 법정질권에서 제650조의 동산을 기준으로 설명한다. 질권이 다시 질권의 목적이 되는 경우는 전질권과 질물 이외의 재산으로부터의 변제에서 설명한다.

토지임대인이 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 어떤 효력이 있나?

토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다(민법 제649조). 조문의 표제는 「임차지상의 건물에 대한 법정저당권」이다(같은 조).

제649조가 정하는 요소는 다음과 같다(같은 조).

• 임대인은 토지임대인이다.
• 압류의 근거는 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권이다(같은 조).
• 압류 대상은 그 지상에 있는 임차인소유의 건물이다.
• 효과는 압류한 때에 저당권과 동일한 효력이 있다는 것이다.

제648조와 달리 제649조의 피담보채권은 「임대차에 관한 채권」이 아니라 「변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권」이다(민법 제648조·같은 법 제649조). 부동산 강제경매에서 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 하고, 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 같은 법 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다(민사집행법 제83조 제1항·제4항). 저당권의 내용은 저당권에서 설명한다. 차임이 연체된 경우 계약을 해지하는 요건은 차임연체와 해지에서 설명한다.

제648조와 제649조는 피담보채권과 대상이 어떻게 다른가?

제648조와 제649조는 피담보채권, 압류 대상, 효과가 서로 다르다. 건물 임대인에 관한 제650조는 임대인이 건물 기타 공작물의 임대인이라는 점과 압류 대상이 부속한 동산이라는 점에서 문언이 다르므로 참고 열에 함께 둔다.

세 조문 모두 임대인이 압류한 때에 효력이 있다고 정한다(민법 제648조·같은 법 제649조·같은 법 제650조). 제648조는 동산과 과실을, 제649조는 건물을 대상으로 하므로 압류하려는 물건이 어느 쪽인지에 따라 적용 조문이 나뉜다.

일시사용을 위한 임대차에도 적용되나?

일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 제648조를 적용하지 아니한다(민법 제653조). 제653조는 「제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다」고 정한다(같은 조). 이 열거에는 제648조가 있고 제649조는 없다(같은 조).

제653조의 「전조」는 직전 조문인 제652조이다(민법 제652조). 제652조는 「제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다」고 정한다(같은 조). 제652조의 표제는 「강행규정」이다(같은 조).

제653조의 열거에는 제640조와 제650조도 있다. 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정한다. 제650조는 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인소유의 동산을 압류한 때에 질권과 동일한 효력이 있다고 정한다(민법 제653조·같은 법 제640조·같은 법 제650조).

토지임대차의 해지와 지상건물 등에 대한 담보물권자에의 통지는 어떻게 하나?

제641조의 토지임대차를 제640조에 따라 해지하는 경우에 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 제288조의 규정을 준용한다(민법 제642조). 제642조의 표제는 「토지임대차의 해지와 지상건물 등에 대한 담보물권자에의 통지」이다(같은 조). 준용되는 제288조는 「전조의 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다」고 정한다(같은 법 제288조).

제642조가 전제하는 조문 사슬

제642조는 「전조의 경우에」로 시작한다(민법 제642조). 제642조의 직전 조문인 제641조는 「건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다」고 정한다(같은 법 제641조). 제641조가 준용하는 「전조」는 제640조이며, 제640조는 「건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다」고 정한다(같은 법 제640조). 연체 판단은 차임연체와 해지에서 설명한다.

준용되는 제288조

제288조는 「지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 전조의 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다」고 정한다(민법 제288조). 제288조의 「전조의 청구」는 제287조가 정하는 청구이며, 제287조는 「지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다」고 정한다(같은 법 제287조).

제642조와 제288조는 문언이 다르다. 제642조는 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 「담보물권」의 목적이 된 때를, 제288조는 그 토지에 있는 건물, 수목이 「저당권」의 목적이 된 때를 정하고 「저당권자」에게 통지한다고 한다(민법 제642조·같은 법 제288조). 제642조와 제288조는 「상당한 기간」의 길이를 따로 정하지 않는다(같은 법 제642조·같은 법 제288조).

토지임대차 종료 때의 지상물매수청구권은 토지임차인의 지상물매수청구권에서 설명한다. 처분능력·권한이 없는 사람의 단기임대차와 갱신은 처분능력·권한 없는 자의 단기임대차와 갱신에서 설명한다.

실무 체크포인트

• 압류하려는 물건이 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유동산이나 그 토지의 과실이면 제648조, 그 지상에 있는 임차인소유의 건물이면 제649조를 본다(민법 제648조·같은 법 제649조).
• 제649조는 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의한 압류이므로, 계약서의 지급기일과 월별 입금 내역으로 변제기를 경과한 차임을 정리한다(민법 제649조).
• 임대차가 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한지 계약서의 사용 목적으로 확인한다. 그 경우 제648조는 적용되지 않는다(민법 제653조).
• 제641조의 토지임대차를 차임연체로 해지하려면 지상 건물 기타 공작물이 담보물권의 목적이 되었는지 등기사항증명서로 확인한다. 그 경우 제642조가 제288조의 규정을 준용한다(민법 제642조·같은 법 제288조).

관련

• 개념·해설
  건물 임대인의 법정질권토지임차인의 지상물매수청구권차임연체와 해지질권저당권전질권과 질물 이외의 재산으로부터의 변제처분능력·권한 없는 자의 단기임대차와 갱신
• 법령
  민법 제287조민법 제288조민법 제640조민법 제641조민법 제642조민법 제648조민법 제649조민법 제650조민법 제652조민법 제653조